Forstå din tilstandsrapport

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er resultatet af gennemgangen af et hus (huseftersyn). Rapporten er skriftlig og bliver lavet i et fast layout, som er det samme for hvert huseftersyn. I tilstandsrapporten registreres og vurderes boligens synlige skader, tegn på skader og nærliggende risiko for skader på bygningsdele og personer. Derfor kan den egentlig nærmere betegnes som en skadesrapport.

En tilstandsrapport kan udarbejdes for alle typer ejerboliger - enfamiliehuse, sommerhuse, ejerlejligheder, ideelle anparter og landbrugsejendomme uden landbrugspligt. Der laves ikke så tit tilstandsrapport på lejligheder, da der også skal laves en tilstandsrapport på ejendommens fællesarealer, for at rapporten er gyldig.

Tilstandsrapporten er en del af Huseftersynsordningen, der er indført i forlængelse af loven om forbrugersikkerhed ved køb og salg af fast ejendom. En tilstandsrapport er gyldig i seks måneder og kan derefter fornyes, hvis boligen stadig er til salg.

En tilstandsrapport (et huseftersyn) kan kun udføres af en bygningssagkyndig, som Erhvervs- og Byggestyrelsen har beskikket. Den beskikkede bygningssagkyndige har en uddannelse som enten bygningskonstruktør, ingeniør eller arkitekt, mindst fem års relevant og dokumenteret erfaring med bygningsundersøgelser og/eller tilsyn med byggeri samt en efteruddannelse, der er kontrolleret af Erhvervs- og Byggestyrelsen.

Hvorfor bliver tilstandsrapporten lavet?

Der bliver lavet huseftersyn og tilstandsrapport på stort set alle boliger, der skal sælges. Selvom det ikke er et lovkrav, at der skal være en tilstandsrapport ved boligsalg, er tilstandsrapporten en forudsætning for, at køber kan tegne en ejerskifteforsikring, der dækker eventuelle skjulte skader på ejendommen.

Forsikringsselskabet

Forsikringsselskabet vil på baggrund af tilstandsrapporten tilbyde en ejerskifteforsikring, hvor der tages forbehold for de registrerede skader og tegn på skader. Forsikringsselskabet kan også tage forbehold for dækning på baggrund af de bygningskonstruktioner, som den bygningssagkyndige har registreret i tilstandsrapporten. Der er forskel på forsikringsselskabernes forbehold, så det kan derfor være en god idé at indhente flere tilbud på forsikringen.

Ejerskifteforsikring

En ejerskifteforsikring dækker eventuelle skjulte skader, som afsløres inden for dækningsperioden (fem eller 10 år, afhængigt af den valgte dækningsperiode).

Skader eller tegn på skader, der er nævnt i tilstandsrapporten, vil normalt ikke være dækket af ejerskifteforsikringen. Oplysninger i tilstandsrapporten om indretning, den bygningssagkyndiges manglende adgang til bygninger, bygningskonstruktioner m.v. kan også betyde begrænsninger i forsikringsdækningen. Sådanne begrænsninger skal dog fremgå tydeligt og specifikt i forsikringspolicen.

Sælgeransvar

Sælgeren af en bolig kan fraskrive sig det 10-årige sælgeransvar, dvs. ansvaret for skjulte skader på boligen, ved at:

• Få lavet en tilstandsrapport.
• Give et tilbud om ejerskifteforsikring til køberen.
• Acceptere (skriftligt) at betale halvdelen af ejerskifteforsikringen.

Det er ikke et krav, at køber skal acceptere det forsikringstilbud, som sælger kommer med. Køber kan frit vælge et andet forsikringsselskab. Dog er sælger kun forpligtet til at betale halvdelen af præmiebeløbet på det forsikringstilbud, sælger selv har indhentet - også selvom køber vælger et andet og dyrere forsikringstilbud.

Sælger skal desuden udfylde et "sælgeroplysningsskema", hvori der oplyses om forhold på ejendommen, som sælger kender til. Det kan f.eks. være oplysninger om tidligere skader på huset og ulovlige installationer, som sælger er bekendt med.

Selvom der laves tilstandsrapport og tegnes ejerskifteforsikring, hæfter sælger stadig selv for forhold uden for huset, f.eks. forurenet jord og ulovlige bygningsindretninger (jf. gældende regler på opførelsestidspunktet, og hvis sælger selv har opført bygningerne). Sælger hæfter også, hvis der er forhold, som han eller hun kender til, men ikke har oplyst om, f.eks. skjulte skader.

Hvad kan du bruge en tilstandsrapport til?

Som nævnt er tilstandsrapporten sammen med ejerskifteforsikringen sælgers mulighed for at fraskrive sig det 10-årige sælgeransvar for skjulte fejl og mangler.

For køber er tilstandsrapporten en mulighed for at vurdere ejendommens tilstand og eventuelle skader. Den kan også give et indtryk af, hvor der ikke vil være dækning i en ejerskifteforsikring, da registrerede skader kan få forsikringsselskaberne til at tage forbehold i dækningen.

Hvad kan du ikke bruge en tilstandsrapport til?

Det er ikke alle ting og forhold på en ejendom, der er omfattet af huseftersynet. I tilstandsrapporten registreres kun boligens synlige skader og synlige tegn på skader. Ved selve huseftersynet bruges der kun enkle tekniske hjælpemidler, og den bygningssagkyndige må f.eks. ikke fjerne gulvtæpper, åbne ind til lukkede konstruktioner (f.eks. nedsænkede lofter), løfte isolering m.v. Derfor omfatter tilstandsrapporten kun de synlige og umiddelbart tilgængelige dele af ejendommen.

Ikke vedligeholdelsesrapport til køber

En tilstandsrapport må ikke opfattes som en vedligeholdelsesrapport for ejendommen. Dels registrerer rapporten udelukkende skader og tegn på skader og altså ikke, hvor velholdte f.eks. vinduer eller murværk er, så længe deres tilstand ikke afviger fra, hvad der kan forventes af tilsvarende bygninger med samme alder. Dels er tilstandsrapporten oprindeligt tænkt som et teknisk produkt, som forsikringsselskabet bruger til at afgive forsikringstilbud på en ubeset ejendom. Derfor er tilstandsrapporten ikke skrevet til personer uden byggeteknisk viden.

Ingen økonomiske overvejelser

Der er ingen økonomiske overvejelser i en tilstandsrapport. Du kan derfor ikke se i rapporten, hvad det vil koste at få lavet en eventuel skade.

Ingen anbefalinger til udbedring af skader

Tilstandsrapporten kommer ikke med råd og anvisninger til, hvordan eventuelle skader kan udbedres.

Det står ikke i tilstandsrapporten

I tilstandsrapporten er der ikke oplysninger om:

• El- og vvs-installationers funktion.
• Sædvanligt slid og normal vedligeholdelsesstand.
• Småting, der ikke påvirker bygningens brug eller værdi.
• Bygningens placering på grunden.
• Bygningens planløsning.
• Bygningens indretning (flugtveje m.m.).
• Løsøre, f.eks. hårde hvidevarer.
• Udendørs svømmebassiner og pumpeanlæg.
• Markiser og baldakiner.
• Installationer uden for bygningerne.
• Bygningens æstetik og arkitektur.
• Bygningens lovlighed (bortset fra åbenlyse overtrædelser af bygningslovgivningen).

Hvad indeholder en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport indeholder:

• Vigtige oplysninger om huseftersyn.
• Tilstandsrapport for ejendommen.
• Resumé af huseftersyn for beboelsesdelen.
• Registrering af bygningens tilstand (skadesbeskrivelse og noter).
• Sælgers oplysninger om ejendommen.
• Bygningskonstruktioner – oplysninger til ejerskifteforsikringen.

På rapportens forside findes ejendommens kommune/ejendomsnummer og matrikel/ejerlav.

Vigtige oplysninger om huseftersyn

Der er en kort introduktion til huseftersyn, tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.

Tilstandsrapport for ejendommen

Her finder du fakta om ejendommen:

• Ejendommens adresse.
• Dato for ejendommens besigtigelse.
• Oplysninger om nuværende ejer (sælger).
• Materiale tilgængeligt ved huseftersynet: BBR-ejermeddelelse, tidligere tilstandsrapporter, forsikringspolice, eventuelt energimærke osv.
• Ejendommens status/boligtype: enfamiliehus, sommerhus, fritliggende hus, rækkehus, lejlighed m.v.
• Registrering af bygninger: anvendelse, opførelsesår, antal etager, om der er kælder, bebygget areal, udnyttet tagetage, bruttoetageareal.
  
  

Derudover er der registreret eventuelle forbehold, som er relevante for, hvor "fuldstændigt" huseftersynet er gennemført. Der kan have været fysiske begrænsninger: Den bygningssagkyndige har f.eks. besigtiget et tag stående på jorden, fordi der var meget højt op til taget (og stigen ikke var lang nok), aflåste rum, bygningsindretninger, der begrænser besigtigelse, opmagasinerede ting og møbler osv.

Det står også i rapporten, hvis der er registreret afvigelser fra oplysninger i BBR-meddelelsen, eller hvis der er bygninger på grunden, der er i så dårlig stand, at de ikke er medtaget i huseftersynet.

Resumé af huseftersyn for beboelsesdelen

Det er en oversigt over de skadeskarakterer fordelt på bygningsdele, der er givet til ejendommens beboelsesdel. Her er også markeret, hvis der er skrevet noter til den enkelte bygningsdel.

Desuden er der en generel kommentar til bygningens tilstand. Det er en kort tekst om husets tilstand, der er skrevet i et ikke-byggeteknisk sprog.

Under dette punkt er også en beskrivelse af de karakterer, der bruges i tilstandsrapporten.

Registrering af bygningens tilstand (skadesbeskrivelse og noter)

Synlige skader registreres i tilstandsrapporten og gives en karakter ud fra, hvor alvorlig skaden vurderes at være på den enkelte bygning, og ud fra, hvor skaden er placeret. En revne i en flise er f.eks. mere alvorlig i badeværelset end i entreen, hvor risikoen for vandpåvirkning er meget lille.

Her har den bygningssagkyndige også mulighed for at skrive en note med supplerende oplysninger om skadens årsag og konsekvens.

I tilstandsrapporten er huset inddelt i bygningsdele, som den bygningssagkyndige gennemgår huset efter. Der er 11 bygningsdele/hovedpunkter med et varierende antal underpunkter:

1. Fundamenter/sokler
2. Kældre/krybekældre/terrændæk
3. Yder- og indervægge
4. Vinduer og døre
5. Lofter/etageadskillelser
6. Gulvkonstruktion og gulve
7. Indvendige trapper
8. Tagkonstruktion
9. Bad/toilet og bryggers
10. Vvs-installationer
11. Elinstallationer.

Til sidst i dette afsnit i tilstandsrapporten finder du navn og firma på den beskikkede bygningssagkyndig, som har lavet tilstandsrapporten.

Sælgers oplysninger om ejendommen

Sælgers oplysninger består af et sæt standardspørgsmål, som sælger skal besvare. Her spørges bl.a. til helt banale ting om huset, f.eks. om det har kælder eller en loftslem. Men der spørges også, om der f.eks. har været skader på specifikke bygningsdele, hvor ofte der fyldes vand på centralvarmesystemet, og om der er udført arbejde på el- og vvs-installationer af uautoriserede personer. Ved hjælp af sælgers oplysninger er det muligt at få indblik i husets historie.

Sælgers oplysninger er et vigtigt værktøj - både for den bygningssagkyndige ved gennemgangen af ejendommen og for køber og dennes advokat, som bedre kan bedømme, om der kan være problemer ved at købe huset, eller om der er forhold, man skal være opmærksom på.

Sælgers oplysningsskema er et juridisk dokument, og der kan derfor rettes juridiske krav mod sælger, hvis denne har fortiet noget ved udfyldelse af skemaet. Der er tale om en såkaldt "loyal oplysningspligt".

Bygningskonstruktioner – oplysninger til ejerskifteforsikringen

Det sidste punkt i tilstandsrapporten er oplysninger beregnet til forsikringsselskabernes udarbejdelse af tilbud om ejerskifteforsikring.

Her står oplysninger om husets overordnede konstruktionsprincipper, f.eks. om det er et bindingsværkshus, eller om badeværelset er lavet af træ. Disse oplysninger kan have betydning for ejerskifteforsikringen.

Forsikringsselskabet kan på baggrund af oplysningerne også spørge mere detaljeret om forskellige forhold på ejendommen.

Hvordan registrerer den bygningssagkyndige skaderne?

Når skaderne på en ejendom skal registreres, benytter den bygningssagkyndige et særligt karaktersystem, en skadestekst (registrering) og evt. en note.

Karaktersystem

Er der intet at bemærke på en bygningsdel, angives:

• IB - Ingen bemærkninger.

Skader kan få fire forskellige karakterer, afhængigt af hvor alvorlige de er:

• K0 - Kosmetiske skader
• K1 - Mindre alvorlige skader
• K2 - Alvorlige skader
• K3 - Kritiske skader.

Er der et forhold på en bygningsdel, som ikke kan beskrives tilfredsstillende i rapporten, og som kræver en grundigere undersøgelse end den, som den bygningssagkyndige udfører ved huseftersynet, angives:

• UN - Bør undersøges nærmere.

Det kan godt vise sig, at der intet er galt, når forholdet er blevet undersøgt nærmere.

Eksempel på en UN

Vand i fyrrum Der kunne ved besigtigelsen registreres blankt vand under oliefyr. Note: Det var ved besigtigelsen ikke muligt at fastlægge, hvorfra vandet stammer. Skaden bør klarlægges af aut. vvs-installatør.

Skadestekst (registrering) og note

Til hver skadesregistrering knyttes en tekst, som angiver, hvor skaden er registreret, og hvor stort omfang den har.

Den bygningssagkyndige kan også knytte en note til skadesteksten, skrive sin vurdering af årsag til skaden og evt. om konsekvensen af den. Det kan f.eks. være, om der er risiko for, at der kommer skader på andre bygningsdele som følge af den registrerede skade. I noten kan der også stå lidt om, hvordan undersøgelsen er foretaget (f.eks. at konstruktionen ikke har været lukket op), og at der er taget hensyn til husets alder m.m.

Hvordan kan du bruge karaktererne?

Alle skadesregistreringer på en ejendom bør vurderes. Karaktererne kan bruges til at vurdere, hvor akut skaden er, og hvor hurtigt den skal udbedres.

K2'ere og K3'ere vil normalt medføre forbehold i ejerskifteforsikringen og en eventuel husforsikring. Du kan derfor bruge angivelser i tilstandsrapporten til at få en fornemmelse af, hvor der vil være forbehold i en forsikring.

K0-skade

Bruges udelukkende om kosmetiske skader, som ikke har betydning for bygningsdelens funktion, men som evt. kan påvirke købers indtryk af boligen.

Eksempler på K0-skader:

• Pletter på tæpper og gulve.
• Misfarvninger på bordplader.
• Ubetydelige skævheder på gulve.

K1-skade

Beskriver bl.a. skader, som naturligt vil komme med tiden, og som ikke vil have indflydelse på bygningens stabilitet eller give risiko for følgeskader på andre bygningsdele eller på personer.

Eksempler på K1-skader:

• Mindre revner i murværk.
• En tagsten, der ligger lidt skævt.
• Fliser i rum uden krav til vandtæthed, som i mindre omfang har mistet vedhæftning til underlaget.
• Revner i lofter.
• Nedslidte gulve.
• Løstsiddende tapet og træbeklædning.

Eksempel på K1-skade med skadestekst og note

Revner i mur Mindre revnedannelse i fundament ved havedør. Der ses følgeskade på ovenliggende murværk. Note: Det vurderes, at der er tale om en revne, der ikke vil bevæge sig yderligere. Skaden har dog givet følgeskade på ydermur.

K2-skade

Beskriver mere alvorlige skader. Det kan være et funktionssvigt på en bygningsdel eller tegn på, at der vil opstå et sådant på kort sigt. Skaden vil dog ikke medføre skader på andre bygningsdele eller på personer.

Eksempler på K2-skader:

• Nedbrydning i udvendige vinduer og døre af træ.
• Større revner i mure, evt. som følge af revner i soklen.
• Gulvkonstruktioner med revner (fliser, betongulv i kælder eller garage m.v.).
• Punkterede termoruder eller revnede ruder.
• Garageporte, der ikke kan åbne, fordi styreskinnerne er defekte.
• Løstliggende og revnede klinker på udendørs trapper.
• Sokler med større områder med afskallende puds. 
• Revner i sokler, som skønnes at være i ro og således ikke vil bevæge sig mere.
• Meget fjedrende trægulv, evt. med fald, som skyldes, at den underliggende opklodsning af gulvet er skredet.

Eksempel på K2-skade med skadestekst

Nedbrydning i vindue Nedbrydning i bund af vindue mod syd.

K3-skade

Beskriver kritiske skader. Her er det sandsynligt, at bygningsdelens funktion allerede svigter eller vil svigte inden for kort tid. Der kan også være risiko for følgeskader på andre bygningsdele eller skader på personer.

Eksempler på K3-skader:

• Hul i klimaskærmen (tag, ydervægge, vinduer og terrændæk), som giver risiko for, at der kan trænger vand ind, f.eks. hul i taget.
• Manglende afskærmning af elinstallation, så der er risiko for at få stød.
• Revner i sokler, som stadig er i bevægelse og dermed kan giver følgeskader på ydermure.
• Skader i vådrum (badeværelse, toilet og bryggers), som betyder, at der kan trænge vand ud i konstruktionerne, f.eks. utæthed i gulvafløb, revnede fuger og fliser samt helt eller delvist løstsiddende fliser på gulve og vægge.
• Manglende afstivning af tagkonstruktioner.
• Utæthed i etageadskillelsen, som giver risiko for fugtophobning og kondensdannelse på loftet.
• Manglende værn på trapper og altaner.
• Manglende afløbsmulighed for vandspild fra sikkerhedsventiler på vand og varme installationer.

Eksempel på K3-skade med skadestekst og note

Manglende afdækning af eltavle Der mangler afdækning af eltavle. Note: Der er risiko for personskade.

Vær opmærksom på alle K'erne - ikke kun K3'erne

Det er ikke nok kun at kigge på K3'erne, når du ser i en tilstandsrapport. Alle registreringer på ejendomme bør vurderes. Fokuserer du kun på K3-skader, snyder du let dig selv, og du kan få et forkert indtryk af husets stand og skader.

Ofte vil K3-skader være både nemme og forholdsvis billige at udbedre. Det er normalt hverken besværligt eller specielt dyrt at udskifte et par revnede tagsten, som er en K3-skade. Men skaden er akut og skal som hovedregel udbedres straks efter, den er registreret, så du undgår følgeskader.

Der er også K3-skader, som du vælger at leve med. Det kan være en fri betonkant i gulvafløbet på gæstetoilettet. Den bygningssagkyndige skal beskrive skaden med K3, men måske bruger du aldrig brusenichen, og derfor er der ingen vandbelastning af afløbet.

En K1-skade kan på den anden side vise sig at være en stor udgift, hvis du ønsker at reparere den. Det kan f.eks. være tilfældet i et ældre muret hus med en del mindre revner. Revnerne har normalt ingen betydning for husets stabilitet, og det betyder ikke noget, om du udbedrer skaderne nu eller om otte år. Hvis du vil have efterfuget hele huset af kosmetiske grunde, kan det ofte være en betydelig udgift.

Et andet eksempel kan være et hus, hvor vinduer og døre er meget vindbidte, og malingen er slidt. Der er ikke krav om, at et sådant forhold skal nævnes. Der er ingen nedbrydning eller andre kritiske skader, der er blot tale om manglende vedligeholdelse, så derfor skal det ikke registreres som skade. Det vil dog ofte være betegnet som en K1-skade, da det ikke er muligt at anføre bemærkninger eller forhold på bygninger uden at kalde det en skade. Udgiften til en grundig renovering af døre og vinduer vil hurtigt løbe op.

Der kan dog efter en kortere periode opstå nedbrydning på vinduerne, hvis der ikke rettes op på deres tilstand og vedligeholdes korrekt.

Hvordan kan du bruge skadesteksten (registreringen) og noter?

Hvis skadesteksten (registreringen) er skrevet korrekt, vil det være muligt for dig at finde den eller de beskrevne skader på huset. Hvis den samme skade findes mange steder, f.eks. revner i facaden, beskrives alle revnerne ofte ikke. I stedet omtales skaderne generelt, og der vil i skadesteksten blive henvist til et eller flere steder på facaden, hvor du tydeligt kan se, hvilken type revne der er tale om.

Noterne skal give en forklaring på den risiko, som skaden kan føre til, og hvad konsekvensen er, hvis skaden ikke bliver udbedret. Der laves primært noter til K2- og K3-skader.

Hvordan kan du bruge sælgeroplysningerne?

I sælgeroplysningerne kan du få et indtryk af husets historie. Sælger er kun forpligtet til at afgive oplysninger om de skader, der har været, imens han eller hun har ejet boligen. Alligevel kan man få et billede af omfanget af vedligeholdelse og evt. oplysninger om om- og tilbygninger m.v. Det er oplysninger, som den bygningssagkyndige ikke har en chance for at få i det forholdsvis korte tidsrum, han eller hun er på ejendommen.