3 eller 3,5 procents lån – hvad skal du vælge?

Fastforrentede lån er historisk billige i øjeblikket, og realkreditinstitutterne har for nylig åbnet for 3 procents lån på grund af de drastiske rentefald. Men skal du vælge et 3 eller et 3,5 procents lån, hvis du skal lægge dit realkreditlån om?

Med et 3 procents lån får du den mindste ydelse. Men kursen på et 3 procents lån er lavere end på et 3,5 procents lån. Det betyder, at du får et større kurstab når du lægger om til et 3 procents lån fra fx et 5 procent fast forrentet lån.

Mindre gæld med et 3 procents lån, hvis renen stiger

Samtidig vil du dog få en større kursgevinst ved en rentestigning, hvis du vælger at konvertere igen til fx et 5 procents lån, når renten stiger. Gør du det, kan du skære en del af gælden væk.

LÆS OGSÅ: Låneomlægning - konvertering

- Det afhænger af, hvor mange af de her 3 procents lån, der bliver udstedt. Hvis der kun bliver udstedt få, kan det være, at det bliver få investorer, der sidder med de her papirer, og så kan de bedre kontrollere kursen, så din restgældsreduktion måske ikke bliver så stor, siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark.

3,5 procent lån en fordel ved rentefald

3,5 procents lånet har den fordel, at det ligger tættere på kurs 100 end 3 procents lånet, der ligger nogle points lavere. Derfor får man et mindre kurstab her og nu, hvis man lægger om til 3,5 procent end til 3 procent.

Hvis kursen på et realkreditlån fx er 99, får du 99 kr. i hånden, når du låner 100 kr. – eller 990.000 kr., hvis du låner en million - men du skal stadig betale 100 kr. tilbage. Er kursen 96, får du kun 960.000 kr.

Hvis renten i den kommende tid falder yderligere, får du også et mindre tab med et 3,5 procents lån. Stiger renten omvendt, vil du få en større kursgevinst ved 3 procents lånet end ved 3,5 procents lånet, hvis du konverterer igen, fordi kursfølsomheden ved 3 procents lånet er større. Derfor giver et 3 procents lån en bedre mulighed for at skære af restgælden skattefrit, når renten stiger igen.

LÆS OGSÅ: Generelt om renten på boliglån

Vælg 3 procents lån, hvis du vil konvertere senere

Om du skal vælge det ene eller det andet lån, handler derfor lidt om tro, og hvor meget du ønsker at spekulere i at konvertere dit lån senere for at barbere af din restgæld.

- Hvis man ikke er den spekulative type, der bare vil have et stabilt lån over de næste mange år og så ikke tænke mere på det, så skal man tage et 3,5 procents lån, fordi kurstabet på konverteringen nu er noget mindre.

- Men hvis man spekulerer i at få skåret af sin restgæld og tror på, at renten stiger, så skal man tage 3 procents lånet. Og hvis man vælger et konverterbart lån, hvorfor så ikke udnytte den mulighed for at gardere sin formue, spørger den uafhængige rådgiver Kim Valentin, direktør i Finanshuset i Fredensborg.

Læg om, hvis du har et 5 procents lån eller højere

Uanset, om du er til et 3 eller 3,5 procents lån, er det en god idé at lægge det om nu, hvis du har et fastforrentet lån på 5 procent eller mere. For selvom der ikke er nogen garanti for, at renten ikke falder yderligere, så er sandsynligheden for, at renten begynder at stige større end nogensinde, påpeger Kim Valentin. Simpelthen fordi renten nu er lavere end nogensinde.

Sune Worm Mortensen, cheføkonom i Nykredit er enig.

- Få lagt om, hvis du har et højere lån. Det siger jeg ikke bare fordi, vi er en forretning, der tjener penge på den slags, men du vil helt sikkert spare penge. Også efter du har betalt omkostningerne til os og taget kurstabet, du får ved at konvertere til et billigere lån, siger han.

Lavere ydelse og større afdrag ved låneomlægning

Samme holdning har Realkredit Danmark, der påpeger, at du ved en omlægning både vil få en lavere månedlig ydelse og afdrage mere på dit lån.

- Tommelfingerreglen er, at hvis du har et lån tilbage på mere end en halv million og en restløbetid på mere end 15 år, så vil omkostningerne til omlægningen blive ædt indenfor en overskuelig årrække, og så er det en fordel at lægge om nu, siger Christian Hilligsøe Heining, cheføkonom i Realkredit Danmark.

Hvis du skal sælge, så overvej din låneomlægning

Der kan dog være tilfælde, hvor du skal tænke dig om.

- For nogle er det et must at tage det lån, der ligger tættest på kurs 100. Og ved man fx, at man skal flytte inden for nogle år, så er man mere sårbar over for evt. kurstab, og så kan et 3,5 procents lån måske være det rigtige. Derfor afhænger det meget af den enkeltes situation, siger Sune Worm Mortensen.

Skal du sælge din bolig inden 2-3 år advarer Kim Valentin om, at du risikerer ikke at kunne nå at tjene dine omkostninger ved en låneomlægning hjem igen.

- På den anden side, kan det være interessant for en ny køber, at overtage et lån med en lav rente, hvis renten er steget i mellemtiden. Det kan betyde, at du måske kan få mere for ejendommen. Så hvis du tror renten stiger snart, er det måske alligevel værd at overveje, mener Kim Valentin.

Vurder din økonomi, inden du fornyr dit F1-lån

Hvis du har et F1-lån, eller et andet rentetilpasningslån, du skal forny, kan du også at overveje at lægge det om til et 3 eller et 3,5 procents fastforrentet lån.

- Hvis man har et lille lån og en god økonomi og kan tåle, at renten pludselig stiger, så er det da bedst at betale så lav en rente som muligt frem for at gardere dig. For det koster selvfølgelig at gardere sig. Men generelt anbefaler vi, at man tager renterisikoen ud af sin økonomi, siger Kim Valentin.

LÆS OGSÅ: Så mange vil beholde deres F1-lån

Stiger renten, er det for sent

Problemet er, at hvis renten stiger på F1-lånet, så er de fastforrentede lån allerede steget, og så er muligheden for at tage et lavt fastforrentet lån kørt.

- Det er jo det, der er hele gamet. Der er sådan set ikke meget, der tyder på, at renten vil brage op lige rundt om hjørnet, og forventningen er da, at renterne generelt vil holde sig nede i en lang periode, men der vil komme udsving undervejs, og når renten først stiger, så er det for sent. Samtidig får du en budgetsikkerhed med et fast forrentet lån, og det er meget værd for mange, siger Sune Worm Mortensen.