I samarbejde med boligøkonom Poul Gammelgaard www.boligoekonomen.dk

Siden midten af 1990'erne har udviklingen inden for boligfinansiering været kendetegnet ved en høj grad af produktudvikling. En af de største nyskabelser er indførelsen af afdragsfrie lån fra 1. oktober 2003. Populariteten taler sit tydelige sprog, idet over halvdelen af realkreditlånene i dag er uden afdrag.

Den seneste udlånsstatistik fra Realkreditrådet for 1. kvartal 2011 viser, at de afdragsfrie lån udgjorde 54,5 procent af det samlede udlån til ejerboliger og fritidsboliger. Afdragsfrie lån er dog en misvisende betegnelse, idet man blot udskyder afdragene og på den måde skubber gælden foran sig.

Realkreditlån er underlagt strenge lovkrav

Realkreditlån er underlagt strenge lovkrav, der fastsætter, hvor meget du må låne i forhold til boligens værdi. Hvordan du skal betale lånet tilbage er også fastsat ved lov.

For ejerboliger og fritidshuse er hovedreglen, at lånet ikke må betales langsommere tilbage end et 30-årigt annuitetslån. Et annuitetslån er et lån, hvor ydelsen før skat er den samme gennem hele lånets løbetid.

I begyndelsen af tilbagebetalingsperioden udgør renterne den største del af ydelsen, og i slutningen udgør afdragene den største del. På grund af den gradvist lavere renteandel stiger ydelsen efter skat en anelse gennem lånets løbetid.

Afdragsfrie lån undtaget fra reglen om tilbagebetaling

Der er en undtagelse fra reglen om tilbagebetaling som annuitetslån, idet du med afdragsfrie lån kan sætte afdragene i bero i op til 10 år.

Ved lånets udløb har du mulighed for at slutte med en restgæld, der svarer til de afdrag, du ikke betalte i den afdragsfrie periode. Restgælden skal betales kontant, men som regel vil du kunne låne hertil via et nyt realkreditlån. Det er dog ikke alle realkreditinstitutter, der tillader restgæld ved udløb, selvom loven giver mulighed for det.

Indbygget ret til afdragsfrihed

På de mest almindelige rentetilpasningslån (F1, F3 osv.) er der en indbygget ret til afdragsfrihed, dvs. at du kan vælge afdragsfrihed, hvis du ønsker det.

Med andre lånetyper skal du på forhånd gøre op med dig selv, om du ønsker mulighed for afdragsfrihed. Kursen på de afdragsfri obligationer er lavere end kursen på obligationer uden ret til afdragsfrihed.

Det betyder i sidste ende, at din gæld bliver lidt større, end hvis du havde valgt lån med almindelige afdrag.

LÆS OGSÅ: Realkreditlån 

Placering af de afdragsfrie perioder

På nogle afdragsfrie realkreditlån har realkreditselskabet bestemt, at lånet skal starte med 10 års afdragsfrihed. Det gælder uanset, om du kun har behov for 3 år med afdragsfrihed.

Andre realkreditinstitutter har valgt den såkaldte "klippekortsmodel", hvor du selv vælger, hvordan du vil placere de afdragsfrie perioder. Måske ønsker du at starte med 5 års afdragsfrihed og eventuelt bruge de resterende fem år på et senere tidspunkt. Du kan f.eks. have dem som en reserve, hvis du i en periode får brug for et større rådighedsbeløb.

Afdragsfrie lån kan være en dyr løsning

Det er vigtigt, at du ikke vælger afdragsfrie lån for at få din privatøkonomi til at hænge sammen.

For det første gør det dig mere sårbar, hvis ydelsen eller dine øvrige privatøkonomiske udgifter stiger. Ydelsen er ekstra følsom over for rentestigninger, hvis du har valgt et afdragsfrit rentetilpasningslån.

For det andet er afdragsfrie lån dyrere end lån med afdrag, set i hele lånets løbetid. Det skyldes, at du i den afdragsfri periode betaler renter og bidrag af en uændret gæld. Den uændrede gæld betyder også, at dine ydelser stiger markant, når du skal afdrage på lånet.

Har du eksempelvis haft 10 års afdragsfrihed i starten af et 30-årigt lån, har du 20 år til at betale den uændrede gæld tilbage, medmindre du ved lånets udløb vil benytte dig af muligheden for at slutte med en restgæld, der svarer til de afdrag, du ikke betalte i den afdragsfrie periode.

Afdragsfrie lån kan bruges til at betale dyr gæld

I nogle situationer kan det være en god idé at benytte de sparede afdrag til at betale dyr gæld tilbage med. På den måde betales den dyre gæld hurtigere tilbage, så de høje renter bliver mindre belastende for din privatøkonomi. Det kan f.eks. være tilfældet for boligkøbere, som ud over realkreditlån er nødt til at optage et højere forrentet boliglån i banken.

Om det er en god idé at bruge afdragsfrie lån til at betale dyr gæld tilbage med, afhænger bl.a. af, hvilket afdragsfrit realkreditlån du vælger, samt renteudviklingen og lånenes restløbetid. Har du friværdi, er det ofte en bedre idé at betale de dyre lån ud med et tillægslån.

Afdragsfrie lån og pension

I andre situationer kan det være en god idé at sætte de sparede afdrag ind på pensionsordninger. Konstruktionen kræver grundig rådgivning, da det kan være vanskeligt at gennemskue, om det er en fordel. Beslutningen skal ses i sammenhæng med din friværdi, og du skal være opmærksom på, at pengene står bundet helt frem til pensionen, hvilket kræver luft i økonomien. Desuden kan udbetalingerne fra pensionsordningerne få indflydelse på din folkepension og øvrige sociale ydelser som pensionist. Det betyder, at den reelle skattebesparelse på pensionsordningen ofte forsvinder.

Det er risikabelt kun at satse på afdragsfrihed

Har du brugt de 10 års afdragsfrihed, kan du i princippet – hvis realkreditinstituttet accepterer det - konvertere lånet til et nyt afdragsfrit realkreditlån og igen begynde på en 10-årig periode med afdragsfrihed.

Men hvis boligpriserne eller din indtægt i mellemtiden er faldet, kan du ikke være sikker på, at du kan låne tilstrækkeligt til at indfri det oprindelige afdragsfrie lån. For at optage det nye lån skal du nemlig kreditvurderes, og da du kun må låne op til 80 procent af boligens handelspris i realkreditinstituttet, kan det skabe problemer.

Derfor kan det være en farlig strategi at satse på at forny det afdragsfrie lån med et nyt. De samme problemer kan opstå, hvis du skal sælge din bolig, og boligpriserne er faldet. I så fald kan du risikere at skylde mere i boligen, end du kan få ved salg.

Afdragsfrie lån giver fleksibilitet

Afdragsfrie lån kan være en praktisk foranstaltning for en kortere periode. Det kan være tilfældet, hvis du bliver skilt, mister dit arbejde eller måske ønsker at gå på orlov. I så fald vil de afdragsfrie perioder give dig den fleksibilitet, der for en periode kan give dig lidt ekstra luft i økonomien.

Men du skal på forhånd være sikker på, at du er i stand til at betale de højere afdrag efter den afdragsfri periode.

Forskelle i vilkår og betingelser

Overvejer du at vælge et afdragsfrit lån, skal du være opmærksom på, at der er forskel på lånenes vilkår og betingelser. Ikke alle lånetyper har de samme vilkår og betingelser for afdragsfrihed, og der er også forskel på realkreditinstitutternes produkter.

Vil du være sikker på at vælge det optimale afdragsfrie lån, bør du undersøge de forskellige lånetyper på markedet. Du bør også være opmærksom på, at afdragsfrie banklån som hovedregel er dyrere end afdragsfrie realkreditlån.

Hvad skal du gøre?

Nu skal du ikke lade dig forskrække, men blot være opmærksom på, at afdragsfrie lån ikke er en gavebod, og at der rent faktisk eksisterer faldgruber. Tænker du dig godt om, kan det i nogle situationer være en god idé at vælge afdragsfrie realkreditlån.

Jo mere friværdi og luft du har i budgettet, des mindre er din risiko ved at vælge afdragsfrie lån.

Ønsker du hjælp til at finde rundt i lånejunglen, skal du sikre dig, at din rådgiver ikke har økonomisk interesse i, hvilket lån du vælger. Det er nemlig ingen hemmelighed, at realkreditinstitutterne i de fleste situationer tjener mere på at tilbyde afdragsfrie lån end almindelige realkreditlån med afdrag. Det skyldes, at du betaler bidrag af en uændret gæld.