Hvad bestemmer prisen på en ejerbolig?

Prisen på en ejerbolig bestemmes ud fra en række faktorer, der i en forenklet form kan inddeles i tre grupper.

På det helt overordnede niveau er en række samfundsøkonomiske faktorer afgørende for prisniveauet på boligmarkedet. Det drejer sig om rente, lønstigningstakt, inflation, arbejdsløshed og generel økonomisk aktivitet i samfundet.

På mellemniveauet spiller en række demografiske og kulturelle faktorer en betydelig rolle. Eksempelvis kan store årgange af ældre borgere øge efterspørgslen efter mindre rækkehuse og lejligheder, hvilket vil presse prisen på parcelhuse ned og styrke prisen på ejerlejligheder og rækkehuse.

På det individuelle niveau, hvor vi ser på boligpriserne i et afgrænset lokalområde, spiller faktorer som beliggenhed, indretning og vedligeholdelsesstand en afgørende rolle i prisdannelsen.

Fungerer boligmarkedet som et marked?

På et effektivt marked vil en stor efterspørgsel efter f.eks. campingvogne presse prisen op på kort sigt. De højere priser og dermed større avancer vil trække nye producenter til markedet, hvorefter udbuddet øges, og markedet vil nå en tilstand af ligevægt. Prisen vil nu falde tilbage på et niveau, der kun sikrer sælgerne en rimelig fortjeneste.

Sådan fungerer boligmarkedet imidlertid ikke. Mens campingvognen kan flyttes rundt fra sted til sted, er hverken et hus eller en ejerlejlighed mobil. Afgørende for prisen på én bolig set i forhold til prisen på andre boliger er nemlig beliggenheden. Og den kan der i sagens natur ikke produceres ubegrænsede mængder af. Det betyder, at efterspørgslen retter sig mod en række attraktive områder, hvor der ofte ikke kan produceres flere boliger. Prisen vil derfor stige til et højere niveau, hvor en række potentielle købere bliver presset ud af markedet, og der igen etableres ligevægt mellem udbud og efterspørgsel.

Hvor meget stiger boligprisen under normale forhold?

Selvom prisen på et gennemsnitligt parcelhus næsten er firedoblet siden 1980, og prisen er steget 13 år i træk, er der grænser for prisstigningerne.

Erfaringen og de økonomiske teorier taler for, at de årlige prisstigninger på en bolig på langt sigt vil ligge på niveau med lønstigningstakten. Stiger lønnen med 4 procent årligt over en længere årrække, bør boligen stige nogenlunde tilsvarende.

Den faktiske udvikling i huspriserne i perioden 1980 til 2005 bekræfter i store træk teorien. I denne periode er prisen på et gennemsnitligt parcelhus steget med 264 procent, mens en industriarbejders løn er steget med 236 procent.

Du bør derfor ikke sætte næsen op efter eksorbitante prisstigninger på fast ejendom på langt sigt, men bør stille dig tilfreds med en årlig værdistigning på ejendommen, der matcher de generelle lønstigninger.

Hvordan påvirker samfundsøkonomien boligpriserne?

Erfaringsmæssigt er der en tæt sammenhæng mellem arbejdsløshed og boligprisernes stigning. Det indlysende princip er, at en familie ramt af arbejdsløshed ikke har råd til at betale for en dyr ejerbolig.

Dertil kommer, at en høj ledighed alt andet lige lægger et pres på lønstigningerne. Med en høj arbejdsløshed er incitamentet til at forlange en kraftig lønstigning ikke særlig stort. Bundlinjen er, at der i befolkningen sammenlagt bliver færre penge mellem hænderne .

Blandt økonomer kaldes det, at den økonomiske aktivitet i samfundet er lav, hvilket presser boligpriserne nedad. Vi så det senest i begyndelsen af 90'erne, hvor arbejdsløsheden lå på 10-12 procent, og antallet af tvangsauktioner hver dag steg til nye højder.

Hvorfor er den samme type bolig billigere i Gram end i Gentofte?

En nyrenoveret villa fra 1931 på 140 m2 med en grund på 968 m2 er sat til salg for 995.000 kr. i Gram, mens en tilsvarende villa på Ranunkelvej i Gentofte koster 8.995.000 kr.

Årsagen til den store prisforskel skal udelukkende søges i beliggenheden. Mens Gram Kommune ligger i et lavvækstområde, hvor jobbene er sparsomme, og lønningerne lave, ligger Gentoftevillaen i et højvækstområde med masser af vellønnede job. Oven i hatten kommer, at beskæftigelsesudsigterne i Gram peger i den forkerte retning, hvilket får folk til at søge mod områder med bedre jobmuligheder. Hovedstadsområdet er derimod inde i et økonomisk boom, der trækker flere mennesker til regionen og dermed øger efterspørgslen efter boliger.

Hvad får boligpriserne til at stige unormalt meget?

Siden 1994 er boligpriserne på landsplan steget år for år. Prisstigningerne satte ind samtidig med et langvarigt rentefald og et fortsat fald i arbejdsløsheden.

Rentefaldet betød, at man skulle betale færre penge for at låne penge til boligen. Dermed fik boligkøbere råd til at betale en højere pris for drømmeboligen uden at skulle betale mere i månedlig nettoydelse. I takt med rentefaldet og liberaliseringen af lånemarkedet faldt arbejdsløsheden, og stemningen blandt forbrugerne blev mere optimistisk.

Med skattestoppet i 2001 og det fortsatte rentefald blev jorden gødet for yderligere stigninger i boligpriserne. Skattestoppet satte en øvre grænse for ejendomsværdiskatten, hvilket betød lavere udgifter for boligejere og dermed mulighed for at byde en højere pris for boligen, uden at nettoydelsen af den grund blev højere.

Som en foreløbig kulmination indførte realkreditselskaberne i 2003 mulighed for afdragsfrie lån, hvilket atter gav nye købere mulighed for at betale en højere pris for en bolig.

Hvad får boligpriserne til at falde unormalt meget?

Stigende renter, høj arbejdsløshed og forhøjelser af skatter og afgifter er rendyrket gift for boligmarkedet.

Vi så det i begyndelsen af 80'erne, hvor både arbejdsløsheden og renterne steg, hvilket fik boligpriserne til at falde. Senere kom kartoffelkuren i 1986, som reducerede værdien af rentefradraget fra 70 til 50 procent, hvilket gjorde det markant dyrere at låne penge og dermed også dyrere at bo i ejerbolig. Da arbejdsløsheden samtidig fortsatte med at stige, blev det forudsigelige resultat faldende boligpriser, som først ophørte i 1994.

Under opgangsperioden i 90'erne blev der på ny justeret på rentefradraget, og værdien blev sat ned til 33 procent. Men understøttet af en lav arbejdsløshed, nye muligheder for variabelt forrentede lån og lavere renter fortsatte boligpriserne dog uhindret med at stige.

Hvilken rolle spiller psykologiske faktorer?

Psykologiske faktorer får ofte en selvforstærkende effekt. Når aviserne skriver, at det tager længere tid at få solgt en bolig, bliver køberne mere afventende og ser tiden an. Boligerne hober sig op hos mæglerne, og nogle sælgere er villige til at give et afslag i prisen, hvilket hurtigt rygtes.

På samme vis giver frygten for arbejdsløshed en negativ stemning blandt forbrugerne. Boligkøbere vil gerne have lidt penge i reserve, hvis de skulle blive ramt af ledighed. Derfor har de ikke lyst til at betale så meget for en bolig, hvilket i bedste fald lægger en kraftig dæmper på priserne og i værste fald får boligpriserne til at falde.

For et par år siden så vi den modsatte effekt på salg af projekterede boliger, som lynhurtigt steg i pris. Køberne stillede sig i kø ved salgskontoret og købte måske to-tre lejligheder med henblik på videresalg og i håb om en hurtig fortjeneste. De første projekter blev hurtigt udsolgt, hvilket gav køberne til de næste projekter blod på tanden, med det resultat at priserne steg.

Får forbedringer boligens pris til at stige?

Forbedringer som nye vinduer eller et nyt tag vil sjældent betyde, at prisen på boligen stiger tilsvarende. En bolig købes normalt under den forudsætning, at tag og vinduer er tætte, og køber ser derfor ingen grund til at betale fuld pris for den type forbedringer.

En god vedligeholdelsesstand betyder dog som hovedregel, at boligen bliver mere eftertragtet. Men som boligejer skal du ikke regne med, at huset bliver 400.000 kr. mere værd på grund af et nyt tegltag til samme pris. Tilsvarende kan hele udgiften til et nyt badeværelse eller en tilbygning ikke automatisk hentes hjem ved et salg. Dels har køberne svært ved at vurdere værdien af forbedringen, og dels ville de nye ejere måske have indrettet badeværelset anderledes.

Hvad betyder beliggenheden?

Som ejendomsmæglere ofte siger, er boligens beliggenhed afgørende for prisen. Beliggenhed er imidlertid ikke kun et spørgsmål om havudsigt eller grønne områder i nabolaget.

Først og fremmest er det afgørende, at de nye ejere kan få arbejde i området uden at skulle bruge flere timer på den daglige transport. Princippet er, at jo tættere boligen ligger ved de attraktive arbejdspladser, jo højere er efterspørgslen og dermed prisen. Derfor er boligpriserne markant højere i vækstområder som København, Århus og trekantsområdet ved Vejle end i yderdistrikter som Falster, Nordjylland og Langeland.

Når jobsituationen er afklaret, retter boligkøberen blikket mod lokalområdet, hvor den rette beliggenhed med havudsigt hurtigt kan betyde en million ekstra oven i prisen. Drejer det sig om de traditionelle familieboliger, vil de fleste købere foretrække en bolig tæt på skole og daginstitutioner. Gode indkøbsmuligheder og grønne områder i nærheden tæller som et ekstra plus, fremgår det af mæglernes boligannoncer.

Læs mere her

Penge & Privatøkonomi, boligtillæg marts 2006