Hvornår skal du søge om et lån?

Ønsker du at bygge et nyt hus op fra grunden eller blot foretage en ombygning af din bolig, bør du have bragt finansieringen på plads inden byggeriets start, og inden du har skrevet kontrakt med håndværkerne.

Første punkt på dagordenen er derfor at få overblik over omkostningerne ved det planlagte byggeri. Når du ved, hvor meget byggeriet vil koste, kan du undersøge finansieringsmulighederne i banken eller realkreditinstituttet. Du kan derefter bede om et lånetilbud, som er grundlaget for at optage et lån til finansieringen af byggeriet.

Når finansieringen er på plads, kan du gå i gang med byggeprojektet.

Hvordan finansierer du en ombygning?

Du kontakter enten din bank eller dit realkreditinstitut for at få foretaget en ny vurdering af din bolig. Vurderingen bør omfatte boligens aktuelle handelsværdi og en anslået handelsværdi efter byggeriets afslutning.

Formålet med vurderingen er at få undersøgt dine lånemuligheder. Bliver boligen f.eks. vurderet til 2,5 mio. kr. før byggeprojektet, kan du i realkreditinstituttet belåne ejendommen med 80 procent. Det vil sige, at du maksimalt kan låne 2 mio. kr. i form af realkreditlån.

Har du boet i boligen gennem nogle år, har du muligvis opsparet en vis friværdi. Lad os antage, at du skylder 1,5 mio. kr. i huset i form af realkreditlån. I så fald har du en friværdi på 0,5 mio. kr., som du kan låne i realkreditinstituttet på helt normale vilkår. Er en eventuel friværdi i boligen ikke stor nok til at dække omkostningerne til byggeprojektet, vil du have brug for en mellemfinansiering.

Hvordan finansierer du et nyopført hus?

Ønsker du selv at stå som bygherre og opføre et nyt hus helt fra grunden, er finansieringsmodellen principielt den samme, som hvis du bygger til eller indretter et nyt badeværelse i en eksisterende bolig.

På baggrund af en besigtigelse og arkitekttegninger udarbejder realkreditinstituttet en vurdering af byggeprojektet og laver på det grundlag et tilbud om et forhåndslån.

Forhåndslånet kan kombineres med et byggelån i banken. Du kan maksimalt låne 80 procent af den skønnede handelsværdi i realkreditinstituttet, så resten af finansieringen må hentes i banken og fra din egen opsparing.

Ønsker du kun at belåne den ubebyggede grund, kan du låne op til 40 procent af handelsværdien i realkreditinstituttet.

Hvad er en mellemfinansiering?

En mellemfinansiering dækker det midlertidige finansieringsbehov, som du har i perioden fra byggeriets start til færdiggørelsen.

Mellemfinansieringen kan tilrettelægges på flere forskellige måder. De to mest almindelige metoder er et forhåndslån i realkreditinstituttet eller et byggelån i banken. Aktuelt er forhåndslån den mest populære metode. I begge tilfælde ydes mellemfinansieringen på baggrund af et pant i ejendommen og efter en vurdering af byggeprojektet, inden byggeriet går i gang.

Hvad er et forhåndslån?

Et forhåndslån er i princippet et almindeligt realkreditlån, som optages, inden byggeriet er gået i gang. Pengene (provenuet fra lånet) indsættes på en spærret konto i banken og betales direkte til håndværkerne, efterhånden som byggeriet skrider fremad.

Realkreditinstituttet får pant i ejendommen, men da lånet udbetales, før byggeriet er færdigt, har realkreditinstituttet ikke fuld sikkerhed for lånet. Derfor kræver man en garanti fra banken.

Viser det sig ved byggeriets afslutning, at boligen ikke opnår den forventede værdi, skal forhåndslånet i princippet reduceres. I praksis forvaltes denne regel dog fleksibelt, så du må forhøre dig i realkreditinstituttet. Er der behov for yderligere finansiering, optages et tillægslån eller et banklån.

Fordelen ved et forhåndslån er, at du fra begyndelsen kender den endelige ydelse på realkreditlånet. Dermed sparer du eventuelle omkostninger til kurssikring. Samtidig er renten på et forhåndslån typisk lavere end på et byggelån.

Ulempen er, at du betaler både renter og afdrag på hele lånet i byggeperioden. Dertil kommer ekstra omkostninger til etablering af et tillægslån eller et boliglån, hvis projektet ændres undervejs og bliver dyrere end planlagt.

Rente og gebyrer på et forhåndslån er de samme som på et almindeligt realkreditlån. Dertil kommer en garantiprovision til banken på typisk 1,5 til 2,5 procent årligt.

Hvad er et byggelån?

Et byggelån optages i banken og er et alternativ til et forhåndslån. Banken kræver sikkerhed for lånet gennem et ejerpantebrev.

Byggelånet optages ved byggeriets start og fungerer typisk som en kassekredit, hvor du kun betaler renter på den del af lånet, som du bruger. Når byggeriet er færdigt, opgøres kassekreditten, og den endelige finansiering finder sted, typisk gennem et realkreditinstitut.

Fordelen ved et byggelån er en høj fleksibilitet undervejs i byggeforløbet. Ulempen er, at du skal betale lånegebyrer og tinglysningsafgift to gange, nemlig både på byggelånet og det efterfølgende realkreditlån. Dertil kommer, at du ikke kender den endelige ydelse på realkreditlånet. Ønsker du sikkerhed for den fremtidige ydelse, er du derfor nødt til at bruge penge på en kurssikring af det planlagte realkreditlån.

Hvilke andre lånemuligheder har du?

Har du kun et begrænset behov for mellemfinansiering, kan du muligvis få dækket dit midlertidige lånebehov via andre kanaler. Måske har du uudnyttede trækningsrettigheder på din kassekredit eller kan forhandle dig til en midlertidig forhøjelse af den.

Fordelen ved den løsning er, at du sparer på omkostningerne til etablering af nye lån og samtidig bevarer en høj fleksibilitet i din økonomi.

Hvordan tilrettelægger du den endelige finansiering?

Ved tilrettelæggelse af den endelige finansiering af dit byggeprojekt har du flere valgmuligheder, som enten kan forøge eller nedsætte din samlede ydelse på lånene i boligen.

• Har du flere små realkreditlån i boligen, kan du overveje at samle dem i et nyt og større lån. Ved at justere løbetid og afdragsform på det nye lån kan du til en vis grad selv bestemme, hvor meget du vil betale i månedlig ydelse.

• Har du et højtforrentet realkreditlån, kan der ofte være penge at spare ved at indfri lånet til kurs 100. Mindre lån kan det typisk ikke betale sig at indfri alene, men samler du dine lån i forbindelse med finansieringen af et byggeprojekt, kan indfrielse måske alligevel betale sig.

• Har du tilstrækkelig friværdi i boligen, kan du benytte anledningen til at erstatte boliglån eller andre højtforrentede banklån med de ofte billigere realkreditlån.

Hvilke oplysninger skal banken have?

Ønsker du en midlertidig finansiering af dit byggeprojekt, har banken brug for en række oplysninger om projektet.

• Byggeriets forventede pris.

• Oplysninger om byggeperiodens start og afslutning.

• Tegninger eller beskrivelser af byggeprojektet

• Tilbud fra håndværkere.

På baggrund af ovenstående oplysninger og med udgangspunkt i husstandens økonomi samt en vurdering af byggeprojektet kan realkreditinstitut og bank beregne det maksimale realkreditlån og tilbyde banklån til en eventuel restfinansiering.

Vær dog opmærksom på, at boligens værdi efter byggeprojektets afslutning ikke nødvendigvis er steget lige så meget, som byggeriet kostede. Ved vurderingen tager realkreditinstituttet eller banken udgangspunkt i det færdige byggeprojekts anslåede handelsværdi.

Hvad koster det?

Den månedlige ydelse på dit nye lån til byggeprojektet afhænger helt af, hvilken type lån du vælger. Den billigste finansiering finder du ofte i realkreditinstituttet, som har den største sikkerhed i boligen. Banken forlanger typisk en højere rente, da sikkerheden for lånet er mindre, og der ofte er tale om mindre beløb.

Med det aktuelle renteniveau (september 2006) betaler du en månedlig nettoydelse for hver 100.000 kr., du har lånt, på:

• Realkredit - fast rente: 441 kr.

• Realkredit - fast rente, afdragsfrit: 319 kr.

• Realkredit - variabel rente (F1): 397 kr.

• Realkredit - variabel rente, afdragsfrit (F1): 231 kr.

• Bank - boliglån til 7,0 % i rente: 479 kr.

I alle eksempler er der tale om lån med en løbetid på 30 år.

Hvilke gebyrer løber der på?

For et lån på 0,5 mio. kr. skal du regne med samlede låneomkostninger i størrelsesordenen 11.000 til 13.000 kr.

Den største post er tinglysningsafgift til staten, som består af et fast gebyr på 1.400 kr. pr. lån plus en tinglysningsafgift på 1,5 procent af lånebeløbet. Det er i dag muligt at overføre tinglysningsafgiften fra et ejerpantebrev til et realkreditpantebrev. Dermed er det blevet billigere at bruge byggelån, da man kun skal betale de 1.400 kr. i tinglysningsafgift til staten en gang, selvom man senere erstatter banklånet med et realkreditlån.

Omkostningerne til banken eller realkreditinstituttet består af et gebyr for behandling af lånesagen, hvilket typisk beløber sig til mellem 2.000 og 4.000 kr. Hvis du låner pengene i realkreditinstituttet, skal du ud over lånegebyret betale kurtage* og eventuel kursskæring*. For et lån på 0,5 mio. kr. beløber det sig til ca. 1.300 kr.

Priserne på en række gebyrer, rentesatser og provisioner kan variere betydeligt mellem de enkelte pengeinstitutter, og du kan derfor med fordel undersøge markedet.

Renten på et realkreditlån er fastsat af markedet, og den kan du ikke ændre. Renten på et boliglån eller en byggekredit afhænger til dels af dit kundeforhold i banken og er ofte til forhandling.

* Ordliste

Kurtage er den pris, du som kunde betaler, for at få solgt/købt dine obligationer.

Kursskæring er et fradrag i kursen, inden lånebeløbet bliver afregnet med dig.