Hvor meget må boligen koste?

Et budget over dine faste udgifter er vigtigt at have, når du skal finde ud af, hvor dyrt et hus du har råd til at købe. I din bank kan du få hjælp til at opstille et realistisk budget for, hvor meget du har råd til at sidde for om måneden. Det er ærgerligt at falde for en drømmebolig, som det så viser sig, at du slet ikke har råd til, når du får kigget nærmere på økonomien.

Måske tror du, at du sagtens kan leve billigere i det daglige. Men inden du køber et hus, der er lidt for dyrt, er det en god idé at afprøve, om du også i virkeligheden kan holde ud at skulle spare på udgifterne i det daglige. Prøv fx i et halvt år at leve for et mindre beløb, end du har til rådighed nu. Så kan du overbevise både dig selv og din bank om, at det ikke er noget problem for dig at skrue ned for forbruget.

Det er også en god idé at overveje, hvordan din situation vil være lidt ud i fremtiden. Har du fx planer om at gå på forældreorlov, vil du gerne have mulighed for at sætte arbejdstiden lidt ned eller at tage ud på en længere rejse? I så fald skal du sørge for, at der er taget højde for det i budgettet, fx ved at der er sat penge af til opsparing.

Husk også at sætte penge af til løbende vedligeholdelse af huset og måske også til større istandsættelsesprojekter.

En tommelfingerregel

Det er de færreste af os, der har mulighed for at gå ud og købe et hus kontant. Langt de fleste boligejere låner penge til at købe deres bolig for. Hvis du skal låne hele beløbet til din bolig, har du som tommelfingerregel råd til at købe en bolig med en kontantpris på mellem 3 og 3,5 gange din husstands årsindkomst.

Har husstanden en årsindkomst på under 500.000 kr., bør du nøjes med at gange med 3, da de faste udgifter udgør en relativt stor andel af indkomsten.

Eksempler:

• Er husstandsindkomsten på ca. 500.000 kr., kan du købe et hus til 1,5 mio. kr.
• Er husstandsindkomsten på 1,5 mio. kr., kan du købe et hus til ca. 5 mio. kr.

Tommelfingerreglen gælder ikke, hvis du har anden gæld eller et særligt stort forbrug. Har du til gengæld opsparing eller friværdi i din nuværende bolig, kan du ved hjælp af disse midler få råd til et hus med en højere kontantpris.

Når du benytter dig af tommelfingerreglen, skal du være opmærksom på, at renten har betydning for, hvor dyrt det er at låne pengene - jo højere renten er, jo dyrere er det at låne en million.

Kan du nøjes med ét lån?

Når du skal låne penge til at finansiere din nye bolig, bliver det samlede lånebeløb (kontantprisen) typisk stykket sammen af følgende elementer:

• Et realkreditlån på op til 80 procent af husets værdi.
• En udbetaling på ca. 6 procent af kontantprisen.
• Eventuelt banklån/boliglån på det resterende beløb.

Realkreditlån

Du kan låne op til 80 procent af husets samlede værdi som et realkreditlån. Realkreditlånet er normalt den billigste form for finansiering af en bolig. Det skyldes, at realkreditinstituttet får pant og sikkerhed i dit hus, så de løber en minimal risiko, når de låner dig pengene.

Udbetaling

Du skal typisk betale en udbetaling på 6 procent af kontantprisen. Hvis du ikke kan betale dem kontant, kan du låne pengene i banken, fx som et samlet boliglån, der også dækker restfinansieringen.

Banklån/boliglån

De resterende 14 procent af husets samlede pris kan du låne som et banklån/boliglån. Det kaldes også efterfinansiering eller restfinansiering. Du kan finansiere denne del med enten et sælgerpantebrev eller et boliglån i din bank. Et boliglån er som regel dyrere end et realkreditlån, fordi banken ikke har den samme sikkerhed i boligen som realkreditinstituttet.

Et boliglån kan ligesom realkreditlånet have en løbetid på op til 30 år. Du kan få lånet med enten fast eller variabel rente - med eller uden afdrag. Boliglån med fast rente er dog typisk markant dyrere end boliglån med variabel rente.

Hvad er brutto- og nettoydelse?

I salgsopstillingen er der beregnet en bruttoydelse og en nettoydelse. Du kan ikke være sikker på, at du kommer til at sidde med præcis de samme brutto- og nettoudgifter. Det afhænger bl.a. af, hvilken type lån du vælger.

• Bruttoydelsen angiver den samlede udgift før skat til udgifter og omkostninger for realkreditlånet og et eventuelt sælgerpantebrev plus udgifterne til ejendomsskat, forsikringer og eventuelle fællesudgifter.
• Nettoydelsen angiver den samlede udgift efter skat. Det vil sige, at renterne til lånet er trukket fra i skat. Din bank kan hjælpe dig med at beregne den præcise nettoudgift for dig, hvis du sender salgsopstillingen.

Salgsopstillingen indeholder også anslåede udgifter til el, vand og varme samt antenneafgift

Hvilke typer realkreditlån er der på markedet?

Når du skal vurdere, hvad du har råd til at sidde for, er det typisk den månedlige udgift til lånet (terminsydelsen), der er den væsentligste post på boligbudgettet. Den månedlige ydelse afhænger bl.a. af, hvilken type realkreditlån du vælger.

Lidt firkantet kan man sige, at du løber en større risiko for ubehagelige ændringer af din økonomi, hvis du vælger et lån med en lav, variabel rente og dermed en lav ydelse her og nu, end hvis du vælger et lån med en højere, fast rente.

Rentestigninger vil få ydelsen på lån med variabel rente til at stige, og du skal derfor have plads til sådanne stigninger, hvis du vælger et variabelt forrentet lån. Med et fast forrentet lån kender du din ydelse de næste 30 år, medmindre du i lånets løbetid vælger at konvertere/omlægge lånet eller sælger boligen.

Når du vælger realkreditlån, skal du i første omgang se på selve lånetypen. Realkreditlån ydes enten som lån med fast rente, lån med renteloft eller lån med variabel rente. Alle lånetyper kan vælges med eller uden afdrag i en 10-årig periode. Når den 10-årige periode udløber, kan det afdragsfrie lån med realkreditinstituttets accept typisk erstattes med et nyt afdragsfrit lån, så den afdragsfrie periode forlænges med yderligere 10 år.

Her er det dog værd at bemærke, at en forlængelse af afdragsfriheden kræver, at man optager et helt nyt lån, hvilket vil være forbundet med en række etableringsomkostninger. Samtidig kan renteudviklingen betyde, at renten på det nye lån er højere end renten på det eksisterende lån, og de månedlige ydelser vil derfor stige, selvom afdragsfriheden opretholdes.

Lån med fast rente

Fastforrentede lån kan optages som enten obligationslån eller kontantlån. Når du låner penge til din bolig som et obligationslån, sker der i princippet det, at realkreditinstituttet sælger obligationer for det beløb, du låner. Banken kan som regel ikke sælge obligationerne til kurs 100. Obligationernes kurs ændres hele tiden, i takt med at renten stiger eller falder.

Kursen har betydning for, hvor stort et lån du skal optage for at kunne betale sælgeren den fastsatte kontantpris. Obligationskursen kan nå at ændre sig i de uger, der går, fra du har fået tilbudt obligationslånet, til du får pengene udbetalt. Det kan være nervepirrende at følge kurserne i den periode, fordi den endelige kurs kan betyde en del for din månedlige udgift.

For at undgå dårlig nattesøvn kan du vælge at kurssikre lånet, så du får lånet til den kurs, der gælder, når du får lånet tilbudt. Du betaler dog gebyr for denne sikkerhed, og realkreditinstitutternes pris kan variere. Et fastforrentet obligationslån har som regel en højere ydelse end et lån med variabel rente.

Til gengæld har det fastforrentede lån den fordel, at du kender den præcise ydelse fra den dag, du opretter lånet, til den dag, du har betalt det tilbage. Du får altså ingen ubehagelige overraskelser, hvis renten stiger. Et fastforrentet obligationslån er derfor et meget sikkert lån.

Falder renten, kan du indfri til kurs 100, selvom obligationens kurs er steget til over kurs 100. Du har også mulighed for at indfri dit lån til den aktuelle kurs. Det betyder, at er renten steget - og kursen på dit lån dermed faldet - kan du nedbringe din restgæld ved en såkaldt konvertering. Denne mulighed har man ikke med et kontantlån, da en eventuel kursgevinst her vil blive beskattet.

Kontantlånet er typisk lidt billigere end obligationslånet, men giver altså ikke samme indfrielsesmuligheder og anvendes bl.a. derfor ikke særlig meget af private boligejere.

Variabelt forrentede lån

Lån med variabel rente har flere forskellige navne. De kaldes bl.a. flekslån, rentetilpasningslån og tilpasningslån. Denne type lån har normalt en lavere ydelse end de fastforrentede lån. Til gengæld afhænger ydelsen af, om renten stiger eller falder. Hvis renten falder, bliver ydelsen lavere. Omvendt bliver ydelsen højere, hvis renten stiger. Du kender altså ikke den præcise ydelse på lånet, og derfor er lån med variabel rente mere usikre end fastforrentede lån.

Der findes flere forskellige typer lån med variabel rente. F1-lån rentetilpasses hvert år, mens F3- og F5-lån tilpasses henholdsvis hvert tredje og hvert femte år. Jo oftere lånet tilpasses, jo billigere er det typisk. Hvis du skal vælge mellem F1, F3 og F5, bør du bl.a. vurdere sandsynligheden for, at du skal indfri dit lån i løbet af rentetilpasningsperioden, fx fordi du skal flytte. Hvis renten er faldet i mellemtiden, kan det nemlig blive dyrt at indfri lånet, da kursen kan komme over 100. Du bør derfor vælge flekslån med kort løbetid, hvis der er risiko for, at du skal flytte inden for den periode, rentetilpasningen gælder.

Omvendt kan det være en god idé at vælge et flekslån med en længere løbetid, hvis du har brug for at kende din ydelse over en længere årrække og ikke har flytteplaner. P-lån er en særlig type lån, hvor en bestemt procentdel af lånet er et fastforrentet lån, mens den resterende del af lånet er et variabelt forrentet lån. Det betyder, at det kun er en vis procentdel af lånet, altså det variable lån, der løbende rentetilpasses, og der er derfor kun usikkerhed om renten på den del af lånet.

Lån med renteloft

Et lån med variabel rente og renteloft er en god mellemløsning, hvis man gerne vil have et forholdsvis billigt lån med variabel rente, men samtidig gerne vil være sikker på, at renten ikke løber løbsk. Renteloftet sætter nemlig en grænse for, hvor meget renten på lånet kan stige. Renteloftet kan fx være på 4, 5 eller 6 procent. Du betaler noget for den sikkerhed, renteloftet giver dig. Ydelsen på et lån med renteloft er derfor højere end ydelsen på et lån med variabel rente uden renteloft.

Lånet indfries til dagskurs. Det vil sige, at som ved flekslån kan du risikere at skulle indfri lånet til "overkurs", hvis du fx skal flytte på et tidspunkt, hvor renten er faldet.

Afdragsfrie lån

Ligegyldigt om du vælger et lån med fast eller variabel rente, har du mulighed for at vælge et afdragsfrit lån. Det vil sige et lån, hvor du betaler renterne, men ikke afdrager på selve lånet. De afdragsfrie lån blev lanceret 1. oktober 2003, og siden har flere og flere danskere benyttet sig af muligheden for ikke at afdrage på gælden gennem hele lånets løbetid.

De seneste tal fra Realkreditrådet (juli 2011) viser, at mere end halvdelen af boligejerne har valgt et afdragsfrit lån. Et afdragsfrit lån er ikke afdragsfrit til evig tid. Der er typisk aftalt en afdragsfri periode på fx 10 år, hvorefter du enten skal begynde at betale afdrag på lånet eller skal lægge lånet om til et nyt afdragsfrit lån. Dette forudsætter dog, at huspriserne ikke er faldet, så du ikke kan få det nye lån inden for 80 procent-grænsen.

Afdragsfrie lån er mest sikre i perioder, hvor huspriserne er støt stigende. Her vil du langsomt oparbejde en friværdi, selvom du ikke betaler af på din gæld. I perioder, hvor huspriserne falder, er afdragsfrie lån mindre sikre. Du kan nemlig risikere, at husets værdi falder så meget, at gælden på et tidspunkt vil overstige husets værdi.

Et fastforrentet afdragsfrit lån er dyrere, men også mere sikkert end et afdragsfrit lån med variabel rente.

Hvad skal du vælge?

Du kan få din bankrådgiver til at beregne den månedlige ydelse for flere forskellige lånetyper og beregne, hvor meget ydelsen på lånet med variabel rente vil stige, hvis renten stiger.

Som en tommelfingerregel skal dit budget hænge sammen, uanset om du vælger en finansiering med et fastforrentet lån med afdrag eller et flekslån med eller uden afdragsfrihed. Du skal have "plads" i din økonomi til eventuelle rentestigninger.

Umiddelbart er det svært at vide, hvilken vej renten bevæger sig, og du bør derfor overveje, hvilken lånetype der passer bedst til netop din økonomi og dit temperament. Den seneste statistik fra Realkreditrådet (juli 2011) viser, at over halvdelen af boligejerne har et boliglån med variabel rente. Selvom økonomerne gennem længere tid har varslet rentestigninger, tror over halvdelen af de danske boligejere altså på, at det er en god forretning at vælge et lån med variabel rente, selvom rentestigninger automatisk vil medføre huslejestigninger.

LÆS OGSÅ: Realkreditlån.

Hvilke gebyrer og andre omkostninger er der på realkreditlån?

Ud over renterne betaler du også en række gebyrer og andre omkostninger til bank, realkreditinstitut og staten, når du låner penge. Det drejer sig om:

• Et lånesagsgebyr på 1.000-2.500 kr.
• Et servicegebyr.
• Et gebyr for tinglysningsekspedition på 1.400 kr.
• En tinglysningsafgift til staten på 1,5 procent af lånets størrelse.
• Bidrag til realkreditinstituttet.

Bidragssatsen fastsættes efter, hvor stor en andel af din bolig du belåner. Jo højere en andel af huset der er belånt, jo højere er bidragssatsen.