Hvad er en låneomlægning?

Ved en låneomlægning indfrier du et eller flere af dine fastforrentede realkreditlån og optager et nyt lån, der dækker omkostningerne til indfrielse af de gamle lån.

En låneomlægning er også kendt under betegnelsen "konvertering" og benyttes udelukkende i forbindelse med fastforrentede lån. For de fleste boligejere med fastforrentede lån er en omlægning aktuel, når renten igennem en periode er faldet markant.

Den grundlæggende idé i en låneomlægning er at erstatte et højtforrentet lån med et lavere forrentet lån. Dermed betaler du færre penge i renter, og din samlede nettoydelse på lånet falder. Den type af omlægninger kaldes en nedkonvertering og er den mest populære.

Ønsker du at erstatte et lån med en lav kuponrente (kuponrente er obligationens pålydende rente) med et lån med en højere kuponrente, er der tale om en opkonvertering. Opkonverteringer benyttes, når renten stiger, og du vil fastfryse boligens gæld på et lavere niveau.

For at lægge et lån om kan du henvende dig i banken, i realkreditinstituttet, hos ejendomsmægleren eller hos en privatøkonomisk rådgiver.

Hvornår skal du lægge dine realkreditlån om?

Hos de fleste realkreditinstitutter kan du tilmelde dig en automatisk overvågning af lånet. Du vil herefter få besked, hvis en omlægning af lånet kan betale sig.

For at en låneomlægning kan betale sig, bør en række forhold være opfyldt i større eller mindre grad:

• Renteforskel: Jo større, jo bedre. Som hovedregel bør du gå mindst 2 procentpoint ned i rente. Har du eksempelvis et lån med en kuponrente på 6 procent, bør du erstatte lånet med et nyt lån med en kuponrente på 4 procent.

• Lånets størrelse: Jo større, jo bedre. En hyppigt anvendt tommelfingerregel siger, at lånets størrelse helst skal være mere end 250.000 kr.

• Restløbetid: Jo længere, jo bedre. Da hovedformålet med en låneomlægning er at opnå en lavere rente, vil rentebesparelsen være beskeden, hvis der kun går 5-10 år, før lånet er betalt ud.

• Kursniveau: Kursen på det nye lån bør være så tæt på 100 som muligt for at undgå en dramatisk stigning i restgælden. Et passende kursniveau synes at ligge på mellem 97 og 100.

Hvor meget tjener du på en låneomlægning?

Besparelsen ved en låneomlægning afhænger af, hvor stort et lån du lægger om, og af det aktuelle kursniveau på dit nye lån.

Eksempel: Du har optaget et lån i september 2002, hvor den effektive rente på en 30-årig obligation lå på ca. 6 procent mod i dag ca. 5 procent. Lånets restgæld er opgjort til 1 mio. kr. Den månedlige nettoydelse på lånet er 4.919 kr., og den effektive rente efter skat er opgjort til 3,99 procent. Restløbetiden er på 26 år.

Som det fremgår af tabellen nedenfor, er der ikke de store penge at hente ved en omlægning på det aktuelle kursniveau. Bytter du lige over med et lån på 5 procent med en uændret løbetid, er der udsigt til en månedlig nettobesparelse på 150 kr. Opgjort over en 10-årig periode summer besparelsen sig op til 6.272 kr.

Selvom der er en mindre fortjeneste på omlægningen, er det ikke givet, at en omlægning af lånet er en god idé. Ved at lægge om på nuværende tidspunkt afskærer du dig reelt fra at lægge om senere, hvis renten skulle falde lidt mere.

Tør du satse på, at renten falder så meget, at kursen på en 30-årig obligation på 4 procent kravler op på eksempelvis 98,5, er der en solid besparelse at hente. Efter 10 år kan nettogevinsten opgøres til 97.335 kr., hvilket svarer til ca. 9 procent af hovedstolen.

	Obliga- tions- hoved- stol	Kupon- rente	Rest- løbetid i antal år	Kurs	Månedlig Ydelse efter skat	Effektiv rente efter skat	Netto- besparelse efter 10 år
Eksiste- rende fastfor- rentet lån	1.004.050	6	26	100,00	4.919	3,99
Fastforrentet lån med uændret løbetid	1.036.000	5	26	98,94	4.769	3,83	6.272
Fastforrentet lån med længere løbetid	1.036.000	5	30	98,94	4.389	3,81	-3.787
Fastforrentet lån med kortere  løbetid	1.071.000	4	20	95,67	5.585	3,56	54.273
F1-lån med længere løbetid	1.029.245	3,65	30	99,59	3.984	2,95	91.514
Afdragsfrit F1-lån med længere løbetid	1.029.245	3,65	30	99,59	2.338	2,94	62.000
Afdragsfrit F1-lån, provenu: 0,5 mio. kr.	1.540.354	3,65	30	99,59	3.499	2,96	-94.666

Kilde: Boligregner.dk, kurser pr. 29.09.06

Hvilket lån skal du lægge om til?

Ved valg af nyt lån bør du overveje, om du helst vil spare penge på langt sigt, eller om du primært ønsker en lavere ydelse her og nu.

Vælger du at udskifte et lån på 6 procent med et 30-årigt lån på 5 procent, "sparer" du tilsyneladende 530 kr. om måneden. Reelt er der dog ikke tale om en besparelse, da du nu skal afdrage og betale renter på lånet fire år mere. Efter 10 år ender du da også med en merudgift på 3.787 kr.

Ønsker du en reel besparelse, er der i ovenstående eksempel ingen vej uden om en højere nettoydelse. En nærliggende mulighed er at optage et 20-årigt lån med en kuponrente på 4 procent. Ganske vist kommer du af med 666 kr. mere om måneden, men til gengæld summer nettobesparelsen efter 10 år sig op til 54.273 kr. Besparelsen hentes hjem gennem lavere renter og en kortere afdragsperiode.

Ønsker du derimod den lavest mulige ydelse, skal du vælge et variabelt forrentet lån (F1). Til gengæld for den lave rente må du leve med risikoen for en højere nettoydelse, hvis renten skulle stige.

Den ultimativt laveste nettoydelse opnår du ved at vælge et afdragsfrit F1-lån. I eksemplet viser vores beregninger, at nettoydelsen falder til 2.338 kr. om måneden, hvilket er 2.581 kr. mindre end på det gamle lån. Vær dog opmærksom på, at rentestigninger slår ekstra kraftigt igennem på afdragsfrie F1-lån.

Hvordan får du flere penge mellem hænderne?

Mange boligejere kombinerer en låneomlægning med muligheden for at få flere penge mellem hænderne. I kraft af prisstigninger og afdrag på boligen har boligejere med blot tre-fire år på bagen ofte opsparet en betydelig friværdi i ejendommen.

Står du og savner kapital til en større forbedring af boligen, eller drømmer du om en ny bil, er det nærliggende at forhøje det nye lån tilsvarende. Erstatter du eksempelvis det gamle lån på 1 mio. kr. med et nyt lån på 1,5 mio. kr., får du 500.000 kr. udbetalt før omkostninger. Vælger du den afdragsfrie F1-model, koster det nye lån ikke mere end 3.499 kr. i månedlig nettoydelse.

Inden realkreditinstituttet bevilger dig et lån ud over det eksisterende lån, skal boligen vurderes. Du betaler ikke ekstra for vurderingen, men kan i nogle tilfælde risikere at skulle betale en mindre bidragssats til realkreditinstituttet, hvis boligen er steget ekstraordinært meget i værdi. Ved mindre forhøjelser af hovedstolen er der ikke tradition for en ny vurdering. Praksis er forskellig blandt realkreditinstitutterne, hvor nogle sætter en stigning på 100.000 kr. som grænse for en ny vurdering, mens andre opererer med mindre beløb.

Hvor meget koster en låneomlægning?

Prisen for en låneomlægning løber typisk op i ca. 2 procent af det lånte beløb, men i en vis udstrækning har du selv mulighed for at styre omkostningerne. Det gælder bl.a. udgiften til kurssikring eller differencerente*, som du kan fravælge. Ved et eventuelt fravalg må du til gengæld leve med, at du ikke kender din præcise ydelse fremover.

Banken eller realkreditinstituttet tilbyder ofte at ordne tinglysninger, men i enkle lånesager er det ikke noget problem selv at transportere pantebrevet op på tinglysningskontoret og dermed spare måske 2.000 kr.

Omkostninger ved omlægning af lån på 1 mio. kr.

Lånesagsgebyr	2.000
Variabelt tinglysningsgebyr	100
Fast tinglysningsgebyr	1.400
Kurtage*	1.604
Kursskæring*	1.069
Indfrielsesgebyr	950
Differencerente*	12.823
Omkostninger i alt	19.946

Kilde: Boligregner.dk
Beløbende kan i mindre omfang variere hos de forskellige udbydere.

Hvad skal du overveje før en omlægning?

Når du vil lægge et lån i din bolig om, skal du foretage en række valg:

• Opsigelsestidspunkt: Et fastforrentet lån kan altid opsiges af låntager og indfries til kurs 100. Kravet er, at du opsiger lånet med mindst to måneders varsel til den førstkommende termin. Ønsker du at indfri lånet til decemberterminen, er sidste frist den 31. oktober.

• Metode: Du vælger mellem en såkaldt straksindfrielse eller opsigelse til termin. Ved en straksindfrielse kender du ydelsen på dit nye lån med det samme, men skal til gengæld betale differencerenter frem til terminsskiftet. Alternativt kan du opsige dit gamle lån til terminsskiftet, men må leve med risikoen/muligheden for henholdsvis rentestigninger og rentefald frem til terminsdatoen.

• Kurssikring: Vælger du at opsige lånet til termin, kan du kurssikre det nye lån, hvilket koster et fradrag i kursen.

• Sammenlægning: Har du flere små realkreditlån, kan det være praktisk at lægge dem sammen til et nyt og større lån. Samtidig har du mulighed for at spare penge på bidraget, da realkreditinstitutterne typisk forlanger et minimumsbidrag på hvert lån.

* Ordliste

Differencerente er en rente, du skal betale, hvis du indfrier et realkreditlån mellem to terminer.

Kursskæring er et fradrag i kursen, inden lånebeløbet bliver afregnet med dig.

Kurtage er den pris, du betaler, for at få solgt/købt dine obligationer.

Læs mere her

Penge & Privatøkonomis boligtillæg marts 2006