Hvad er et SDO-lån?

Realkreditinstitutternes lån med baggrund i Særligt Dækkede Obligationer (SDO) er kendetegnet ved, at der til sikkerhed for lånet ligger et pant i fast ejendom. Alle traditionelle realkreditobligationer er således baseret på SDO-princippet. Efter de gamle regler har kun realkreditinstitutter lov til at udstede SDO-baserede obligationer.

Med et sæt nye regler, der træder i kraft 1. juli 2007, får bankerne lov til at udstede SDO-baserede obligationer på linje med realkreditinstitutterne.

Fælles for alle SDO-lån efter de nye regler er, at banken eller realkreditinstituttet løbende skal overvåge værdien af pantet i hele lånets løbetid. Falder boligpriserne så meget, at lånet overstiger 80 procent af ejendommenes handelsværdi, skal banken eller realkreditinstituttet stille ekstra sikkerhed over for ejerne af obligationerne.

Både banker og realkreditinstitutter ventes at tilbyde de nye SDO-lån i løbet af andet halvår 2007.

Hvordan fungerer det nuværende realkreditsystem?

Populært sagt fungerer realkreditinstituttet i dag som et direkte bindeled mellem boligejerne og långiverne (obligationsejerne). Når du skal låne penge i din ejendom, betaler du i princippet samme rente, som investorerne af obligationerne modtager. Dog skal du oven i din rente lægge det såkaldte bidrag, som udgør realkreditinstituttets betaling for at formidle kontakten til långiverne.

Eksempel: Ønsker du at optage et fastforrentet lån med en pålydende rente på 5 procent, kan du i avisens kursliste se, at kursen ligger på 98,00 med en effektiv rente på 5,26 procent før skat. Kan du sælge obligationen til samme kurs, vil din rente udgøre de nævnte 5,26 procent plus et bidrag på 0,5 procent, hvilket bringer den samlede rente op på 5,76 procent. Din effektive rente bliver dog lidt højere, da omkostningerne til etablering af lånet ikke er medregnet i eksemplet.

Da der er en direkte sammenhæng mellem lånet og den bagvedliggende obligation, har du som låntager altid mulighed for at se, hvad du skal betale i rente på et nyt lån.

Hvordan fungerer de nye lån?

I et nyt SDO-lån forsvinder den direkte sammenhæng mellem lån og obligationer. Banken eller realkreditinstituttet låner dig en sum penge til en aftalt rente, men du kan ikke på samme vis kontrollere renten ved et opslag i avisernes kurslister. I princippet kan renten blive fastsat forskelligt fra kunde til kunde, afhængigt af kreditværdighed og forretningsomfang med banken. Ganske som på samme vis som med et almindeligt banklån.

Er der nogen besparelse på de nye lån?

På langt sigt vil boligejere spare penge, da stempelafgiften på lånene i praksis forsvinder. I dag betaler du en tinglysningsafgift til staten på 1,5 procent af lånebeløbet plus et gebyr på 1.400 kr., men med de nye SDO-lån kan du genbruge tinglysningsafgiften i al uendelighed.

Eksempel: Køber du en bolig til 3 mio. kr. og belåner ejendommen med et SDO-lån på 70 procent af handelsværdien, skal du betale en tinglysningsafgift på 1,5 procent af 2,1 mio. kr., hvilket udgør 31.500 kr. Når lånet er betalt ned, vil hverken du eller en ny ejer skulle betale tinglysningsafgift igen ved optagelse af et nyt lån, men slipper med et gebyr på 1.400 kr.

Bliver renten lavere?

Med et forventet udbud af mange forskellige og individuelt tilpassede lånetyper bliver det svært at sammenligne de nye SDO-lån med de traditionelle realkreditlån. Som udgangspunkt taler meget dog for, at et SDO-lån ikke får en lavere rente end et tilsvarende traditionelt realkreditlån. Låntagere med en god økonomi og et stort forretningsomfang med banken har dog mulighed for at aftale en lavere rente, end de tidligere har betalt.

Mister du retten til at konvertere?

På alle fastforrentede lån har man ret til at indløse et realkreditlån med to måneders varsel op til en termin. Lånet kan altid indfries til kurs 100, uanset om børskursen ligger over eller under 100. Da intet imidlertid er gratis, er renten på et konverterbart lån en smule højere end renten på et lån, der ikke automatisk kan indfries til kurs 100.

Med hensyn til de nye SDO-baserede lån taler meget for, at retten til at indfri lånet til kurs 100 vil forsvinde, da der ikke længere er en tæt sammenhæng mellem lånet og de bagvedliggende obligationer. Dermed bør renten på et nyt fastforrentet SDO-lån alt andet lige placere sig en smule lavere end på et traditionelt realkreditlån med indfrielsesret.

Ønsker du at bevare indfrielsesretten, vil du kunne købe denne ret for en aftalt pris, hvilket i princippet bringer renten på det nye SDO-lån op på niveau med det traditionelle realkreditlån.

Hvor meget kan du låne efter de nye regler?

De nye SDO-lån ventes at blive tilbudt i to udgaver:

En traditionel model, som over for låntager fungerer på stort set på samme måde som et gammeldags realkreditlån. Det vil sige, at løbetiden højst må være 30 år, mens man til gengæld kan låne op til 80 procent af ejendommens handelsværdi.

En ny model, hvor man højst kan belåne ejendommen med 70 procent frem til den 1. juli 2009 og efterfølgende med 75 procent. Til gengæld er der ingen begrænsning på lånets løbetid og antallet af afdragsfrie år. Af hensyn til fradragsretten for renter skal lånet dog indeholde en dato for, hvornår lånet er afviklet.

Hvad betyder de nye SDO-lån for boligpriserne?

Blandt fagfolk er der ikke enighed om effekten af de nye SDO-lån. Fra Det Økonomiske Råd lyder det, at de nye lån vil få flere til at vove sig ind på boligmarkedet, hvilket vil presse priserne i vejret. Andre eksperter henviser til, at der kun vil blive tale om små bevægelser i boligpriserne.

Erfaringerne med indførelsen af afdragsfrie lån viser dog, at de fleste eksperter havde undervurderet lånenes betydning for boligpriserne. De nye afdragsfrie lån gav nemlig en stor gruppe boligejere mulighed for at blive boende i boligen, selvom indtægten faldt som følge af skilsmisse eller pensionering. Dermed blev udbuddet af boliger reduceret, hvilket fik prisen til at stige.

Hvilke fordele giver de nye SDO-lån?

Som låntager vil du opleve flere valgmuligheder, da de nye SDO-lån giver banker og realkreditinstitutter bedre muligheder for at markedsføre mere kreative lånetyper. Eksempelvis kan et realkreditlån løbe over 100 år med en afdragsfri periode i de første 20 år. Låntagere med en solid kreditværdighed får mulighed for lavere renter end låntagere med en mere anstrengt økonomi.

Fra politisk side er det vurderingen, at de nye lån vil forbedre konkurrencen på markedet, hvilket vil føre til lavere renter.

Hvilke ulemper er der ved et SDO-lån?

Boligejerne har ikke længere mulighed for at gennemskue systemet og ved i praksis ikke, hvor meget banken eller realkreditinstituttet tjener på dem.

Et stort udvalg af nye lånetyper vil alt andet lige gøre markedet for realkreditlån mere uoverskueligt for låntagerne og reducere gennemsigtigheden og dermed lægge en indirekte begrænsning på konkurrencen.

Den indbyggede solidaritet i det gamle realkreditsystem, hvor alle betaler den samme rente, forsvinder og erstattes af en individuel kreditvurdering på samme måde som ved et almindeligt banklån. Dermed opstår der en risiko for, at låntagerne opdeles i et A-og B-hold, hvor økonomisk trængte låntagere kommer til at betale en højere rente end de mere velstillede låntagere.