Hvad koster det at købe en ejerbolig?

Ud over købsprisen skal du ved køb af bolig betale en række omkostninger. Ved en standardhandel og med traditionel finansiering gennem en almindelig bank bør du som tommelfingerregel kalkulere med samlede omkostninger på ca. 5 procent af købsprisen.

Som boligkøber har du mulighed for at barbere omkostningerne ned ved f.eks. at fravælge en række ydelser, få din finansiering i en billig internetbank eller betale ejendommen kontant. Vælger du den absolutte minimalløsning, kan du nøjes med udgifter til stempel og skrivning af skøde, hvilket i det følgende eksempel udgør ca. 0,6 procent af købsprisen.

Hvor meget skal staten have?

Den største enkelte post ved køb af ejendom er udgiften til tinglysning af ejerskiftet og stempling af pantebrevene.

Ved køb af en bolig til 2.495.000 kr. beliggende i Odense fordeler udgifterne sig på følgende vis:

• Tinglysning af skøde: Af købsprisen betales en afgift på 0,6 procent plus et fast gebyr på 1.400 kr. Samlet løber udgiften op i 16.370 kr. Her vest for Storebælt deler køber og sælger udgiften. Øst for Storebælt betaler køber hele udgiften.

• Tinglysningsafgift på realkreditlån: Da de færreste boligkøbere kan betale købesummen kontant, bliver ejendommen belånt i et realkreditinstitut. For at få sikkerhed for lånet kræver realkreditinstituttet pant i ejendommen. Tinglysning af pantebrevet koster 1,5 procent af lånebeløbet i afgift plus et fast gebyr på 1.400 kr. I alt udgør udgiften 31.340 kr.

• Tinglysningsafgift på boliglån: De fleste nye boligejere har også brug for en restfinansiering, der enten fås ved at udstede et sælgerpantebrev eller at optage et boliglån i banken. I begge tilfælde koster det 1,5 procent i afgift plus et fast gebyr på 1.400 kr. Samlet bliver udgiften 7.014 kr.

Hvad betaler du til bank og realkreditinstitut?

Både bank og realkreditinstitut forlanger en række gebyrer for ekspedition af en lånesag. Gebyrerne fordeler sig typisk på følgende måde:

• Lånesagsgebyr på realkreditlånet: Gebyret svinger lidt mellem de enkelte banker og realkreditinstitutter, men udgør typisk 2.000 kr.

• Kurtage* og kursskæring* på realkreditlån: Typisk bør du regne med en kurtagesats på 0,15 procent og en kursskæring på 0,10 point. Samlet beløber omkostningerne sig i vores eksempel til 4.990 kr.

• Tinglysningsservice på realkreditlån: Bank eller realkreditinstitut tilbyder normalt at sende pantebrevene til tinglysningskontoret samt sørge for at ændre rækkefølgen af eventuelle andre pant i ejendommen. Gebyrets størrelse varierer, men er i eksemplet anslået til 2.000 kr.

• Etablering af boliglån: De fleste banker forlanger en stiftelsesprovision på 1-2 procent af lånebeløbet. I eksemplet har vi lagt os fast på 2 procent, hvilket udgør 7.485 kr.

• Øvrige omkostninger på boliglån: Nogle banker forlanger et ekspeditionsgebyr og gebyr for at sende pantebrevet til tinglysning. Vi har anslået omkostningerne til 500 kr.

• Garantistillelse: Fra underskriften på købsaftalen og frem til overtagelsen af ejendommen kan der sagtens gå to til fire måneder. Sælger vil i den periode have sikkerhed for, at han får sine penge til tiden, og forlanger derfor en garanti for den del af købesummen, som du ikke allerede har betalt til ejendomsmægleren. Pengeinstitutternes pris på en garanti varierer og er i nogle tilfælde inkluderet i en finansieringsløsning, mens den i andre tilfælde er 1.500 kr.

Hvad koster en kurssikring?

Fra købsaftalen er underskrevet, til du flytter ind i din nye bolig, kan der sagtens gå flere måneder. I den periode kan obligationskurserne både stige og falde, hvilket vil påvirke den månedlige ydelse på realkreditlånet. Hvis du ønsker at kende den månedlige ydelse på realkreditlånet på forhånd, kan du købe en kurssikring. Kurssikringen koster typisk et gebyr på 500 kr., men er nogle gange inkluderet i bankens andre gebyrbelagte ydelser.

Ud over gebyret koster kurssikringen et fradrag i kursen på obligationslånet. Fradraget svinger, afhængigt af periodens længde og den aktuelle rente. I eksemplet har vi sat kursfradraget til 0,75 point, hvilket giver en faktisk udgift på ca. 16.000 kr.

Hvor meget koster rådgivning?

Den økonomiske rådgivning får de fleste boligkøbere i banken, som tager sig betalt for sin service gennem gebyrer og rentemarginal (forskellen mellem udlånsrente og indlånsrente). Derudover kan du som boligkøber få brug for både byggeteknisk bistand og advokatrådgivning.

• Byggesagkyndig: Selvom sælger får udarbejdet en tilstandsrapport over boligen, vælger nogle boligkøbere alligevel at få en uvildig sagkyndig til at se på ejendommen. Tilstandsrapporten dækker nemlig kun over synlige skader og tegn på skader i huset og er baseret på en rent visuel inspektion af boligen. En byggeteknisk inspektion kan være mere grundig og foretages typisk sammen med den potentielle køber. Prisen for en gennemgang af boligen svinger meget, men vil ofte ligge i størrelsesordenen 2.-4.000 kr. Vi har i eksemplet valgt 3.000 kr. som standardudgift.

• Jura: På baggrund af købsaftalen får du skrevet et skøde på ejendommen. Der er tale om et standardprodukt, som i de billigste tilfælde ikke koster mere end ca. 2.000 kr. Ønsker du egentlig rådgivning omkring boligkøbet, tilbyder de fleste advokater denne service. En del ejendomsmæglere tilbyder en pakkeløsning, som omfatter rådgivning og forhandling af pris, skødeskrivning og udarbejdelse af refusionskonto. Vi har sat den samlede udgift til 8.000 kr.

Hvad koster en ejerskifteforsikring?

I forbindelse med salget får sælger typisk udarbejdet en tilstandsrapport, som også er grundlag for et tilbud på ejerskifteforsikring til køber. Prisen på en ejerskifteforsikring varierer afhængigt af husets alder, størrelse og dækningens varighed, men svinger også fra selskab til selskab. Normalt deler sælger og køber udgiften, som vi har anslået til 12.400 kr., hvilket giver 6.200 til hver.

Hvad koster en flytning?

Udgifterne til flytning fra den gamle bolig til den nye varierer i sagens natur efter afstand, bohavets omfang og efter, i hvor høj grad du selv vil deltage i flytningen. Ønsker du selv at stå for flytningen, kan du nøjes med lejeudgiften til en lastbil. En 6,5 ton lastbil til stort kørekort fås for ca. 1.600 kr. i døgnet.

Ønsker du professionelle flyttemænd til arbejdet, svinger timeprisen for tre mand plus stor lastbil typisk mellem 800 og 1.300 kr. Flytning af indboet i et standardparcelhus over en begrænset afstand løber dermed op i ca. 12.000 kr. Leje af 100 flyttekasser samt udbringning koster ca. 1.000 kr.

Hvad koster en hurtig istandsættelse?

Udgiften til istandsættelse af den nye bolig afhænger i sagens natur af dens tilstand og dine krav til indretningen.

De fleste boligkøbere giver boligen en gang maling og evt. tapetsering. Derudover bør du også regne med udgifter til mindre nyanskaffelser som søm, skruer, lamper, gardinstænger og evt. gardiner. Vi har sat den samlede udgift til 6.000 kr., hvis du selv står for arbejdet

Hvad koster det at flytte fra boligen?

Bor du i en lejebolig, skal du sædvanligvis betale for istandsættelse af den. Er depositummet ikke tilstrækkeligt til at dække istandsættelsen, får du en ekstraregning.

Flytter du fra en ejerbolig, er der udgifter til salg af boligen. Vælger du at overlade hele salgsarbejdet til en mægler, bør du kalkulere med ca. 4 procent af handelsværdien i omkostninger.

For at få tid til en lettere istandsættelse af din nye bolig kan du vælge at have to boliger i f.eks. en måned. Regn i så fald med en ekstra boligudgift på en måneds husleje. Vi har sat udgiften til 12.000 kr. for en ejerbolig.

* Ordliste

Kursskæring er et fradrag i kursen, inden lånebeløbet bliver afregnet med dig.

Kurtage er den pris, du betaler, for at få solgt/købt dine obligationer.