Boligejere begunstiges

Gennem mange år er købere og ejere af fast ejendom blevet begunstiget dels af det danske skattesystem, dels i kraft af den konstante stigning i den almindelige offentlige vurdering. Sammenlignes de forskellige opsparingsformer, er det at købe fast ejendom skattemæssigt begunstiget på grund af den såkaldte "parcelhusregel".

Parcelhusreglen er en undtagelse fra hovedreglen i loven om ejendomsavancebeskatning. Den indebærer, at ejendommen kan sælges, uden at ejeren beskattes af en eventuel avance, hvis følgende betingelser er opfyldt: at ejendommen anvendes til helårsbeboelse, at man bebor den privat, og at grunden er under 1.400 kvadratmeter eller ikke kan udstykkes.

Læs mere om parcelhusreglen i BOLIUS Fakta: Skatteregler ved boligsalg.

Tør du tage risikoen?

Som boligejer påtager man sig en vis økonomisk risiko, og den skal du afklare, inden du køber. Først og fremmest skal du vurdere ejendommens salgspris i forhold til din egen økonomi - de to ting skal "passe sammen". De fleste boligkøbere (især førstegangskøbere) vælger meget ofte med hjertet i stedet for med hjernen, men der er en økonomisk virkelighed og dagligdag, der skal tages højde for.

Din vurdering af ejendommens pris skal tage højde for din tidshorisont. Skal du blot bo i huset i fem år, vil risikoen være større, end hvis du regner med at bo der resten af livet. Risikoen for at blive bragt i en økonomisk uholdbar situation - f.eks. fordi man mister sit arbejde, bliver skilt eller bliver syg - er som regel større inden for en kort tidshorisont.

Risikoen skal imidlertid vejes op imod det tænkelige afkast ved et fremtidigt salg. Vil afkastet blive stort nok i forhold til investeringen?

Prisen på fast ejendom er aktuelt faldende (juli 2009), men det er ikke muligt at finde en tilfældigt udvalgt tiårsperiode, hvor ejendomsprisen er faldet gennem hele perioden. Derfor udgør fast ejendom stadig en væsentlig del af den danske befolknings opsparing.

Har man imidlertid købt fast ejendom i perioden efter 2004, har det indtil videre ikke været nogen særlig god forretning. Har man i denne periode samtidig oplevet en eller anden form for uheldig hændelse, er risikoen for, at økonomien ikke længere hænger sammen, temmelig stor. Den risiko har man ikke i en lejebolig, hvor man som oftest kan blive frigjort fra sin husleje rimeligt hurtigt.

Langsigtet økonomisk planlægning eller ej

Som køber af fast ejendom skal du også afgøre, hvorvidt du ønsker at binde din økonomi over en længere periode, typisk omkring 30 år, der er langt den mest almindelige løbetid for et realkreditforeningslån.

Det er muligt at afdrage et kreditforeningslån over eksempelvis 20 år, men da langt de fleste ønsker en så lav ydelse som muligt, vælger over 90 procent af alle låntagere en 30-årig afdragsperiode ved køb af fast ejendom.

Hvordan finansieres køb af fast ejendom?

Almindeligvis finansieres boligkøbet med en kombination af udbetaling og realkreditforeningslån, evt. suppleret med et banklån til at dække den såkaldte hale- eller restfinansiering, hvis udbetalingen ikke er stor nok.

Hos realkreditforeningerne har man mulighed for at låne op til 80 procent af den offentlige vurdering - resten må man som køber selv finansiere.

Kommer man fra en fast ejendom, lægger man ofte en udbetaling på 20 procent af salgsprisen.

Som førstegangskøber har man sjældent sparet mere op, end at det lige dækker omkostningerne til advokat og evt. en rådgiver i form af en upartisk ejendomsmægler og måske op imod 5 procent af salgsprisen. Resten af udbetalingen (der kaldes hale- eller restfinansiering) må man derfor ud og låne til.

Hvilken låneform passer bedst?

Når du skal vurdere huskøbets indflydelse på dit fremtidige budget, er de eksisterende låntyper en fin rettesnor. Det er vigtigt at vælge en låntype, som passer til din økonomi, og du skal vælge et lån med en risikoprofil, som er acceptabel.

Det er vigtigt at påpege, at der ikke findes nogen "facitliste" til lån og risikoprofil. Hvad der er alt for dyrt for én boligkøber, kan præcist passe ind i en andens økonomi.

Der er tre parametre, du skal tage stilling til, når du skal vælge den optimale låntype: løbetid, afdragsprofil og renteprofil.

Løbetiden er den tid, der vil gå med at afdrage lånet, hvis man betaler alle sine afdrag til tiden. Som oftest er det 30 år, om end lån med en løbetid på 20 år (eller kortere) også er en mulighed.

De enkelte afdragsbetalinger består af to dele: afdrag og rente. I begyndelsen af lånetiden udgør renten hovedparten af afdragsbetalingen, og selve afdraget på lånet udgør en mindre del. Med tiden betales mindre og mindre i rente og mere og mere af på selve lånet. Den hastighed, hvormed dette foregår, kaldes henholdsvis renteprofil og afdragsprofil.

Er budgettet stramt, vil man være tilbøjelig til at vælge et lån med en kendt ydelse, hvilket kan opnås med en fast rente. Er der derimod masser af plads i økonomien, kan man overveje et helt eller delvist variabelt forrentet lån.

For at få en afdragsprofil, der passer til ens økonomi, kan det afdragsfrie lån komme på tale. Det afdragsfrie lån (også kaldet et pauselån) er indrettet således, at man i en aftalt periode (pausen) ikke betaler af på selve lånet, men kun betaler de påløbne renter. Dermed vokser lånet ikke på grund af renterne.

For de fleste boligejere vil renteprofilen imidlertid spille den største rolle for valg af låntype. Renteprofilen er et direkte udtryk for den økonomiske risiko ved køb af fast ejendom, for hvis renten stiger, bliver det dyrere at afdrage lånet. Omvendt bliver det naturligvis billigere, hvis renten falder.

Hvad koster et realkreditlån?

Prisen for et realkreditlån bestemmes af den aktuelle rente og af låntypen. Et realkreditlån kan optages som fast eller variabelt forrentet samt en række forskellige muligheder derimellem. Et almindeligt fastforrentet lån er dyrest, da du er sikret mod rentestigninger, men du kan samtidig drage fordel af et eventuelt rentefald ved at lægge lånet om.

Aktuelt koster de forskellige låntyper (2. juli 2009, med skattesats 33 procent, eksempel Faaborg-Midtfyn Kommune):

• Fastforrentet lån optaget som et obligationslån på 5,00 procent med en løbetid på 30 år og betaling i fire årlige terminer: Renter og afdrag udgør ca. 4,2 procent af det lånte beløb (låneprovenuet) efter skat og 6,2 procent før skat (skattesats: 33 procent).
• Pauselån med op til 10 års indledende afdragsfrihed optaget som pantebrevslån med en løbetid på 30 år, en pålydende rente på 5,00 procent og betaling i fire årlige terminer: Renter og afdrag udgør ca. 4,4 procent af låneprovenuet efter skat (skattesats: 33 procent) eller 6,4 procent før skat.
• Rentetilpasningslån (F1), evt. som pauselån, en vægtet obligationsrente på 4,00 procent med en løbetid på 30 år og betaling i fire årlige terminer: Renter og afdrag udgør 2,2 procent af låneprovenuet efter skat (skattesats: 33 procent) eller 3,2 procent før skat. Denne låneform kan både optages i danske kroner og i euro, men aktuelt er der stort set ingen forskel (45 kr. om måneden efter skat, billigst i danske kroner).
• Renteloft: Det er muligt at optage et variabelt forrentet obligationslån med renteloft. Det indebærer, at renten aldrig kan stige over renteloftet, der aktuelt kan vælges som 5 eller 6 procent gældende i 10, 20 eller 30 år for lån med en løbetid på mellem 10 og 30 år. Men på grund af den aktuelle finansielle krise kan det være vanskeligt at få et lån med renteloft på rimelige vilkår.

Hvad koster et banklån?

På hvilke vilkår du kan optage et eller to banklån til betaling af hale- eller restfinansieringen, afhænger af din mulighed for at betale de årlige omkostninger (ÅOP).

Skal du låne alle pengene til betaling af hale- eller restfinansieringen, opdeler mange banker finansieringen med op til 95 procent af låneprovenuet på et boliglån og resten på et almindeligt banklån til en højere rente. Det indebærer, at renten for denne finansiering typisk løber op på 6,5-7,5 procent med variabel rente. Fastforrentet koster denne finansiering mellem 8,5 og 9,5 procent.

Udstedelse af et sælgerpantebrev er en anden finansieringsmulighed, men i takt med at bankerne i stadig stigende grad ønsker at beholde den samlede forretning, benyttes denne mulighed sjældnere og sjældnere.

Det kan i dag godt betale sig at undersøge markedet grundigt, for der er store forskelle i den samlede pris, som bankerne tager for at deltage i denne form for finansiering.

Hvad består lånets bruttoydelse af?

Når du optager et realkreditlån, skal du betale en bruttoydelse. Den omfatter dels et bidrag til realkreditforeningen, dels en rente, der til dels er fradragsberettiget, og dels en afdragsdel. At vælge det samlet set billigste lån - altså det lån, hvor du i løbet af hele tilbagebetalingsperioden i alt betaler mindst - kan være noget af en udfordring, men du kan sammenligne de forskellige låntyper og finansieringskilder ved hjælp af beregningen "Årlige omkostninger i procent", forkortet ÅOP.

Det skyldes, at lånets tre dele - bidraget til realkreditforeningen samt rente- og afdragsdelen - kan variere, afhængigt af hvilken realkreditforening du taler med.

Du kan ikke bruge ÅOP til at sammenligne lån med fast rente og lån med variabel rente, for der er tale om to forskellige typer risici. ÅOP kan og må alene bruges til at sammenligne fastforrentede lån med fast forrentede lån eller variabelt forrentede lån med andre variabelt forrentede lån.

Kan det betale sig at forhandle om prisen?

Som førstegangskøber af fast ejendom er det en rigtig god idé at undersøge markedets priser og derpå vurdere, om det kan betale sig at forhandle om prisen.

Hvor enhver form for forhandling var komplet umulig for blot tre år siden, er det i hvert fald lige nu (juli 2009) bestemt muligt at forhandle nogle ejendomme meget langt ned i pris. Det kommer i hvert enkelt tilfælde an på en konkret vurdering, hvor forhold som beliggenhed, arkitektur, indretning samt grundens størrelse spiller ind. Det skal man så vurdere op imod den pris, som én ejendomsmægler har sat.

Det kan derfor være en rigtig god idé at arbejde sammen med sin egen professionelle rådgiver, en advokat eller en ejendomsmægler. Prisen for denne type rådgivning er meget forskellig, men som tommelfingerregel betaler den sig næsten altid hjem - også selvom rådet er et nej til at købe den påtænkte ejendom.

Som den afdøde rejsekonge Simon Spies udtrykte det: "Det sværeste ved at gøre gode forretninger er at sige nej til de dårlige." Og det gælder også på ejendomsmarkedet.