Hvad er et realkreditlån?

I modsætning til lån i banken er realkreditlån baseret på obligationer. Her er det udbud og efterspørgsel på de finansielle markeder, der afgør, hvad det koster at låne. En obligation er et gældsbevis, hvori det nøje er aftalt, hvordan gælden betales tilbage og på hvilke vilkår.

Når du finansierer din bolig med et realkreditlån, udsteder realkreditinstituttet obligationer på dine vegne og sælger dem på de finansielle markeder. De penge, der kommer ind ved salget, modtager du, efter modregning af diverse omkostninger til realkreditinstituttet og tinglysningsafgift til staten.

Hvor mange forskellige former for realkreditlån findes der?

Når alle varianterne tælles med, findes der i dag over 100 forskellige realkreditlån, som er fordelt på fem realkreditselskaber. Lånene kan overordnet deles op i fastforrentede og variabelt forrentede lån. I daglig tale opdeles de fastforrentede lån i obligationslån og kontantlån.

På trods af navnet er begge typer baseret på obligationer. De variabelt forrentede lån er rentetilpasningslån og lån med renteloft. Variabelt forrentede lån findes i mange forskellige varianter. De fleste lånetyper kan kombineres med afdragsfrihed i op til 10 år. Løbetiden på realkreditlån går op til 30 år.

Mange af lånene ligner hinanden, men oftest er der forskelle i de enkelte låns vilkår og betingelser, f.eks. indfrielsesvilkår og mulighederne for afdragsfrihed. Derfor kan det virke uoverskueligt at vælge realkreditlån. Det er meget individuelt, hvilket realkreditlån der er optimalt, og under alle omstændigheder er det en god idé med en grundig og objektiv rådgivning.

Er realkreditlån billigere eller dyrere end andre finansieringsformer?

Realkreditlån er som hovedregel den billigste måde at finansiere din ejerbolig på. Har du allerede hus, lejlighed eller fritidshus, har du også mulighed for at belåne en eventuel friværdi.

I praksis sælger realkreditinstitutterne obligationerne i store puljer - på den måde opnår de den bedst mulige pris. Handel med obligationer sker på de finansielle markeder, og minder på mange måder om kæmpemæssige auktioner. Jo flere der er interesserede i obligationerne, des højere bliver prisen.

Foruden den aftalte rente afhænger prisen - eller kursen - af, hvor lang tid investorerne skal undvære deres penge, og af, hvor stor sikkerhed der er for, at de får alle deres penge tilbage. Den sikkerhed er stor, da realkreditinstituttet har pant i boligen, og desuden er der fastsat en øvre grænse for, hvor stor en andel af boligens værdi der må belånes.

Hvad består terminsydelsen af?

Terminsydelsen på et realkreditlån består af afdrag, rente og bidrag. Bidraget udgør en procentdel af restgælden og er realkreditinstituttets løbende indtjening på lånet. Bidragssatsen afhænger dels af lånetypen og dels af, hvor stor en del af boligens værdi der er belånt.

Ifølge lovgivningen må realkreditinstituttet maksimalt låne dig 80 procent af din boligs værdi, og af sommerhuses værdi må de låne dig 60 procent. Afdragene og renterne sender realkreditinstituttet videre til dem, der har købt obligationerne. På den måde er realkreditinstituttet bindeleddet mellem dig og investorerne.  

Hvad betyder kursen på obligationerne?

Når obligationerne sælges, gælder det i lighed med alle andre varer om at få solgt dem til den højeste pris (kurs). På den måde minimerer du din gæld og dermed ydelsen. Det er også billigere hvis renten efterfølgende falder, og du  skal konvertere eller på anden måde indfri dit lån. Når renten falder, så stiger kursen på obligationerne. Det modsatte gælder når renten stiger  - forklaringen kommer lidt senere.

Nogle obligationer er konverterbare, og derfor kan de altid indfries til en på forhånd aftalt kurs. For de fastforrentede obligationer gælder, at de altid kan indfries til kurs 100 og tilsvarende kan de fleste lån med renteloft indfries til kurs 105. Har du optaget et fastforrentet lån til kurs 97, så kan du højest komme til at indfri det til kurs 100. Altså 3 kurspoint højere end du optog lånet til. Det svarer til 30.000 kr. for hver million du skylder på lånet.

Havde du i stedet for optaget lånet til kurs 93, så kunne du risikere, at komme til at indfri lånet 7 kurspoint højere. Ved indfrielser gælder det om, at indfri lånet til den lavest mulige kurs.

Hvis realkreditinstituttet f.eks. sælger for 1 mio. kr. obligationer, og investorerne vil købe obligationerne til kurs 96, får du 960.000 kr. udbetalt. I praksis får du mindre udbetalt, da du skal betale omkostninger til staten og realkreditinstituttet. Da du skal afdrage 1 mio. kr., men kun får 960.000 kr., har du et kurstab på 40.000 kr.

Hvis det er aftalt, at obligationerne forrentes med 5 procent, og investorerne vurderer, at 5 procent er en passende rente, er de parate til at købe obligationerne til kurs 100. Det svarer i princippet til at betale fuld pris for obligationen. Normalt udstedes der ikke fastforrentede obligationer, hvis kursen er  100 eller derover.

Vurderer investorerne, at 5 procent er for lidt, vil de ikke betale fuld pris (kurs 100) for obligationen. Eksempelvis beslutter de sig for at købe obligationerne til kurs 96, og på den måde får de en bedre forrentning - og for os bliver det tilsvarende dyrere at låne. Det skyldes, at investorerne løbende modtager rentebetalinger af realkreditlånet på 1 mio. kr.  

Hvordan vælger du realkreditlån?

Når du skal vælge realkreditlån, er der mange ting, du skal være opmærksom på. Det vigtigste er, at du vælger dit lån på et så oplyst grundlag som muligt og ikke lader dig begrænse af produktudbuddet i ét realkreditinstitut.

På den måde træffer du nemmere det rigtigste valg, og det er det billigste i længden, da du dermed undgår at betale for lånetyper, som du dybest set ikke har behov for. Lånevalget har stor betydning for, hvad der sker med restgælden og ydelserne, hvis der senere sker ændringer af renten.

Hvis du selv vil gå på opdagelse i de mange forskellige lånetyper, findes der mange udmærkede bøger og hjemmesider. På realkreditinstitutternes hjemmesider finder du masser af information, og her består kunsten i at vurdere fordele og ulemper i forhold til dit lånebehov. Det kan være vanskeligt, da det er svært at afgøre, hvad der er reklame og hvad der er reel information.

På Internettet findes også debatsider, hvor du har mulighed for at diskutere faglige ting med andre debattører. På disse sider er der ofte mange meningstilkendegivelser, og det kan være svært at vide, hvem du skal tro på.

Har du brug for personlig rådgivning, så er det en god idé, at få hjælp fra en uvildig rådgiver. Det giver dig det fornødne overblik over lånemulighederne, og så får du en objektiv vurdering af fordele og ulemper i forhold til din privatøkonomi og dit lånebehov.

Er du interesseret i uvildig rådgivning, så skal du sikre dig, at rådgiveren ikke formidler lån eller på anden måde har økonomiske interesser i dit valg af lån. Boliglån kan være komplicerede at forstå. Derfor skal du også sikre dig, at rådgiveren har de faglige forudsætninger. Det er vigtigt, at rådgiveren tager højde for hele din samlede økonomi og dine fremtidsplaner.

Den nemmeste måde at få kontakt til en uvildig rådgiver er enten ved at søge på Internettet, eller via anbefalinger fra venner og bekendte, der selv har stiftet erfaringer med uvildig rådgivning.

Du skal være opmærksom på, at hvis du skal låne via et realkreditinstitut, skal du først lånegodkendes, og herefter skal du have et lånetilbud på det lån, du foretrækker. Når det er på plads, skal du tage stilling til, om kurserne på obligationerne skal låses, indtil lånet udbetales. Bliver de det, risikerer du ikke, at en rentestigning medfører højere ydelser.