I sidste uge var 4 procents obligationslån meget attraktive for boligejere, da kursen, takket være den græske gældskrise, var høj. Det fik banker og realkreditinstitutter til at anbefale boligejere at omlægge deres lån. Men i starten af denne uge blev de fastforrentede lån på 4 procent mindre attraktive, fordi hjælpepakken fra EU har fået kursen til at falde.

Direktør Kim Valentin fra det uvildige rådgivningsfirma, Finanshuset i Fredensborg, mener, at kursen på 4 procents lånet skal op, før boligejerne skal skifte f.eks. deres 6 procents fastforrentede lån ud.

Vent med at konvertere til kursen er på 97

- Man skal selvfølgelig se hver låneomlægning for sig, men vi anbefaler generelt ikke en låneomlægning til et 4 procent lån lige nu. Kurstabet er for stort, når kursen ligger under de 95, og restgælden vil stige betragteligt, hvis lånet konverteres nu, siger Kim Valentin og fortsætter:

- Vi anbefaler at tage tilbud hjem, og hvis kursen så stiger til omkring kurs 97, skal man være klar til at rykke hurtigt på det. Men man skal så vidt muligt undgå det kurstab, der ligger i 4 procent lånet lige nu.

5.000 kroner billigere om året ved omlægning

Kursfaldet får dog ikke cheføkonom i BRF Kredit, Ulrikke Ekelund, til at fraråde en låneomlægning fra et 6 procent lån til et 4 procent lån.

- Det kan sagtens lade sig gøre at omlægge sit lån, selvom kursen er faldet. Ved en låneomlægning nu vil boligejerne lide et kurstab på 60.000 kr. ved et lån på en million kr., og restgælden vil således stige, men den årlige ydelse vil til gengæld falde med ca. 5.000 kr. efter skat, siger hun.

Lille besparelse ved omlægning af 5 % lån

Beregninger fra BRF Kredit viser, at der også kan være en lille besparelse på 1.140 kr. i den månedlige ydelse ved at gå fra et 5 procent til et 4 procent lån. Hvis du konverterer dit 5 procent lån til et 4 procent lån, får du et samlet kurstab på godt 60.000 kr.

Hvad skal kursen på realkreditlånet være?

Mens Kim Valentin altså anbefaler en kurs på ca. 97 før en konvertering, skal kursen ligge på omkring 95, før banker og realkreditinstitutter anbefaler en låneomlægning til et 4 procent lån. Ifølge Ulrikke Ekelund gælder det dog kun, hvis du har planer om at indfri lånet.

- Det er rigtigt, at tommelfingerreglen er omkring kurs 95, men man skal se på den enkelte situation. Hvis man skal holde lånet til udløb, er det ligegyldigt, hvad kursen er nu. Problemet opstår først, hvis lånet skal indfries, og renten er faldet, vurderer hun.

Skal du omlægge dit rentetilpasningslån?

Med sandsynligheden for rentestigninger kan det være et godt tidspunkt at omlægge dit lån til et fastforrentet lån, hvis du er ved at få dårlige nerver over at have et rentetilpasningslån.

- Hvis boligejerne er rentefølsomme, skal de overveje et 4 procent lån. Hvis de sidder med et F1-lån nu og er nødt til at flytte, hvis renten stiger til mere end 4 procent, skal de konvertere deres lån nu, råder Kim Valentin.

Fra fastforrentet til F1-lån og tilbage igen

Også Ulrikke Ekelund mener, at det for nogle vil være en god idé at konvertere deres F1-lån til et 4 procent fastforrentet lån.

- For nogle vil det være ønskværdigt at konvertere til et fastforrentet lån. F.eks. dem, der kommer fra et fastforrentet lån, men har omlagt til et flekslån, fordi renten var så lav, og som inderst inde gerne vil have trygheden i et fastforrentet lån, siger hun.

Prisen for den tryghed, der er ved et fastforrentet lån, ligger på omkring 800 kr. om måneden, hvis du har et lån på en million.

Fordele ved fastforrentede lån

Men der kan også være en anden fordel ved at konvertere dit F1 lån til et fastforrentet lån.

- Hvis du omlægger et F1 lån til et fastforrentet lån, bliver det dyrere, fordi det er en anden type lån, et lån med sikkerhed. Men du har også nogle muligheder med et fastforrentet lån. Hvis renten stiger, og kursen falder, og du vælger at indfri og omlægge dit fastforrentede lån igen, når renten stiger, kan du således skære af din restgæld. Man har den ekstra mulighed med lån, der er kursfølsomme, siger Ulrikke Ekelund.

Hvad betyder kursen for et boliglån? At kursen på de bagvedliggende obligationer er under 100, betyder, at låntageren får en større gæld. Er kursen eksempelvis 94, betyder det, at hver gang du låner 100 kr., får du kun 94 kr. i hånden, men du skal stadig betale 100 kr. tilbage. I beregningen fra BFR Kredit skylder låntageren en million kr., og det betyder, at gælden stiger med godt 60.000 kr. Så i dette tilfælde taber låntager altså 6 kr. pr. 100 kr., han låner. De 6 kr. kan så tjenes hjem ved, at du får en lavere rente. Derfor er det vigtigt, at du holder lånet i en længere periode, idet du skal kunne nå at tjene kurstabet hjem igen i form af lavere rentebetalinger. Kilde: BRF Kredit

Hvor meget sparer du om året ved nyt lån?

Hvad er konsekvensen af at konvertere fra et 6 % og et 5 % fastforrentet lån samt et 1-årigt rentetilpasningslån (F1) til et 4 % fastforrentet lån?

Udregningen er baseret på et lån på 1 million kr. med afdrag.

Udregningen er foretaget af BRF Kredit ud fra lukkekurserne den 10/5 2010.

	Lån	Rente	Gæld	Årlig ydelse	Rente	Årlig ydelse efter skat
Fra	6´41	6 %	1.000.000	72.469	60.000	52.419
Til	4´41	4 %	1.060.622	61.336	42.425	46.911
Ændring			60.622	-11.313	-17.575	-5.337
Fra	F1	1,8%	1.000.000	43.431	18.000	37.311
Til		4%	1.060.622	61.336	42.425	46.911
Ændring			60.622	17.905	24.425	9.600
Fra		5%	1.000.000	65.051	50.000	48.051
Til		4%	1.060.622	61.336	42.425	46.911
Ændring			60.622	-3.715	-7.575	-1.140

Kilde: BRF Kredit