Skattefriheden gælder for en- og tofamiliehuse, ejerlejligheder, sommerhuse, kolonihavehuse, fritidshuse m.v., når visse betingelser er opfyldt. Betingelserne vedrøre

• Ejerens brug af boligen til beboelse
• Boligens brug på salgstidspunktet
• Ejendommens areal.

Om en ejendom betegnes som et en- eller tofamiliehus eller et hus med flere end to lejligheder, afgøres i det konkrete tilfælde. I tvivlstilfælde har man i praksis lagt vægt på den faktiske anvendelse til mere end to familier og set bort fra, om ejendommen var vurderet som tofamilieshus.

Reglerne og især praksis på området er ganske komplicerede, og skal du sælge en ejendom, der ikke ligner de gængse helårsboliger eller sommerhuse, bør du søge specifik rådgivning. 

Hvordan er skattereglerne ved salg af helårsboliger?

For at en eventuel fortjeneste (avance) ved et boligsalg ikke bliver beskattet, skal nogle krav være opfyldt:

• Krav i forhold til beboelse og ejendommens anvendelse på salgstidspunktet, herunder forældrekøb.
• Arealkrav.

Beboelseskrav og krav til ejendommens anvendelse på salgstidspunktet
For at undgå at betale skat af fortjenesten ved boligsalg skal ejendommen have været bolig for ejeren eller dennes husstand i løbet af ejerperioden.

Boligen skal også i samme periode have opfyldt betingelserne for et skattefrit salg. Der opnås f.eks. ikke skattefrihed, hvis ejendommen ikke opfyldte arealkravet (se nedenfor), da ejeren boede der, fordi der dengang var mulighed for udstykning.

Det er ikke en betingelse, at ejendommen er bolig for ejeren eller dennes husstand på salgstidspunktet, men ejendommen må ikke være overgået til helt anden anvendelse, inden salget, f.eks. udlejning til offentlig myndighed til brug som bofællesskab.

Til ejerens husstand regnes ægtefælle og/eller mindreårige børn. Begrebet husstand fortolkes snævert og omfatter f.eks. ikke ejerens forældre.

Lovgivningen giver ikke svar på, hvor lang tid ejeren eller dennes husstand skal have boet i ejendommen for at opnå skattefritagelse efter parcelhusreglen. Tidligere var kravet to år, men denne betingelse er afskaffet. Det har i praksis vist sig, at selv en kortere periode kan være tilstrækkelig til at opfylde beboelseskravet, når blot indflytningen har kunnet dokumenteres som reel.

Der er en undtagelse fra bopælskravet. Hvis en ejer, der har opfyldt bopælskravet, dør, kan hans arvinger sælge ejendommen eller selv overtage ejendommen, uden at de skal betale skat af avancen. Boet/arvingerne overtager afdødes skattefrihed.

Forældrekøb
Forældrekøb, hvor forældrene køber en ejendom, typisk en ejerlejlighed, og derefter lejer den ud til deres studerende barn, er ikke omfattet af parcelhusreglen, når ejendommen senere sælges. Børn, der ikke bor sammen med forældrene, kan ikke opfylde kravet om beboelse på forældrenes vegne.

Der er mange eksempler på, at forældre søger at opnå fritagelse for avanceskat (skat af fortjeneste) med henvisning til, at de også selv har boet i lejligheden.

Det er naturligvis muligt at bo i en lejlighed, ens barn tidligere har boet i, men beboelsen skal være reel. Det nytter ikke, at forældre kun har boet der lidt på må og få. Hvis en eventuel fortjeneste ved senere salg af lejligheden skal være skattefri, skal forældrene have opgivet/solgt deres egen bolig, så det ikke er muligt at flytte tilbage til den efter et kort ophold til forældrekøbslejligheden.

Skattemyndighederne vil kræve dokumentation for, at der ikke har været tale om en proformaindflytning. Det kan f.eks. være bevis på, at du ikke har haft andre boliger til rådighed i beboelsesperioden, og at der er brugt el, vand og varme i den periode, hvor du skulle havde boet i boligen. Det er ikke nok at kunne vise en kvittering fra flyttemanden som bevis på, at du har boet i lejligheden, hvis resten af familien stadig bor i parcelhuset, og du efter salget flytter hjem igen. Så er sagen tabt på forhånd.

Hvis du ikke reelt flytter ind i den lejlighed, du har købt til dit barn, skal du holde dig fra manøvren. Der er mange afgørelser, der statuerer, at der ikke var skattefrihed, fordi ejeren ikke har kunnet dokumentere, at hans eller hendes indflytning i forældrekøbslejligheden var reel.

Hvis du ejer en forældrekøbslejlighed, der skal sælges (med fortjeneste), bør du, hvis du har råd til selv at gå glip af fortjenesten, overveje muligheden af at overdrage lejligheden til det barn, der benytter lejligheden som beboelse. Barnet vil efter overdragelsen ved sin reelle beboelse i lejligheden opnå skattefrihed, hvis han eller hun vil sælge lejligheden.

Overdragelsen vil kunne ske til lavest mulige værdi, dvs. ejendomsværdien minus 15 procent. Du vil kunne lade barnet betale købesummen helt eller delvist ved udstedelse af et rente- og afdragsfrit gældsbrev, som kan opsiges, når ejendommen sælges. Du kan også nedbringe gælden ved årlige eftergivelser under den afgiftsfrie bundgrænse. Læs mere i BOLIUS Fakta: Sommerhus og arveregler.

Fremgangsmåden med at overdrage lejligheden til dit barn til ejendomsvurderingen minus 15 procent kan kun bruges, hvis lejligheden er vurderet som fri og altså ikke som udlejet (som udlejet vil vurderingen være lavere). Du kan se på vurderingsmeddelelsen, hvordan lejligheden er vurderet.

Hvis lejligheden er vurderet som udlejet, og du gerne vil overdrage den til dit barn, bør du opsige lejemålet og anmode vurderingsmyndigheden om en såkaldt § 4-vurdering af lejligheden som ikke-udlejet (en vurdering af lejligheden i utide). Så får du et korrekt udgangspunkt for fradraget på 15 procent.

Arealkrav
Ud over kravet om beboelse og ejendommens status ved afhændelsen skal visse arealkrav være opfyldt, for at en eventuel fortjeneste ikke beskattes. En ejendom med et samlet grundareal på over 1.400 kvadratmeter er som udgangspunkt ikke omfattet af parcelhusreglen.

Bemærk, at det kun er arealer, der har en værdi, der medregnes. Vejareal, der er fastsat til 0 kr., medregnes således ikke.

Er ejendommens areal større end 1.400 kvadratmeter, kan du alligevel opnå skattefritagelse, hvis du kan få en erklæring fra en offentlig myndighed om, at grunden ikke kan udstykkes. Det kan f.eks. skyldes en lokalplan, der indebærer, at grunden ikke kan deles i to grunde. Privatretlige bindinger (servitutter) har ingen betydning.

Har du en stor grund, og det har især mange sommerhusejere, er det en god idé at besøge teknisk forvaltning, inden du sætter et salg i gang, for at få informationer om eventuelle lokalplaner m.v.

Selvom du ikke kan få en erklæring fra en offentlig myndighed om, at grunden ikke kan udstykkes, kan du alligevel opnå skattefrihed, hvis told- og skatteforvaltningen erklærer, at en udstykning vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående ejendom.

Det afgørende med hensyn til arealkravet er, hvordan forholdene er, når ejendommen sælges. Er en ejendom på mere end 1.400 kvadratmeter udstykket, inden du sælger den del af parcellen, hvor boligen ligger, vil fortjenesten på denne del være omfattet af parcelhusreglen, hvis de øvrige betingelser for skattefrihed er opfyldt. Ved salg af grunden (uden hus) skal du derimod betale skat af fortjenesten.

Hvordan er skattereglerne ved salg af landejendomme m.v.?

Ved salg af bl.a. landejendomme skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller anden ejerbolig, ikke medregnes ved opgørelse af den skattepligtige indkomst.

Det gælder ved salg af:

• Ejendomme, der på salgstidspunktet helt eller delvist benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage.
• Ejendomme i forbindelse med skovbrug.
• Ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener til eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang udnyttes erhvervsmæssigt.

Ønsker du at sælge en ejendom, der har været anvendt til både beboelse og erhverv, herunder landbrug, bør du starte med at søge sagkyndig rådgivning om beskatning af fortjeneste ved salg (avancebeskatningen) af netop den type ejendom.

Hvordan er skattereglerne ved salg af sommerhuse, kolonihavehuse og fritidshuse?

Sommerhuse, kolonihavehuse og fritidshuse kan sælges skattefrit på tilsvarende betingelser som helårsboliger. Det er dog yderligere en betingelse, at du skal kunne bruge huset som beboelse. Højesteret har f.eks. afvist, at parcelhusreglen kunne anvendes i et tilfælde, hvor den pågældende ejendom var en træhytte uden el, varme og vand.

Sommerhuse har oftere end helårshuse flere ejere, og for at kunne sælge et sommerhus skattefrit, er det vigtigt, at alle ejere opfylder betingelsen om benyttelse af huset.

Hvis ejerne f.eks. har overtaget sommerhuset som arv, skal de alle have brugt sommerhuset for hver især at opnå skattefrihed af en eventuel fortjeneste i forbindelse med et videresalg. Er det kun en af flere arvinger, der har brugt sommerhuset efter at have arvet det, er det kun den person, der slipper for at betale skat af fortjenesten. 

Hvordan beregnes fortjenesten ved boligsalg?

Du bør søge rådgivning, hvis du regner med, at du bliver beskattet af fortjenesten,  når du skal sælge din ejendom. Reglerne for beregning af fortjenesten er komplicerede, især hvis der f.eks. er tale om en landbrugsejendom.

Der kan også være grund til at tænke sig om allerede ved erhvervelsen af den ejendom, som du ved et senere salg kan blive ejendomsavanceskattepligtig af.

En ejendom, du overtager som arv, gave eller arveforskud, anses for at være anskaffet til den værdi, den arveudlægges eller overdrages til. Det betyder bl.a., at det ikke nødvendigvis er en fordel at få en fast ejendom udlagt billigt som arv, gave eller arveforskud – medmindre du efterfølgende som ejer kan opfylde bopælskravet - da fortjenesten ved et senere salg bliver større, når udlægsværdien har været lav.

Vil du ikke kunne opfylde bopælskravet, når ejendommen er blevet din, vil det normalt bedst kunne betale sig at få ejendommen udlagt eller overdraget til en realistisk pris. Merprisen koster ganske vist noget i form af boafgift eller gaveafgift, men det er typisk meget billigere at betale boafgift m.v. af en højere værdi end at betale ejendomsavanceskat, fordi du har fået ejendommen meget billigt og derfor ved videresalget får en skattepligtig fortjeneste.