Hvad er 1- og 5-års-gennemgang?

I forbindelse med et byggeri vil det ofte i byggekontrakten være aftalt, at byggeriet skal gennemgås for mangler et og fem år, efter at det er blevet afleveret til bygherren - såkaldt 1- og 5-års-gennemgang (eftersyn). 1- og 5-års-gennemgang afholdes i det nye byggeri. Ved gennemgangene deltager bygherre og entreprenør. Formålet med gennemgangen er at konstatere eventuelle mangler ved byggeriet, som ikke er opdaget ved afleveringen.

Entreprenøren vil ofte kunne udskyde at udbedre mindre mangler, som er fundet ved afleveringen af byggeriet, til efter at 1-års-gennemgangen har fundet sted.

Hvornår skal gennemgangene være aftalt, for at de kan afholdes?

I større byggeprojekter har bygherre og entreprenør ofte aftalt, at byggeriet skal følge aftalesættet AB 92 (Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomheder af 1992) eller ABT 93 (Almindelige betingelser for totalentrepriser).

Læs mere om aftalesættene i BOLIUS Fakta: AB 92 og ABT 93.

Hvis byggeriet følger AB 92 eller ABT 93, skal der afholdes gennemgang af byggeriet henholdsvis et år og fem år efter byggeriets aflevering til bygherren. Parterne kan også selv aftale, at de to gennemgange skal finde sted.

Følger byggeriet ikke AB 92 eller ABT 93, eller har bygherre og entreprenør ikke aftalt, at der skal laves 1- og 5-års-gennemgang, kan bygherren ikke kræve, at entreprenøren efter byggeriets aflevering gennemgår byggeriet sammen med bygherren.

I denne artikel tages udgangspunkt i, at bygherre og entreprenør har aftalt at følge enten AB 92, ABT 93 eller reglerne fra de to aftalesæt med hensyn til gennemgang af byggeriet.

I hvilke typer byggeprojekter kan der gennemføres 1- og 5-års-gennemgang?

Det er især ved større byggeprojekter, at bygherre og entreprenør aftaler, at der skal foretages 1- og 5-års-gennemgang. Det er især bygherren, som vil være interesseret i at gennemgå byggeriet med henblik på at konstatere eventuelle mangler.

I princippet kan parterne i et hvilket som helst byggeprojekt aftale, at der skal laves gennemgang af byggeriet, efter at byggeriet er afleveret til bygherren.

Hvad sker der ved en gennemgang?

Bygherren indkalder skriftligt og med et vist varsel entreprenøren til gennemgang af byggeriet. Under gennemgangen noteres evt. konstaterede mangler i et dokument, som efterfølgende underskrives af bygherren og entreprenøren. Hvis der er uenighed om, hvorvidt en mangel er en mangel, bør det fremgå af dokumentet.

Hvilke juridiske og økonomiske konsekvenser har en gennemgang?

Det er vigtigt, at bygherren straks gør entreprenøren opmærksom på de mangler, der konstateres ved gennemgangen, da han eller hun ellers på et senere tidspunkt risikerer at miste sin ret til at klage over manglerne. Bygherren har også pligt til at reklamere over for entreprenøren, hvis der inden 1-års-gennemgangen eller i perioden mellem de to gennemgange opdages mangler.

Den 1. januar 2008 blev forældelsesloven ændret. Ændringen betyder bl.a., at det i forbrugerforhold, dvs. mellem privat bygherre og entreprenør, ikke længere kan aftales, at entreprenørens ansvar for mangler ophører efter fem år. Dette gælder også, selvom både bygherre og entreprenør er enige om, at byggeriet følger AB 92. Det vil sige, at entreprenørens ansvar for mangler ifølge forældelsesloven først ophører efter 10 år.

Lovændringen betyder dog ikke, at bygherren kan vente med at gøre entreprenøren opmærksom på mangler til 1- og 5-års-gennemgangen eller endnu senere. Bygherren skal stadig reklamere over for entreprenøren, så snart der er konstateret mangler.

Afholdes der ikke 1- og 5-års-gennemgang som aftalt, risikerer bygherren at miste retten til at reklamere over mangler over for entreprenøren.

Bygherre og entreprenør skal selv betale de omkostninger, de har, i forbindelse med 1- og 5-års-gennemgangen.

Er entreprenøren forpligtet til at deltage i en gennemgang?

Entreprenøren er forpligtet til at deltage i en gennemgang. Derimod behøver underentreprenørerne ikke at deltage, medmindre det er aftalt mellem dem og entreprenøren.

Udebliver entreprenøren fra gennemgangen, laver bygherren selv et dokument med angivelse af eventuelle mangler og sender det til entreprenøren. Selvom entreprenøren ikke deltager i gennemgangen, kan han eller hun dog stadig komme med indsigelser i forhold til de mangler, bygherren peger på.

Er din (eventuelle) byggerådgiver forpligtet til at deltage?

Har du selv en byggerådgiver på byggeriet, er han eller hun kun forpligtet til at deltage i en gennemgang, hvis I har aftalt det.

Er der fordele ved at få hjælp fra en byggerådgiver til en gennemgang?

Det er en god idé, at byggerådgiveren deltager i en gennemgang, da de fleste private bygherrer kan have vanskeligt ved selv at vurdere, hvilke mangler der er i et byggeri.

Har byggerådgiveren deltaget i projektet, f.eks. udarbejdet tegninger eller andet projektmateriale, bør byggerådgiveren altid deltage. Det skyldes, at en eventuel mangel ved byggeriet ofte ikke kun skyldes en udførelsesfejl, men også kan skyldes en fejl i projektet.

Selvom du ikke har haft en byggerådgiver tilknyttet i forbindelse med byggeriet, kan du med fordel have en med til at hjælpe dig ved gennemgangen. Byggerådgiveren bør inden have set tegninger og andet projektmateriale samt aftalegrundlaget med entreprenøren.