Hvad skal du være opmærksom på, når du underskriver byggekontrakten på et nyt hus?

Der er mange ting, du skal være opmærksom på, når du skal bygge nyt hus. Det nemmeste er at følge de spilleregler, der gælder i resten af byggebranchen, så er du sikker på, at det ikke går helt galt. Og skulle der alligevel opstå problemer, er det fastlagt, hvordan uenigheder og tvister løses.

Vi anbefaler, at du bruger et af følgende tre regelsæt som grundlag for din kontrakt med byggefirma, håndværkere, rådgivere osv. Det gælder, hvad enten du får dit hus tegnet specielt til dig af en arkitekt, køber et typehus eller bygger det selv.

• AB 92 (Almindelige betingelser for arbejder og leverancer ved bygge og anlægsopgaver af 1992).
  Regelsættet bruges, hvis dit hus er tegnet specielt til dig og opføres i hovedentreprise. Ved en hovedentreprise, har du kontrakt med en håndværker, f.eks. tømreren, som påtager sig ansvaret for byggeledelsen og har en kontrakt med de øvrige håndværkere, f.eks. mureren, maleren og elektrikeren.
  AB 92 bruges også, hvis du selv bygger huset med hjælp fra forskellige håndværksfirmaer, og huset opføres i fagentreprise. Ved fagentreprise har du en kontrakt for hvert håndværksfag, f.eks. mureren, tømreren, maleren, elektrikeren osv. Du kan ansætte en til at stå for byggeledelsen for dig eller selv lede byggeriet.
  

• ABT 93 (Almindelige betingelser for arbejder og leverancer ved totalentreprise af 1993).
  Regelsættet bruges ved totalentreprise, dvs. hvis du skal have opført et typehus eller et andet hus, hvor det er den samme virksomhed, der står for hele byggeriet fra første tegning til den sidste maling. Ved totalentreprise har du kontrakt med et byggefirma, som ud over at stå for byggeledelsen og kontrakt med de forskellige håndværksfirmaer også forestår ledelse af og kontrakt med arkitekt, ingeniør og bygningskonstruktør.
  

• SL 97 (Salgs- og leveringsbetingelser for nyhuse). Regelsættet er udarbejdet af Nyhusforeningen og bruges p.t. kun af 22 byggefirmaer, som bygger typehuse.
  Du skal være opmærksom på, at SL 97 er udarbejdet af en forening af hussælgere og ikke beskytter bygherren lige så godt som AB 92 og ABT 93. Læs mere i BOLIUS Fakta: SL 97 og byggetryghedsforsikring

Er der klarhed over, hvad entreprisen omfatter?

Der skal være helt styr på, hvad byggeprojektet (entreprisen) indeholder, inden du beder byggefirmaer give en fast pris på byggesagen. Inden du kan gøre det, skal du have udarbejdet et såkaldt hovedprojekt. Hvis du har købt huset af et typehusfirma, står de for at lave hovedprojektet. Er det dit eget projekt, er det din arkitekt og/eller ingeniør, der står for det.

Et hovedprojekt indeholder:

• Tegninger til brug for myndighedsbehandling (når du skal søge kommunen om byggetilladelse), og som viser, hvordan håndværkerne skal udføre byggeriet.

• Beskrivelse - en kort til myndighedsbehandling og en mere detaljeret til håndværkerne.

• Statiske beregninger med redegørelse for byggeriets bæreevne og stabilitet. Det skal bruges ved myndighedsbehandlingen.

• Tegning og beskrivelser for installationer som el, vand, varme og sanitet.

• Varmetabsberegning til myndighedsbehandling.

• Oversigt over håndværkernes ydelser (tilbudsliste eller udbudsliste) til brug for bestemmelse af priser for byggearbejdet.

Projektmateriale, som du selv kan kontrollere

Du kan selv forholdsvis nemt gennemskue og kontrollere den del af hovedprojektet, som består af tegninger og beskrivelse. Og det bør du gøre for at sikre dig, at projektet er, som du forventer dig, og dermed undgå ubehagelige overraskelser under selve byggeprocessen. Kan eller vil du ikke selv kontrollere tegninger og beskrivelser, skal du få en anden til at hjælpe dig. De tegninger, du selv kan gennemse, er:

• Situationsplanen, der viser husets placering på grunden og orientering i forhold til verdenshjørnerne.

• Facadetegningerne, der viser, hvordan husets facader - mod alle fire verdenshjørner - ser ud udefra. Der bør være mål på og oplysninger om materialer.

• Plantegninger for alle etager, som viser, hvor rummene er placeret i forhold til hinanden. De skal være målsat, så du kan se, hvor store de er, og evt. indtegne dine møbler, så du kan se, om der er plads til det, som du regner med.

• Snittegning, hvor du kan se højder i rummene og eventuelle åbninger til kip/1. sal.

• Detaljerede tegninger (rumtegninger) af rum med mange installationer som badeværelser og køkken.

I beskrivelsen får du oplyst, hvilke materialer huset bygges af fra kælder til kvist. Hvis du har aftalt bestemte materialer, er det vigtigt, at du kontrollerer, at de er beskrevet.

Projektmateriale, som din byggetekniske rådgiver kan kontrollere

Ud over de ovennævnte tegninger findes der en del tekniske tegninger, som kan være svære om end umulige for dig selv at tjekke, hvis du ikke har byggeteknisk kendskab. Vi anbefaler derfor, at en byggesagkyndig ser på følgende materiale for dig:

• Fundamentstegninger, der redegør for fundamentets placering og størrelse, og kloaktegninger, der viser kloakkens placering og forbindelse med kloakken i vejen. Der findes også en del detaljerede konstruktionstegninger af væggene og taget.

• Statiske beregninger, der redegør for, at huset kan holde med de valgte bærende og stabiliserende konstruktioner. Der skal redegøres for, hvordan huset sikres mod vinden, og for, hvordan konstruktionerne fastgøres korrekt til hinanden. Man skal være ingeniør eller bygningskonstruktør for at forstå beregningerne. Husets vindforankring og fastgørelse er områder, hvor det kan gå galt! Især hvis huset ikke er traditionelt i sin opbygning og konstruktion, kan håndværkerne komme i tvivl, hvis det ikke er tegnet og beskrevet tydeligt nok.

• Kontrollere, hvor installationer som varme- og vandrør samt elkabler, trækkes, og om dimensionerne er korrekte i henhold til installationstegningerne.

• Varmetabsberegninger, da de er komplicerede og laves ved hjælp af et computerprogram, der kræver en del byggeteknisk viden.

Hvad omfatter prisen?

Prisen på huset bør være baseret på en tilbudsliste/udbudsliste, der henviser til tegningerne og beskrivelsen, så du er sikker på, at det hele kommer med. Det er meget vigtigt, at du som bygherre er 100 procent klar over, hvad der er med i prisen, og hvad du derudover forventes at betale for.

Som bygherre bør du altid afsætte et beløb til uforudsete udgifter ud over dem, der fremgår af kontrakten (kontraktsummen), og som er baseret på tilbudslisten. Ved opførelse af et nyt hus bør du budgettere med 4-7 procent til ekstraudgifter.

I budgettet skal du også afsætte penge til de punkter, der enten ikke er omfattet af kontrakten, eller som byggefirmaet ikke har givet en fast pris på, så du ikke får en grim overraskelse, efterhånden som regningerne dumper ind ad brevsprækken. Det kan være:

• Køb af grund.

• Udgifter til landinspektør, der er ansvarlig for husets placering på grunden.

• Udgifter til geotekniker, der undersøger jordens bæreevne.

• Evt. udgift til ekstrafundering, hvis jordens bæreevne ikke er i orden.

• Gebyr for byggetilladelse, ibrugtagningstilladelse og andre offentlige godkendelser.

• Øgede byggeudgifter i vinterperioden (1. oktober-30. april).

• Etablering af strøm og vand til byggeriet samt energiudgifter under byggeriet.

• Etablering af spildevandsafløb og drænvandsafløb.

• Rydning af grund.

• Tilslutning af telefon.

• Rejsegilde.

• Honorar og kørsel til din rådgiver.

• Advokathonorar for gennemsyn af kontrakt.

Når du er færdig med at bygge huset, kommer turen til haveanlæg, terrasser, indkørsel, carport og garage m.m. - en merudgift, som du også skal indregne i dit byggebudget.

Hvordan er tidsplanen?

Inden du skriver under på en kontrakt, er det meget vigtigt, at der foreligger en rimeligt detaljeret tidsplan for byggeriet. På den måde kan alle parter følge med i, hvordan arbejdet skrider frem, og om det aftalte afleveringstidspunkt overholdes.

Er der aftalt dagbøder?

Det er en god idé at have aftalt dagbøder, som træder i kraft, hvis byggeriet ikke er færdigt til det aftalte tidspunkt. Hvis du har brugt SL 97 og AB 92 som kontraktgrundlag, er dagbøden automatisk fastlagt, mens du selv bør sørge for at aftale dagbøder, hvis du bygger efter ABT 93.

Hvem stiller økonomisk sikkerhed?

Hvis der er indgået kontrakt på baggrund af ABT 93 eller AB 92, er der økonomisk sikkerhedsstillelse fra både bygherre og byggefirma. Bygherre stiller sikkerhed for at kunne betale projektet og byggefirmaet for at kunne løse byggeopgaven. Hvis der er indgået kontrakt på basis af SL 97, skal du være opmærksom på, at det kun er dig, der stiller sikkerhed for betaling. Du kan bede byggefirmaet om også at stille sikkerhed over for dig i kontrakten.

Hvordan løses uoverensstemmelser?

Du skal være opmærksom på, at SL 97 ikke har anvisninger til, hvordan uoverensstemmelser løses. Det er der klare retningslinjer for i ABT 93 og AB 92.

Hvordan er reklamationsretten?

Det er vigtigt, at du er klar over, hvilken reklamationsret du har. Med AB 92 og ABT 93 har du en 1-års- og en 5-års-gennemgang af dit hus for fejl og mangler, som du kan få udbedret af byggefirmaet. Det samme kan du få, hvis du har tegnet en "byggetryghedsforsikring" i forbindelse med SL 97.

Hvilken rådgivning kan du med fordel gøre brug af?

Hvis du er husbygger uden juridisk og byggeteknisk baggrund, anbefaler vi, at du støtter dig til nogen, der er eksperter på området.

Advokat til det kontraktmæssige

Inden du skriver kontrakten under, skal du få en advokat, der har forstand på byggejura, til at læse den igennem. Advokaten kan også gøre dig opmærksom på, hvilke risici du skal være opmærksom på ved brug af de tre forskellige regelsæt, og kan hjælpe dig med den helt rigtige kontrakt på dit hus.

Byggerådgiver til at vurdere det byggetekniske og æstetiske

Det er en rigtig god idé også at ansætte din egen byggetekniske rådgiver, da det er et fåtal af almindelige mennesker, der har forstand på de byggetekniske detaljer ved at bygge et hus helt fra grunden. Betragt byggerådgiveren som en slags forsikring mod, at der opstår store og dyre problemer med dit nye hus.