Hvad er en byggeskadeforsikring?

Siden 1. april 2008 har det været obligatorisk for professionelle bygherrer, der opfører bygninger til privat helårsbeboelse, at tegne en byggeskadeforsikring. Forsikringsordningen er indført for at nedbringe antallet af byggeskader og for at beskytte forbrugeren mod de problemer og omkostninger, der er forbundet med udbedring af byggeskader.

Byggeskadeforsikringen tegnes til fordel for ejeren (eller lejeren) af den private bolig og løber i 10 år. Den tegnes og betales af den professionelle bygherre, dvs. en totalentreprenør (fx et typehusfirma) eller hovedentreprenør (hvor én entreprenør står for hele byggeriet).

Byggeskadeforsikringen dækker alvorlige byggeskader, der opstår på din bolig, og som har betydning for dens levetid og funktionalitet, f.eks. skimmelsvamp og utætte tage.

I forsikringen er inkluderet obligatoriske eftersyn af boligen et og fem år efter, at forsikringen er trådt i kraft. Huset bliver gået igennem af ejer, bygherre og en uvildig fagmand/byggesagkyndig. Forsikringsselskabet gør opmærksom på, hvornår det er tid til gennemgang af huset.

Hvornår skal der tegnes en byggeskadeforsikring?

Den obligatoriske byggeskadeforsikring gælder for nybyggeri, der lovligt kan bruges til helårsbeboelse. Det gælder også ejendomme, der opføres med henblik på udlejning. Du vil derfor være omfattet af en byggeskadeforsikring, hvis du køber et nybygget parcelhus/typehus, et rækkehus, en del af et dobbelthus eller en ejerlejlighed.

Fritidshuse, timesharelejligheder til feriebrug m.v., der ikke lovligt kan bruges som helårsboliger, er ikke omfattet af byggeskadeforsikringen. Det er ombygning, renovering af eller tilbygning til eksisterende boliger heller ikke.

I disse situationer skal der tegnes byggeskadeforsikring:

• Hvis du indgår aftale med en typehusproducent om at få opført en bolig, er typehusfirmaet forpligtet til at tegne en byggeskadeforsikring. Firmaet anses som den professionelle bygherre, der står for hele byggeprocessen og dermed indgår aftalerne med de entreprenører, der skal opføre boligen.
• Hvis du får en totalentreprenør til at stå for projektering og opførelse af byggeriet, er han eller hun forpligtet til at tegne en byggeskadeforsikring, da vedkommende står for hele byggeprocessen (totalentreprise).
• Hvis du (eller din rådgiver) får en arkitekt til at tegne og projektere dit byggeri og efterfølgende indgår aftale med en entreprenør, som opfører eller står for opførelsen af din bolig (hovedentreprise), er entreprenøren forpligtet til at tegne en byggeskadeforsikring.

Der skal ikke tegnes byggeskadeforsikring, hvis du selv er bygherre og står for hel byggeprocessen. Det vil sige, at du (eller din rådgiver) får en arkitekt til at tegne og projektere dit byggeri, og efterfølgende indgår du selv aftaler med forskellige håndværkere, dvs. såkaldt fagentreprise.

Byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse
Hvis du bygger nyt hus, skal du i nogle tilfælde selv søge byggetilladelse hos kommunen. Hvis det er en professionel bygherre, der står for opførelsen af din bolig, skal du undersøge, om han eller hun har pligt til at tegne en byggeskadeforsikring. Hvis det er tilfældet, skal du i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse vedlægge en kopi af forsikringstilbuddet.

Hvis det ikke fremgår af din ansøgning til kommunen, at der er givet et tilbud på en byggeskadeforsikring, skal kommunen gøre dig opmærksom på en eventuel pligt for den professionelle bygherre til at tegne en forsikring. Kommunen vil kræve dokumentation for, hvem der står for opførelsen af din bolig, så man kan vurdere, om der er forsikringspligt for den professionelle bygherre.

Hvis den professionelle bygherre søger om byggetilladelsen, skal kommunen undersøge, om der er forsikringspligt, og at ansøgningen er vedlagt et tilbud på en forsikring. Hvis der ikke er et tilbud på en byggeskadeforsikring, kan kommunen ikke udstede byggetilladelse.

Kommunen skal ved ansøgninger om ibrugtagningstilladelse, eller når et byggeri færdigmeldes, tjekke, at der er dokumentation for, at byggeskadeforsikringen er tegnet, og at forsikringspræmien er betalt. Hvis denne dokumentation mangler, kan kommunen ikke udstede ibrugtagningstilladelse.

Kommunen registrerer navnet på forsikringsselskabet i Bygnings- og Boligregistret (BBR) i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse. Datoen for forsikringens ikrafttræden registreres, når der søges ibrugtagningstilladelse eller ved færdigmelding.

En bygherre kan idømmes bøder, hvis han eller hun overtræder reglerne om byggeskadeforsikring. Kommunen har mulighed for at pålægge den professionelle bygherre tvangsbøder, hvis byggeriet helt eller delvist er taget i brug, uden at bebyggelsen er forsikret, eller den krævede dokumentation i forbindelse med færdigmelding af byggeriet ikke er indsendt.

Hvad dækker en byggeskadeforsikring?

Byggeskadeforsikringen dækker alvorlige byggeskader, der opstår på din bolig, hvis de kan sættes i forbindelse med fejl begået under opførelsen af boligen. Der kan være tale om projekteringsfejl-, udførelsesfejl eller materialefejl. Forsikringen dækker også rimelige og nødvendige udgifter i forbindelse med konstatering og udbedring af skader.

Læs mere i Bekendtgørelse om byggeskadeforsikring.

Byggeskaderne skal have væsentlig betydning for boligens levetid eller på afgørende måde nedsætte brugbarheden af boligen, herunder f.eks. skadelig forekomster af skimmelsvamp.

Eksempler på dækningsberettigede byggeskader ud fra en konkret vurdering er f.eks.:

• Sætningsrevner i vægge og fundamenter som følge af utilstrækkelig fundering.
• Skimmelsvamp på et areal større end 400 kvadratcentimeter.
• Utæt undertag eller skævheder i gulve, der skyldes sætningsskader.

Eksempler på byggeskader, der ud fra en konkret vurdering ikke er dækningsberettigede, er f.eks.:

• Skævheder i gulve og vægge, der ikke skyldes bærende konstruktioners manglende stabilitet eller utilstrækkelig fundering.
• Skader på grund af slid og ælde.
• Knirkende gulve som følge af forkert fastgørelse.

På Erhvervs- og Byggestyrelsens hjemmeside kan du se en liste med eksempler på både dækningsberettigede og ikke-dækningsberettigede byggeskader. Listen er ikke udtømmende.

Afholdelse af 1- og 5-års-eftersyn
I forsikringens løbetid på 10 år skal der gennemføres to eftersyn af boligen, et 1-års-eftersyn og et 5-års-eftersyn. 1-års-eftersynet foretages tidligst fem måneder efter, at forsikringen er trådt i kraft, og 5-års-eftersynet foretages tidligst fire år efter, at forsikringen er trådt i kraft.

På baggrund af eftersynene udarbejder den bygningssagkyndige en eftersynsindberetning, som indeholder en registrering af de svigt og skader, der er konstateret. Forsikringsselskabet udarbejder herefter en skadesoversigt, dvs. en oversigt over de dækningsberettigede byggeskader, der er konstateret.

Eftersynsindberetning og skadesoversigt vil blive sendt til bygningsejeren, den sikrede og til de personer, der har udført eller medvirket til udførelsen af arbejder, hvor der er konstateret en dækningsberettiget byggeskade.

Hvor længe dækker en byggeskadeforsikring?

En byggeskadeforsikring dækker i 10 år, og i denne periode er den uopsigelig. Det vil sige, at den fortsat dækker, selvom huset sælges. Forsikringen træder i kraft, når byggeriet afleveres til dig som forbruger.

Du kan anmelde byggeskader i hele forsikringens løbetid. Det gælder også skader, der opdages på andre tidspunkter end i forbindelse med et af de obligatoriske eftersyn.

Hvad koster en byggeskadeforsikring?

Det er bygherren, der tegner og betaler forsikringen til fordel for dig som ejer/køber, men udgiften hertil lægges formentlig oven i bygherrens tilbud, så du indirekte er med til at betale hele eller dele af præmien.

De første erfaringer med ordningen viser, at prisen på en byggeskadeforsikring i gennemsnit ligger på ca. 1,5 procent af boligens pris inklusive grund. Det vil sige, at forsikringen for et nyt hus til en samlet pris på 2,5 mio. kr. koster ca. 40.000 kr. som et engangsbeløb. Prisen afhænger naturligvis af byggeriets størrelse og forsikringsselskabets vurdering af både entreprenørens soliditet og byggehistorik.

Byggeskadeforsikringen dækker før dine andre boligforsikringer, husforsikring og ejerskifteforsikring. Du bør derfor kunne få en besparelse på dine andre forsikringer, idet byggeskadeforsikringen dækker før disse.

Hvis du køber et nybygget typehus med byggeskadeforsikring og skal tegne husforsikring, bør du få husforsikringen til en lavere præmie, da byggeskadeforsikringen i husets første 10 år vil dække skader, som husforsikringen ellers skulle dække.

Det samme vil gøre sig gældende, hvis du inden for byggeskadeforsikringens løbetid på 10 år sælger dit hus og vil tegne en ejerskifteforsikring. Byggeskadeforsikringen vil da dække skader, som ejerskifteforsikringen ellers skulle dække
Da ordningen stadig er forholdsvis ny, er der endnu ikke mange erfaringer med dette. Du kan kontakte dit forsikringsselskab, hvis du vil vide mere.

Hvad er fordelene ved en byggeskadeforsikring?

Alt for mange nyopførte huse har fejl og mangler, og indtil nu har det været meget svært at klage eller få erstatning eller få udbedret skaderne. Med den obligatoriske byggeskadeforsikring får du som køber af nybyggeri eller som husbygger en større tryghed.

Du får en udefrakommende fagmand til at udføre 1-års- og 5-års-gennemgang af huset. Du undgår at havne i en situation, hvor du ikke kan få udbedret en alvorlig skade, hvis en entreprenør er gået konkurs eller ikke vil dække skaden el.lign. Du skal ikke som privatperson selv rejse en sag om byggeskader over for den professionelle bygherre eller typehusfirmaet, hvis huset ikke er i orden. Det vil være forsikringsselskabets opgave på vegne af dig at rejse erstatningskrav eller krav om at få fejl og mangler udbedret.

Du kan enten gå til bygherren eller til forsikringsselskabet for at få dækket udgifter til skader, der er omfattet af forsikringen. Hvis der er uenighed, vil forsikringsselskabet overtage sagen mod de ansvarlige og sikre, at skaderne bliver udbedret.
Hvis forsikringsselskabet afviser en byggeskade som dækningsberettiget, og du er uenig, kan du klage til Ankenævnet for Forsikring. Ankenævnet behandler private forbrugeres klager over forsikringsselskabers afgørelser.

Offentliggørelsesordningen
Loven om byggeskadeforsikringen omfatter også, at Erhvervs- og Byggestyrelsen skal offentliggøre oplysninger om virksomheder, der har udført arbejde på byggerier, hvor der er konstateret en dækningsberettiget byggeskade. Offentliggørelsen vil ikke finde sted, hvis en byggeskade opdages og udbedres inden 1-års-eftersynet.

Oplysningerne offentliggøres på internettet og vil omfatte firmanavn, adresse og cvr-nummer samt indeholde en beskrivelse af den byggeskade, der er opstået på huset, og i hvilket postnummer huset ligger. Offentliggørelsen vil vare i to år.

Ordningen er endnu ikke trådt i kraft, men Erhvervs- og Byggestyrelsen forventer, at det fra 2010 på Boligejer.dk vil være muligt for forbrugere at orientere sig om, hvilke firmaer der har udført byggeri med skader.