Om tilstandsrapport og ejerskifteforsikring

Hvad er en tilstandsrapport?

Når et hus skal sælges, kan sælger sørge for, at der bliver udarbejdet en tilstandsrapport, som giver en skriftlig vurdering af husets tilstand.

En tilstandsrapport kan udarbejdes for alle typer ejerboliger - dvs. enfamiliehuse, sommerhuse, ejerlejligheder, ideelle anparter og landbrugsejendomme uden landbrugspligt. Tilstandsrapporten er en del af Huseftersynsordningen, der er indført i forlængelse af loven om forbrugersikkerhed ved køb og salg af fast ejendom.

Det er en beskikket byggesagkyndig, der skal stå for at gennemgå huset og skrive tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige skriver tilstandsrapporten på et særligt skema, der er godkendt af Erhvervs- og Byggestyrelsen.

I rapporten skal den bygningssagkyndige både notere egentlige skader og tegn på skader. Skader betyder i denne sammenhæng:

• Brud, f.eks. flækkede tagstenLækager, f.eks. utætte fuger på badeværelset.
• Deformeringer, f.eks. hvis trækonstruktionen i taget er vredet skævt.
• Svækkelser, f.eks. råd i trækonstruktioner i taget.
• Revner, f.eks. sætningsrevner i husets murstensfacade.
• Ødelæggelser, f.eks. et hærget gulv.

Den bygningssagkyndige skal også notere, hvis der mangler bygningsdele, der kan give anledning til skader, f.eks. hvis der mangler en fransk altan foran en altandør på 1. sal.

Karakterskalaen
Den bygningssagkyndige giver de forskellige skader i huset karakterer efter, hvor alvorlige de er:

• KO = Kosmetiske skader
• K1 = Mindre alvorlig skade
• K2 = Alvorlig skade
• K3 = Kritisk skade

Den bygningssagkyndige kan også give bemærkninger til de enkelte bygningsdele:

• IB = Ingen bemærkninger
• UN = Bør undersøges nærmere

Hvad omfatter tilstandsrapporten ikke?

Tilstandsrapporten og den bygningssagkyndiges gennemgang omfatter kun de synlige og umiddelbart tilgængelige dele af ejendommen.

Gennemgangen omfatter ikke:

• Skjulte bygningsdele som f.eks. etageadskillelse og vægge, som det kræver indgreb i bygningen at undersøge.
• Tekniske installationer, f.eks. radiatorer, hårde hvidevarer, vandhaner, brusere og kloak.
• Kontrol af, at installationer og bygningsdele er lovlige. Ulovlige forhold vil kun blive noteret, hvis de er åbenlyse.
• Husets udseende og arkitektur.

Det er sælgers ansvar, at den byggesagkyndige kan få adgang til alle tilgængelige dele af huset. Skure, loftrum, krybekældre og lign. må ikke være aflåst. Hvis den bygningssagkyndige ikke kan komme ind i et rum, skal han eller hun notere, at rummet er utilgængeligt.

Hvad koster tilstandsrapporten, og hvor længe gælder den?

Prisen for en tilstandsrapport afhænger af husets størrelse. Prisen ligger typisk mellem 4.000 og 9.000 kr.

En tilstandsrapport må maksimalt være seks måneder gammel. Hvis tilstandsrapporten er mere end et halvt år gammel, inden huset bliver solgt, kan du som sælger forny den for et mindre beløb.

Hvad kan du som køber bruge tilstandsrapporten til?

Når du skal købe et hus, er det en stor fordel at se en tilstandsrapport for huset. Tilstandsrapporten kan give dig en fornemmelse af husets stand og omfanget af skader. Samtidig peger tilstandsrapporten på de steder i huset, hvor der er alvorlige eller kritiske skader, som du måske ikke selv ville have opdaget i din gennemgang af huset.

Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at tilstandsrapporten ikke er nogen garanti for, at der ikke er andre skader end dem, der er omtalt i rapporten. Der kan være skader, som den byggesagkyndige har overset eller ikke har haft mulighed for at opdage, fordi de er skjult inde i lukkede konstruktioner el.lign.

Det er også vigtigt at være opmærksom på, at tilstandsrapporten ikke omtaler slid, ælde og byggetekniske problemer, der er almindelige i huse med den alder. Det betyder f.eks., at det ikke nødvendigvis vil blive omtalt i tilstandsrapporten, at vandrørene er slidte, og at der er fugt i kælderen i et 100 år gammelt hus. Det er nemlig helt almindeligt i så gamle huse.

Derfor kan det være en god idé at gennemgå huset en ekstra gang sammen med en bygningssagkyndig, du selv har valgt. Her kan du både få uddybet og forklaret bemærkninger i tilstandsrapporten, du kan få at vide, hvad det omtrent vil koste at udbedre de skader, der er angivet, og du kan få at vide, om der inden for den nærmeste fremtid er andre vedligeholdelsesarbejder, der skal sættes penge af til. Du betaler selv for sådan en bygningsgennemgang.

Det koster typisk mellem 2.000 og 4.000 kr. at få en byggeteknisk gennemgang af huset og nogle tusinde mere, hvis du skal have en skriftlig rapport.

Hvad kan du som sælger bruge tilstandsrapporten til?

Tilstandsrapporten er ikke lovpligtig. Det er dig som sælger, der bestemmer, om der skal laves en tilstandsrapport, og det er også dig, der betaler for den. Tilstandsrapporten er en forudsætning for, at der kan tegnes en ejerskifteforsikring, og at du dermed kan fraskrive dig en del af dit ansvar for skjulte fejl og mangler.

Som sælger kan du enten selv tage kontakt til en beskikket byggesagkyndig, eller du kan lade ejendomsmægleren kontakte et forsikringsselskab, der kan formidle kontakten til den byggesagkyndige, de normalt bruger.

Hvad er en ejerskifteforsikring?

En ejerskifteforsikring er en forsikring, der både sikrer sælger og køber i forbindelse med en hushandel.

Forudsætningen for at kunne tegne en ejerskifteforsikring er, at der er lavet en tilstandsrapport. Ejerskifteforsikringen dækker nemlig kun fejl og mangler, der ikke er beskrevet i tilstandsrapporten.

En ejerskifteforsikring kan tegnes for enfamiliehuse, rækkehuse, ideelle anparter og sommerhuse. Forsikringsselskaberne sælger ikke ejerskifteforsikringer for ejerlejligheder.

En ejerskifteforsikring har typisk en løbetid på fem eller 10 år og koster et sted mellem 10.000 og 12.000 kr. Udgiften deles mellem sælger og køber.

Hvad kan du som køber bruge ejerskifteforsikringen til?

Det er frivilligt for køber at tegne en ejerskifteforsikring, men det er en rigtig god idé at tegne en. Ejerskifteforsikringen kan nemlig gå ind og dække, hvis det viser sig, at der er fejl og mangler i huset, som ikke er omtalt i tilstandsrapporten.

Hvis boligen har en skade, der adskiller sig eller på anden måde ikke bør forventes i huse af den type og alder kan en dækning komme på tale, det kan for eksempel være en skade der er opstået på grund af en konstruktionsfejl.

Hvis boligen har en defekt som kan forventes for en bolig af den type eller alder vil en dækning højst sandsynligt ikke komme på tale, det kan for eksempel være en fugtig kælder i et ældre hus. En fugtig kælder er noget man kan forvente for ældre huse og vil derfor ikke blive dækket.

Hvis du som køber fravælger ejerskifteforsikringen, påtager du dig selv risikoen for fejl og skader, som er opstået, før du overtog huset, og derfor ikke er dækket af den almindelige husforsikring.

Læs mere i BOLIUS Fakta: Forsikring, når du køber bolig

Hvad kan du som sælger bruge ejerskifteforsikringen til?

Som sælger kan du slippe for en del af det 10-årige ansvar, du har, for skjulte fejl og mangler i det hus, du sælger. Det kan du gøre ved at få udarbejdet en tilstandsrapport for huset og give køber et tilbud på en ejerskifteforsikring.

Læs mere i BOLIUS Fakta: Forsikring, når du sælger bolig