Hvad er en tilstandsrapport?

Når et hus skal sælges, kan sælger sørge for, at der bliver udarbejdet en tilstandsrapport, som giver en skriftlig vurdering af husets tilstand.

En tilstandsrapport kan udarbejdes for alle typer ejerboliger - dvs. enfamiliehuse, sommerhuse, ejerlejligheder, ideelle anparter og landbrugsejendomme uden landbrugspligt. Tilstandsrapporten er en del af Huseftersynsordningen, der er indført i forlængelse af loven om forbrugersikkerhed ved køb og salg af fast ejendom.

Det er en beskikket bygningssagkyndig, der skal stå for at gennemgå huset og skrive tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige skriver tilstandsrapporten på et særligt skema, der er godkendt af Erhvervs- og Byggestyrelsen.

I rapporten skal den bygningssagkyndige både notere egentlige skader og tegn på skader. Skader betyder i denne sammenhæng:

• Brud, fx flækkede tagsten
• Lækager, fx utætte fuger på badeværelset.
• Deformeringer, fx hvis trækonstruktionen i taget er vredet skæv.
• Svækkelser, fx råd i trækonstruktioner i taget.
• Revner, fx sætningsrevner i husets murstensfacade.
• Ødelæggelser, fx et hærget gulv.

Den bygningssagkyndige skal også notere, hvis der mangler bygningsdele, der kan give anledning til skader, fx hvis der mangler en fransk altan foran en altandør på 1. sal.

Karakterskalaen

Den bygningssagkyndige giver de forskellige skader i huset karakterer efter, hvor alvorlige de er:

• KO = Kosmetiske skader 
• K1 = Mindre alvorlig skade
• K2 = Alvorlig skade 
• K3 = Kritisk skade

Du skal naturligvis have særligt fokus på K2- og K3-skader. Det er dog ikke sådan, at du kan se stort på K1-skader og blot skal være bekymret for K2’er og K3’er. Det kan nemlig være, at K1-skaden er langt dyrere at udbedre end K2- eller K3-skaden.

En K1-skade kan eksempelvis være mindre revner og buler i tapetet i samtlige rum, som er kedelige at se på, og som nedsætter glæden ved at bo i huset. Hvis du vil udbedre denne skade, kan regningen nemt løbe op i 100.000 kr. inkl. moms for maler og materialer (2011 priser). En K2-skade kan være en udvasket fuge i en mur, som kan ordnes for 1.500 kr. af en murer. Og en K3-skade kan være en tagsten, som er rutsjet ned i tagrenden, hvorved der er risiko for vandskade på loftet. Tagstenen kan du måske selv lægge på plads for 0 kr.

Du skal med andre ord ikke hæfte dig så meget ved antallet af K2'er og K3'er, men i stedet se nærmere på, hvilke skader det rent faktisk drejer sig om.

Tjek de særlige bemærkninger

Den bygningssagkyndige kan også give bemærkninger til de enkelte bygningsdele: 

• IB = Ingen bemærkninger
• UN = Bør undersøges nærmere

Hvis der er en UN i tilstandsrapporten, bør du som køber være ekstra på vagt. For en ejerskifteforsikring dækker typisk ikke for en fejl eller skade på huset, hvis denne skulle have været undersøgt nærmere før huskøbet. Hvis huset fx har en krybekælder, som den bygningssagkyndige ikke har kunnet få adgang til, bør man altid som køber kræve, at punktet undersøges nærmere af sælger.

Ofte gives en UN nemlig, når der er mistanke om sætningsskader eller skader i skjulte konstruktioner, altså potentielt alvorlige fejl, hvor du som køber kan komme til at stå med et stort og meget dyrt problem.

Det er i det hele taget sælgers ansvar, at den bygningssagkyndige kan få adgang til alle tilgængelige dele af huset. Skure, loftrum, krybekældre og lign. må ikke være aflåst. Hvis den bygningssagkyndige ikke kan komme ind i et rum, skal han eller hun notere, at rummet er utilgængeligt. Tjek derfor tilstandsrapporten for denne type bemærkninger.

Hvad omfatter tilstandsrapporten ikke?

Tilstandsrapporten og den bygningssagkyndiges gennemgang omfatter kun de synlige og umiddelbart tilgængelige dele af ejendommen. Gennemgangen omfatter ikke: 

• Skjulte bygningsdele, fx etageadskillelse og vægge, som det kræver indgreb i bygningen at undersøge.
• Tekniske installationer, fx radiatorer, hårde hvidevarer, vandhaner, brusere og kloak.
• Kontrol af, at installationer og bygningsdele er lovlige. Ulovlige forhold vil kun blive noteret, hvis de er åbenlyse. 
• Husets udseende og arkitektur.

Hvad koster tilstandsrapporten, og hvor længe gælder den?

Prisen for en tilstandsrapport afhænger af husets størrelse. Prisen ligger typisk mellem 4.500 og 10.000 kr afhængig af boligens størrelse. En tilstandsrapport må maksimalt være 6 måneder gammel. Hvis tilstandsrapporten er mere end et halvt år gammel, inden huset bliver solgt, kan du som sælger forny den for et mindre beløb.

Hvad kan du som køber bruge tilstandsrapporten til?

Når du skal købe et hus, er det en stor fordel at se en tilstandsrapport for huset. Tilstandsrapporten kan give dig en fornemmelse af husets stand og omfanget af skader. Samtidig peger tilstandsrapporten på de steder i huset, hvor der er alvorlige eller kritiske skader, som du måske ikke selv ville have opdaget i din gennemgang af huset.

Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at tilstandsrapporten ikke er nogen garanti for, at der ikke er andre skader end dem, der er omtalt i rapporten. Der kan være skader, som den bygningssagkyndige har overset eller ikke har haft mulighed for at opdage, fordi de er skjult inde i lukkede konstruktioner el.lign.

Du skal også være opmærksom på, at tilstandsrapporten ikke omtaler slid, ælde og byggetekniske problemer, der er almindelige i ældre huse. Det betyder fx, at det ikke nødvendigvis vil blive omtalt i tilstandsrapporten, at vandrørene er slidte, og at der er fugt i kælderen i et 100 år gammelt hus, idet det er ganske almindeligt.

Køberrådgivning/byggeteknisk gennemgang af huset

Det kan derfor være en god idé at gennemgå huset en ekstra gang sammen med en bygningssagkyndig, du selv har valgt.

Her kan du få uddybet og forklaret bemærkninger i tilstandsrapporten, du kan få at vide, hvad det omtrent vil koste at udbedre de skader, der er angivet, og du kan få at vide, om der inden for den nærmeste fremtid er andre vedligeholdelsesarbejder, der skal sættes penge af til.

Du betaler selv for en byggeteknisk gennemgang.

Pris for byggeteknisk gennemgang

Hos Bolius Byggerådgivning koster en byggeteknisk gennemgang typisk mellem 5.500 og 7.500 kr. inkl. moms (2011 priser) inklusive en skriftlig rapport om boligens tilstand.

Hvad kan du som sælger bruge tilstandsrapporten til?

Tilstandsrapporten er ikke lovpligtig. Det er dig som sælger, der bestemmer, om der skal laves en tilstandsrapport, og det er også dig, der betaler for den. Tilstandsrapporten er en forudsætning for, at der kan tegnes en ejerskifteforsikring, og at du dermed kan fraskrive dig en del af dit ansvar for skjulte fejl og mangler.

Som sælger kan du enten selv tage kontakt til en beskikket bygningssagkyndig, eller du kan lade ejendomsmægleren kontakte et forsikringsselskab, der kan formidle kontakten til den bygningssagkyndige, de normalt bruger.

Ny tilstandsrapport fra 1. februar 2012

Fra 1. februar 2012 træder der nye regler for tilstandsrapporter i kraft. Tilstandsrapporten bliver dermed mere omfattende og mere retvisende for husets tilstand. De nye tilstandsrapporter skal give huskøbere et endnu bedre grundlag for at vurdere boligen før et køb og desuden en bedre dækning i ejerskifteforsikringen.

Efter de ny regler skal det fremgå, om den gennemgåede bygnings fysiske tilstand er ringere end tilstanden af tilsvarende bygninger af samme alder. Tilstandsrapporten skal endvidere indeholde et eltjek udført af en autoriseret elinstallatør, der gennemgår husets installationer og kontrollerer, at der ikke er ulovlige installationer. Elinstallationsrapporten skal gives til køber sammen med tilstandsrapporten. Desuden skal der være oplysninger om vvs- og kloakforhold.

Det kommer også til at fremgå, hvor lang tagets restlevetid er. Den bygningssagkyndige skal angive, om taget forventes at holde i op til 5 år, mellem 5 og 10 år eller længere end 10 år.

I 2014 stilles der yderligere krav til tilstandsrapportens indhold. Boligens fugtniveau skal måles, og det skal fremgå i rapporten. Hidtil har dette ikke været oplyst i tilstandsrapporten, hvis det ud fra husets alder er forventeligt, at kælderen er fugtig.

Hvad er en ejerskifteforsikring?

En ejerskifteforsikring er en forsikring, der både sikrer sælger og køber i forbindelse med en hushandel. Forudsætningen for at kunne tegne en ejerskifteforsikring er, at der er lavet en tilstandsrapport. Ejerskifteforsikringen dækker nemlig kun fejl og mangler, der ikke er beskrevet i tilstandsrapporten. En ejerskifteforsikring kan tegnes for enfamiliehuse, rækkehuse, ideelle anparter og sommerhuse. Forsikringsselskaberne sælger ikke ejerskifteforsikringer for ejerlejligheder.

En ejerskifteforsikring har typisk en løbetid på 5 eller 10 år og koster et sted mellem 7.000 og 15.000 kr inkl moms (2011 priser). Udgiften deles mellem sælger og køber.

LÆS OGSÅ: Forsikring, når du køber bolig

Udvidet ejerskifteforsikring fra 1. februar 2012

Samtidig med at tilstandsrapporten bliver udvidet, bliver dækningen i ejerskifteforsikringen også ændret 1. februar 2012. Ejerskifteforsikringen vil fremover dække ulovligt udførte elinstallationer og ulovlige varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer.

Ejerskifteforsikringen vil fra forsikringsaftalens indgåelse desuden dække de skader og fejl, der måtte opstå fra tilstandsrapportens udarbejdelse til købers overtagelse.

Hvad kan du som køber bruge ejerskifteforsikringen til?

Det er frivilligt for køber at tegne en ejerskifteforsikring, men det er en rigtig god idé at tegne en. Ejerskifteforsikringen kan nemlig dække, hvis det viser sig, at der er fejl og mangler i huset, som ikke er omtalt i tilstandsrapporten.

Hvis boligen har en skade, der adskiller sig eller på anden måde ikke bør forventes i huse af den type og alder, kan en dækning komme på tale. Det kan fx være en skade, der er opstået på grund af en konstruktionsfejl. Hvis boligen har en defekt, som kan forventes for en bolig af den type eller alder, vil en dækning højst sandsynligt ikke komme på tale. Det kan fx være en fugtig kælder i et ældre hus. En fugtig kælder er noget, man kan forvente i ældre huse, og vil derfor ikke blive dækket.

Hvis du som køber fravælger ejerskifteforsikringen, påtager du dig selv risikoen for fejl og skader, som er opstået, før du overtog huset, og derfor ikke er dækket af den almindelige husforsikring.

Hvad kan du som sælger bruge ejerskifteforsikringen til?

Som sælger kan du slippe for en del af det 10-årige ansvar, du har, for skjulte fejl og mangler i det hus, du sælger. Det kan du gøre ved at få udarbejdet en tilstandsrapport for huset og give køber et tilbud på en ejerskifteforsikring.

LÆS OGSÅ: Forsikring, når du sælger bolig