Hvad bør du vide, inden du køber en forurenet ejendom?

Mange forurenede grunde kan benyttes, som om de ikke var forurenede.

Men der vil altid være visse begrænsninger eller ulemper, som du bør kende før et køb.

Inden du køber en forurenet ejendom, bør du derfor stille nogle kritiske spørgsmål, så du kan være tryg ved at gå videre med købet:

• Hvorfor er der forurening?

• Hvor findes forureningen?

• Er der risiko for miljø og sundhed?

• Er der begrænsninger i brugen af ejendommen?

• Kan myndighederne kræve en indsats i forhold til forureningen?

• Er der mulighed for, at det offentlige betaler en oprensning?

• Kan ejendommen belånes på normale vilkår?

• Er købsprisen rigtig, eller er der risiko for værditab, når du engang skal sælge?

• Hvad koster en tilsvarende, men ikke forurenet ejendom?

Som udgangspunkt kan du bede sælger, som ejer grunden, om at besvare dine spørgsmål. Men i sidste ende er det dig selv, der må beslutte, om du er tryg ved at købe, samt vurdere, om der er en risiko for at tabe penge, når du engang skal sælge. Hvis du er du usikker, vil det være fornuftigt at søge hjælp hos en erfaren miljøkonsulent.

Hvordan registreres forurenede grunde?

Regionerne registrerer, hvilke områder som er eller formodes at være forurenede. Formålet er at beskytte grundvandet og forebygge sundhedsproblemer. Registreringen, som også kaldes en kortlægning, sker med udgangspunkt i to kategorier: vidensniveau 1 (V1) og vidensniveau 2 (V2).

Indledende kortlægning

Betegnelsen indledende kortlægning bruges også . Den anvendes om ejendomme, hvor der er viden om forurenende aktiviteter m.v., men hvor denne viden ikke er vurderet nærmere. Det er dog en uofficiel betegnelse, som benyttes af regionerne, og som ikke er beskrevet i lovgivningen.

Vidensniveau 1

Når regionen kortlægger en ejendom på vidensniveau 1, sker det som regel på baggrund af historiske oplysninger, f.eks. oplysninger om, at ejendommen tidligere har været brugt til autoværksted, renseri, smedevirksomhed eller lignende aktiviteter, som erfaringsmæssigt medfører jordforurening. Men der er ikke udført tekniske undersøgelser på ejendommen!

Vidensniveau 2

Når en ejendom er kortlagt på vidensniveau 2, betyder det, at regionen har foretaget tekniske undersøgelser (analyse af jord, vand, poreluft og indeklima), som har givet kendskab til forurening, som kan have skadelig virkning på mennesker og miljø.

 

Forureningssituation	Hvad ved regionen?
Indledende kortlægning (mistanke om forurening)	Regionen har viden om forurenende aktiviteter. Denne viden er ikke nærmere vurderet eller bekræftet. Der er ikke foretaget miljøtekniske undersøgelser.
Kortlagt på V1-niveau (mistanke om forurening)	Regionen har viden om forurenende aktiviteter. Aktiviteterne vurderes at kunne være årsag til jordforurening. Der er ikke foretaget miljøtekniske undersøgelser.
Kortlagt på V2-niveau (konstateret forurening)	Der er dokumentation, som viser, at der findes forurening. Forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø. Der er som regel foretaget miljøtekniske undersøgelser.

Regionen bruger kortlægningen til at prioritere sin indsats, der består af et begrænset antal oprensninger hvert år. Oprensningerne skal bl.a. sikre, at der ikke er risiko for forurening af grundvandet, og at der ikke er nogen risiko ved at bruge områderne til bolig og lignende formål. Der er ofte restforurening tilbage efter en oprensning. Men regionerne oprenser altid en ejendom således, at eventuel restforurening ikke udgør nogen risiko i forhold til at bo i huset eller benytte haven.

Hvilken risiko udgør en forurening?

Den 1. januar 2007 blev der indført et nyt system, der nuancerer kortlægningen af forurenede grunde. For de ejendomme, der er kortlagt på vidensniveau 2, og som bruges til boligformål, kan forureningen nuanceres , alt efter risikoen ved at bruge ejendommen til beboelse.

Nuanceringen skal bl.a. hjælpe grundejer, køber eller långiver til lettere at forstå, hvilken betydning en forurening har i forhold til at bruge den forurenede grund.

Risikoen ved forureningen inddeles i tre kategorier: F0, F1 og F2. Systemet svarer til det system, der bruges til at beskrive byggetekniske skader (K0, K1, K2 og K3).

 

F0	Forureningen er uden risiko for ejendommens nuværende anvendelse til boligformål.
F1	Forureningen er uden risiko for ejendommens nuværende anvendelse til boligformål, hvis man følger en simpel rådgivning om ejendommens anvendelse.
F2	Forureningen udgør eller kan udgøre en risiko ved ejendommens nuværende anvendelse til boligformål, eller der er ikke nok viden til at nuancere kortlægningen.

Eksempler på kritiske spørgsmål og muligheder for svar

Sælger kan finde svar på dine spørgsmål hos regionen og kommunen, hvor han kan få en række udtalelser og erklæringer samt adgang til det materiale (rapporter, undersøgelser m.v.), der har ligget til grund for kortlægningen.

Du kan her læse nogle eksempler på de muligheder for svar, der er, i forhold til forskellige kritiske spørgsmål.

Er der risiko for miljø og sundhed?

• Hvis arealet er V1-kortlagt (på mistanke), kan ejeren anmode regionen om en V2-undersøgelse, som vil vise, om der er risiko. Ejer har krav på, at regionen foretager undersøgelsen inden for et år. Hvis anmodningen indgives i 2007, skal den dog senest være gennemført 1. januar 2009. Hvis undersøgelsen viser forurening, vil ejendommen blive V2-kortlagt (og nuanceret). Hvis der ikke kan konstateres forurening, skal V1-kortlægningen ophæves.

• Hvis en ejendom er V1-kortlagt, og du ikke kan vente på, at regionen foretager en V2-undersøgelse, så kan du bede ejer om at bestille (og betale) en frivillig undersøgelse , eller du kan selv betale for en undersøgelse (efter aftale med ejer og med regionen). For en typisk parcelhusgrund vil en miljøteknisk undersøgelse koste 20.000 til 40.000 kr. Hvis du skal bygge på grunden og derfor skal have lavet en geoteknisk undersøgelse, kan du spare penge ved at få udtaget prøver til de miljøtekniske analyser samtidig.

• Hvis ejendommen er kortlagt, kan ejer bede regionen om en (gratis) boligerkl æ ring . Regionen foretager en nærmere vurdering og laver, hvis det er muligt, en erklæring, hvor det fremgår, at undersøgelser viser, at "forureningen på ejendommen er uden betydning for ejendommens faktiske anvendelse som bolig".

• Ejer kan bede regionen om en (gratis) nuancering af kortlægningen, dvs. en nuancering af, hvor stor risikoen ved forureningen er (F0, F1 eller F2). Alle ejendomme, som er blevet V2-kortlagt siden 1. januar 2007, er samtidig blevet nuanceret.

• Ejer kan bede kommunen om en (gratis) erklæring om forureningsti l stand. I erklæringen redegør kommunen for undersøgelser og kendskabet til forureningen og for, hvordan miljøforholdene vurderes. Regionen udtaler sig også om miljøforholdene. En sådan erklæring forudsætter dog, at der findes miljøundersøgelser af ejendommen.

Er der begrænsninger i brugen af ejendommen?

• Hvis der er begrænsninger i brugen af ejendommen, vil det bl.a. fremgå af det brev fra amtet eller regionen, som ejeren har modtaget samtidig med beskeden om kortlægningen. Der kan f.eks. være begrænsninger i forhold til at bruge haven til at dyrke grøntsager. Det ligger dog fast, at der altid skal søges tilladelse forud for bygge- og anlægsarbejder på kortlagte arealer (en såkaldt § 8-tilladelse efter lov om forurenet jord).

Kan myndighederne kræve en indsats i forhold til forureningen?

• Spørg regionen. I visse tilfælde kan grundejer være forpligtet til at udføre og opretholde mindre udgiftskrævende foranstaltninger, f.eks. flisedækning eller indhegning. Som hovedregel kan en grundejer ikke holdes ansvarlig for forurening, som han ikke selv har forårsaget.

Hvem skal betale for en eventuel oprensning?

Der findes flere muligheder for finansiering af en oprensning:

• Offentlig indsats efter regionens prioritering

• Oprensning efter værditabsordningen

• Forsikringsordningen for villaolietanke

• Oliebranchens Miljøpulje

• Ejer eller køber betaler selv

Da det er kostbart at oprense en forurenet ejendom, prioriterer regionerne deres indsats. Derfor kan der gå mange år, inden en V2-kortlagt ejendom bliver oprenset.

Må du bygge om eller til på grunden?

Bygge- og anlægsarbejder på kortlagte, dvs. forurenede eller evt. forurenede arealer, kræver en tilladelse fra kommunen. Det kaldes en § 8-tilladelse ifølge "Lov om forurenet jord".

Kan ejendommen belånes på normale vilkår?

Spørg kreditforening eller bank. Hvis kortlægningen er nuanceret, kan det gøre det lettere at låne penge i ejendommen. Jo bedre kendt og beskrevet forureningen er, desto lettere kan långiver bedømme ejendommens værdi.

Er købsprisen rigtig, eller er der risiko for værditab, når du engang skal sælge?

• Beliggenhed, nuancering, kendskab til forureningen og eventuelle begrænsninger i anvendelsen kan have stor betydning for ejendommens værdi.

• Hvis ejendommen har en fantastisk beliggenhed, vil en forurening som regel betyde meget lidt for prisen.

• Spørg en lokal ejendomsmægler og undersøg, hvad en tilsvarende, men ikke forurenet ejendom koster.