Hvordan kan du forberede salget?

Som sælger af en forurenet ejendom har du pligt til at oplyse køber om forureningen.

Derudover er det en god idé at informere køber grundigt om betydningen af forureningen. Uden viden om forureningen eller forståelse for betydningen kan køber blive utryg. Nogle købere vil måske slet ikke handle, mens andre vil kræve et betydeligt nedslag i salgsprisen, medmindre din ejendom har en fantastisk beliggenhed.

En undersøgelse fra Miljøstyrelsen viser, at mistanke om forurening giver et større værditab, end hvis der er konstateret forurening. Det mindste værditab ses

ved ejendomme, som er oprenset . En oprensning kan dog være kostbar, og det er ikke sikkert, at det kan betale sig, hvis du selv skal betale.

Ved at forberede dig godt og give god information kan du lette salget og samtidig sikre, at køber er tryg ved handlen.

Hvilke spørgsmål bør du kunne svare på?

Når du skal sælge en forurenet ejendom, skal du forberede dig på kritiske spørgsmål fra eventuelle købere.

Allerede inden salget går i gang, kan du (eller ejendomsmægler, advokat eller konsulent) forberede svar på kritiske køberspørgsmål. På den måde kan du måske undgå en forlænget salgsperiode, fordi du ikke midt i salgsforløbet skal vente på, at myndighederne f.eks. skal lave undersøgelser eller komme med udtalelser.

Du kan samtidig overveje, om du risikerer at måtte gå ned i pris, og om

der er noget, du kan gøre for at mindske værditabet. Tag evt. en diskussion med regionen, din ejendomsmægler og evt. en miljøkonsulent fra et rådgivende ingeniørfirma. Spørg regionen, hvem der har erfaring med jordforurening.

Følgende liste giver eksempler på de spørgsmål, som du bør undersøge på forhånd, så du kan informere og gøre køber tryg ved forureningen:

• Hvorfor er der forurening?

• Hvor findes forureningen?

• Er der risiko for miljø og sundhed?

• Er der begrænsninger i brugen af ejendommen?

• Hvordan fungerer myndighedernes system for kortlægning?

• Kan myndighederne rejse krav om indsats i forhold til forureningen?

• Er der mulighed for, at det offentlige betaler en oprensning?

• Kan ejendommen belånes på normale vilkår?

• Er købsprisen rigtig, eller risikerer du værditab, når du engang skal sælge?

Hvilke niveauer af forurening er der?

Salget af din ejendom kan forberedes alt efter status for forureningen af din ejendom. Hvis din ejendom er registreret som forurenet, så har du, eller en tidligere ejer, modtaget et brev fra amtet (nu regionen) om, at ejendommen er enten V1-kortlagt eller V2-kortlagt .

I andre tilfælde har du eller din mægler/advokat efter henvendelse til regionen fået besked om, at der gennem en indledende kortlægning er viden om forurenende aktiviteter m.v., men at denne viden er ikke nærmere vurderet.

Forureningssituation	Hvad ved regionen?
Indledende kortlægning (mistanke om forurening)	Regionen har viden om forurenende aktiviteter. Denne viden er ikke nærmere vurderet eller bekræftet. Der er ikke foretaget miljøtekniske undersøgelser.
Kortlagt på V1-niveau (mistanke om forurening)	Regionen har viden om forurenende aktiviteter. Aktiviteterne vurderes at kunne være årsag til jordforurening. Der er ikke foretaget miljøtekniske undersøgelser.
Kortlagt på V2-niveau (konstateret forurening)	Der er dokumentation, som viser, at der findes forurening. Forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø. Der er som regel foretaget miljøtekniske undersøgelser.

Hvis du henvender dig til regionen, kan du som grundejer få adgang til det materiale (rapporter, undersøgelser m.v.), der har ligget til grund for kortlægningen.

I visse tilfælde kan du også bede om en undersøgelse af grunden, forskellige erklæringer om forureningen eller en fremrykning af oprensningen.

Salg af ejendom, hvor der er mistanke om forurening

Det kan være vanskeligt at sælge en ejendom, hvor der er mistanke om forurening, og som endnu ikke er V1-kortlagt. Køber ved ikke, hvad han køber: Er der faktisk en forurening, eller er mistanken ubegrundet?

I det tilfælde har du flere valgmuligheder, f.eks.:

• Du kan sælge ejendommen og bede køber selv finde ud af, om mistanken om forurening betyder noget for ham.

• Du kan få foretaget en historisk undersøgelse, også kaldet en V1-undersøgelse, som vil vise, om mistanken om forurening er grundløs.

Hvis du ønsker at skabe klarhed for køber, kan du finde information hos både regionen og kommunen.

Regionen

• Du kan bede regionen om en udtalelse om, hvad man ved om forureningsforholdene, ved at udfylde en oplysningsblanket direkte på regionens hjemmeside. Udtalelsen bestilles typisk af ejendomsmæglere.

• Du kan bede regionen om det materiale, som ligger til grund for den indledende kortlægning.

• Du kan bede regionen om at udføre en V1-undersøgelse.

• Du kan bede regionen præcisere krav til en V1-undersøgelse, så du evt. selv kan bestille en undersøgelse hos en miljøkonsulent.

Kommunen

• Du kan bede kommunen om en e rklæring om forureningsfo r hold . Det er en erklæring, hvor kommunen redegør for undersøgelser og kendskab til forureningen, samt en udtalelse fra regionen om miljøforholdene. Det kræver dog, at der findes undersøgelser af miljøforholdene.

Ud over at kontakte region og kommune er der flere ting, du kan undersøge på egen hånd.

Egne undersøgelser

• Du kan selv udarbejde en historisk undersøgelse ved at indsamle information om forureningsforhold, tidligere aktiviteter på ejendommen osv.

• Du kan bestille en historisk undersøgelse (V1) hos en miljørådgiver. For en typisk parcelhusgrund koster det mellem 10.000 og 18.000 kr. (1. juli 2007).

• Du kan kontakte realkreditinstitut og bank for at høre om eventuelle problemer ved belåning.

Hvis du beder regionen om at udføre en V1-undersøgelse, er der visse tidsfrister. Regionen er forpligtet til at træffe en afgørelse om kortlægning inden for to år fra det tidspunkt, hvor regionen har tilstrækkelig viden til at begynde en vurdering. Spørg regionen om den aktuelle ventetid.

Undersøgelsen er en arkivgennemgang, hvor alle tilgængelige dokumenter hos kommunen, lokalhistoriske arkiver, gamle fotos, BBR og tingbogen m.m. gennemgås.

Salg af ejendom, som er kortlagt på V1-niveau

Hvis din ejendom er V1-kortlagt, betyder det, at regionen har velunderbygget viden om, at din ejendom kan være forurenet, men at der ikke er foretaget tekniske undersøgelser på ejendommen.

I det tilfælde kan du sælge din ejendom på flere måder:

• Du kan sælge ejendommen som V1-kortlagt og bede køber selv finde ud af, om forureningen betyder noget for ham.

• Du kan få foretaget en miljøteknisk undersøgelse, også kaldet en V2-undersøgelse. På baggrund af V2-undersøgelsen vurderer regionen, om kortlægningen er berettiget, eller den evt. kan ophæves.

Hvis du ønsker at skabe klarhed for køber, kan du finde information hos både regionen og kommunen.

Region

• Du kan spørge regionen, om kortlægningen kan ophæves som følge af ny lovgivning om lettere forurenede ejendomme.

• Du kan bede regionen om en V2-undersøgelse, som er en miljøteknisk undersøgelse.

• Du kan bede regionen præcisere kravene til en V2-undersøgelse, så du evt. selv kan bestille en undersøgelse hos en miljøkonsulent.

• Du kan bede regionen om at udlevere det materiale, som ligger til grund for V1-kortlægningen.

Kommune

• Du kan bede kommunen om en e rklæring om forureningsfo r hold . Det er en erklæring, hvor kommunen redegør for undersøgelser og kendskab til forureningen, samt en udtalelse fra regionen om miljøforholdene. Det kræver dog, at der findes undersøgelser af miljøforholdene.

Egne undersøgelser

• Du kan selv bestille en V2-undersøgelse hos en miljørådgiver. For en typisk parcelhusgrund vil det koste i størrelsesordenen 12.000 til 40.000 kr. (juli 2007).

• Du kan kontakte realkreditinstitut og bank for at høre om eventuelle problemer ved belåning.

Hvis din ejendom er V1-kortlagt, har du krav på, at regionen foretager en V2-undersøgelse inden for et år. Der er dog en undtagelse: Hvis anmodningen indgives i 2007, skal V2-undersøgelsen senest være gennemført inden 1. januar 2009. Spørg regionen om den aktuelle ventetid.

Ved en V2-undersøgelse bliver der taget prøver på de steder, hvor der forventes at være størst sandsynlighed for forurening. Måske er der kun forurening på en del af arealet, og hvis det er tilfældet, er det kun denne del, der bliver V2-kortlagt.

Hvis din ejendom opfylder betingelserne for oprensning via værditabsordningen, så kan du tilmelde ejendommen hos regionen, hvorefter regionen inden for cirka tre-seks måneder laver en nærmere undersøgelse af eventuel forurening.

Salg af ejendom, der er V2-kortlagt

Hvis din ejendom er V2-kortlagt, betyder det, at der er konstateret forurening på hele eller dele af arealet ved hjælp af tekniske undersøgelser.

Du kan sælge din ejendom på flere måder:

• Du kan sælge ejendommen i forurenet tilstand og bede køber selv finde ud af, om forureningen betyder noget for ham.

• Du kan sælge ejendommen i forurenet tilstand og fremskaffe rigtig god information om forureningen, så køber er tryg ved at skulle bo på en forurenet grund.

• Du kan søge at få fjernet forureningen gennem de offentlige oprensningsordninger, f.eks. værditabsordningen.

• Du kan søge at få fjernet forureningen ved selv at betale for en oprensning.

Hvis du ønsker at skabe klarhed for køber, kan du finde information hos både regionen og kommunen.

Regionen

• Du kan spørge, om kortlægningen kan ophæves som følge af ny lovgivning om lettere forurenede ejendomme.

• Du kan spørge, om ejendommen kan tilmeldes værditabsordningen. Kan den det, vil køber have sikkerhed for, at det offentlige vil betale for en oprensning.

• Du kan bede om nuancering* af kortlægningen, dvs. en klassificering af, hvor stor en risiko, forureningen udgør i forhold til at bo på ejendommen.

• Du kan bede om en boligerklæring. Regionen foretager en nærmere vurdering og laver, hvis det er muligt, en erklæring, hvor det fremgår, at undersøgelser viser, at "forureningen på ejendommen er uden betydning for ejendommens faktiske anvendelse som bolig".

• Du kan spørge, hvornår din ejendom er prioriteret til oprensning.

• Du kan spørge, om der er andre muligheder for at få betalt en oprensning (f.eks. via forsikringsordningen for villaolietanke eller via Oliebranchens Miljøpulje).

• Du kan spørge, hvad der kræves af en oprensning, for at kortlægningen kan ophæves.

• Du kan bede om at få udleveret det materiale, som ligger til grund for kortlægningen.

Kommunen

• Du kan bede kommunen om en e rklæring om forureningsfo r hold . Det er en erklæring, hvor kommunen redegør for undersøgelser og kendskab til forureningen, samt en udtalelse fra regionen om miljøforholdene. Det kræver dog, at der findes undersøgelser af miljøforholdene.

Egne undersøgelser

• Du kan bede en miljøkonsulent om et overslag over, hvad det vil koste at oprense ejendommen, så regionen kan ophæve kortlægningen.

• Du kan kontakte realkreditinstitut og bank for at høre om eventuelle problemer ved belåning.

Hvis din ejendom opfylder betingelserne for oprensning via værditabsordningen, kan du tilmelde ejendommen hos regionen. På den måde får køber vished for, at ejendommen vil blive renset op af regionen.

Salg i oprenset tilstand

Der er forskellige muligheder for at få renset en forurenet ejendom. Hvis du overvejer en oprensning inden et salg, er der nogle vigtige overvejelser, du skal gøre dig:

• Er der mulighed for at få ejendommen renset via en offentlig ordning?

• Kan al forurening forventes at blive fjernet via en oprensningsordning?

• Hvor lang tid skal du vente på en offentlig oprensning?

• Hvad vil det koste, hvis du selv skal betale?

• Hvilke krav har regionen til oprensningen, hvis kortlægningen skal ophæves?

• Kan det evt. svare sig at lave en delvis oprensning?

• Kan du tjene omkostningerne hjem gennem en højere salgspris?