I hvilke situationer opdages byggesjusk?

Byggesjusk opdages i mange forskellige situationer, typisk ved køb og salg af huse. Her går en byggesagkyndig i de fleste tilfælde huset igennem for fejl og mangler og udarbejder efterfølgende en tilstandsrapport, som kan afsløre visse elementer af byggesjusk.
 
Byggesjusk kan også blive opdaget, mens byggearbejdet står på, eller når det er færdigt. I nogle tilfælde bliver byggefejlene først opdaget ved senere ombygninger, som giver adgang til eksempelvis skjulte konstruktioner. Følgeskader som fugtansamlinger opdages normalt først efter nogen tid og afslører også byggesjusk. 

Byggesjusk opdages typisk

• Mens håndværkerne er i gang.
• Når det færdige byggeri afleveres.
• Når bygningen tages i brug umiddelbart efter afleveringen.
• I årene efter at byggeriet er færdigt (ved tegn på skade eller ved nye ombygninger).
• Når boligen sælges (tilstandsrapport).
• Når du flytter ind i et nyt eller gammelt hus.

Hvordan bør du reagere, når du opdager byggesjusk?

Jo før du opdager byggesjusk, jo bedre, for det er både nemmere og billigere at rette ting op, mens byggeriet er i gang, og inden bygningsdelene ?lukkes?.

Hvordan du bør reagere, når du opdager byggesjusk, afhænger en del af tidspunkt og omstændigheder.

Mens håndværkerne er i gang

Bliver du i tvivl, om håndværkeren udfører arbejdet rigtigt, er det mest fornuftige at tage fat i den ansvarlige på byggepladsen og på en positiv måde fortælle om din bekymring. Det løser normalt problemet.

Hører den ansvarlige ikke efter, og/eller får du en forklaring fra ?de varme lande?, bør du søge professionel rådgivning. En professionel og uvildig rådgiver med erfaring med private byggerier kan meget præcist fortælle dig, hvad der er rigtigt og forkert. Derefter kan du enten selv eller sammen med rådgiveren tage en snak med entreprenøren/håndværkeren for at løse problemet.

Du bør ikke få andre håndværkere eller naboer til at være sparringspartnere. Erfaringer viser, at det meget sjældent løser problemet. Det er nemlig sjældent, at naboer og venner har den fornødne viden og erfaring til at udtale sig, og håndværkere ?udefra? er meget ofte lige lovligt hårde ved det håndværk, andre har udført.

Når det færdige byggeri afleveres

Det er meget almindeligt at lave en form for afleveringsforretning, når byggearbejdet er færdigt, og det gør det relativt nemt at få rettet op på eventuelle fejl. Under afleveringsforretningen gås byggeriet grundigt igennem, og det er meget vigtigt, at du her gør opmærksom på det, du er utilfreds med, og sammen med håndværkeren diskuterer en eventuel løsning.

Også her er det en god idé med en uvildig rådgiver.

Når bygningen tages i brug umiddelbart efter afleveringen

Det er meget almindeligt at opdage byggesjusk et stykke tid efter, at man har overtaget det om- eller nybyggede. Ofte finder du først fejlene, når du begynder at bruge huset/rummene. Men det er svært og nogle gange umuligt at få håndværkerne tilbage og reparere fejl. På dette tidspunkt har du som bygherre ikke særlig mange muligheder for at få håndværkerne tilbage i huset. Størstedelen af eller måske hele beløbet er betalt, og håndværkeren er i gang med nye projekter, som han tjener penge på.

I årene efter at byggeriet er færdigt og ved 1-års og 5 års eftersyn

Det er bestemt heller ikke unormalt at opdage byggesjusk flere år efter, at byggearbejdet er færdigt. Det sker typisk, når du skal i gang med et andet byggeprojekt, og dele af det tidligere arbejde bliver blotlagt, men også hvis og når der laves et 1-års og/eller 5-års eftersyn.

Det kan også gå flere år, inden byggesjusk begynder at efterlade sig spor som fugtpletter, skævheder osv. Der kan være mange årsager til byggesjusk, se BOLIUS Fakta: Byggesjusk, hvad er det?

Når der er gået flere år, er det svært både at bevise, at der er tale om byggesjusk, og at få håndværkerne tilbage og udbedre skaden. Naturligvis har du nogle rettigheder, men erfaringen viser, at det kan være meget svært at dokumentere og i sidste ende vinde en eventuel sag, hvis det udvikler sig til det. Det kan du dog sikre dig helt eller delvist mod med en god aftale eller kontrakt med håndværkeren. Denne aftale/kontrakt bør beskrive, hvordan byggefejl og sjusk håndteres i helt op til fem år efter byggeriets afslutning.

Når boligen sælges (tilstandsrapport)

Når du køber en ejendom, bliver der i dag næsten altid lavet en tilstandsrapport. Tilstandsrapporten er frivillig, men fritager sælger for et 10-årigt ansvar for skjulte skader. I stedet for sælgers ansvar træder en ejerskifteforsikring ind i tilfælde, hvor der er skjulte skader i huset. Tilstandsrapporten, som er grundlag for at kunne tegne en ejerskifteforsikring, fanger de synlige skader og ulovligheder, som kan stamme fra byggesjusk. Det er dog vigtigt at huske på, at nyere lovgivning og byggeskik ikke gør ældre udførelsesmetoder eller materialer ulovlige. Hvis noget blev korrekt bygget på udførelsestidspunktet, bliver det ikke nødvendigvis til byggesjusk eller ulovligt fordi ny lovgivning træder i kraft.

Vær opmærksom på, at tilstandsrapporten ikke beskriver skader på skjulte bygningsdele, når der ikke er synlige tegn på skade. I særlige tilfælde, hvor der er en formodning om, at noget er galt, kan bygningsdelen åbnes og undersøges.

Når du flytter ind i et nyt eller gammelt hus

Når du flytter ind i dit nye hus, vil der som nævnt næsten altid være en tilstandsrapport, som kan være med til at afsløre byggesjusk.

Med tilstandsrapporten følger i de fleste tilfælde en ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringen dækker hovedsageligt skader på huset, som er skjulte og ikke nævnt i tilstandsrapporten. Hvis der er skjulte skader og især alvorlige skjulte skader, som viser sig efter flere år, er der rimelige chancer for, at forsikringen dækker. Men det kan dog være svært at placere ansvaret, jo længere tid der går, før byggesjusk og fejl konstateres.

Hvis en synlig eller ikke-synlig fejl på grund af byggesjusk er nævnt i tilstandsrapporten, kan det derimod være svært for dig at få dækket eventuelle udgifter til udbedring af skaden. Når du har fået oplysninger om eventuelle fejl ved huset i forbindelse med handlen af huset, er du normalt ikke berettiget til erstatning for fejl og eventuelle følgeskader.

Hvornår bør du bruge rådgivning?

Det kan anbefales, at du benytter dig af uvildig rådgivning, når du skal have bygget lidt større projekter. Har du ikke selv tilstrækkelig forstand på byggeri, kan det meget nemt ende med byggesjusk.

Kimen til senere problemer vedrørende kvalitet, tid og økonomi ligger i optakten til byggeprojektet. Ved at sparre med en uvildig rådgiver kan du undgå mange fejl og undgå at komme op at toppes med håndværkeren om forhold, hvor håndværkeren har ret.

Meget generelt sagt bør du have uvildig rådgivning ved byggerier, som er komplicerede, f.eks. projekter med vådrum og tagarbejde, og/eller hvis projektet koster 50.000-100.000 kr. og derover.