Hvad er en håndværkeraftale?

En håndværkeraftale er et af de vigtigste dokumenter (eller sæt af dokumenter), som indgår i enhver byggesag, stor såvel som lille. Håndværkeraftalen sætter rammerne for arbejdets udførelse og er det juridisk gældende dokument, som beskriver:

• Hvilket arbejde der skal udføre.
• Hvor arbejdet finder sted.
• Hvor meget der skal udføres.
• I hvilken kvalitet arbejdet skal udføres (f.eks. hvilke materialer).
• Hvem der udfører arbejdet.
• Tidsplanen.
• Prisen for arbejdet.
• Hvilke sanktioner der træder i kraft, hvis aftalen ikke overholdes.
• Øvrige aftalemæssige forhold.
• Bilag, der knytter sig til aftalen (f.eks. AB92, tegninger, beskrivelser, tidsplan).

Hvad er risikoen ved ikke at have en skriftlig og præcis aftale?

Det er almindelig kendt i byggeriet, at hvis du ikke udformer en klar og præcis skriftlig aftale med håndværkeren om et givent projekt, er der desværre stor risiko for, at selve byggeriet og forløbet bliver derefter. Lige fra at håndværkerne bliver væk til dårligt håndværk, bøvl og besvær.

Hvis du får lavet en god, præcis og skriftlig aftale, inden byggeriet går i gang, kan mange bekymringer og ærgrelser undgås. Vigtigheden af dette kan ikke understreges ofte nok. Det kan også være nyttigt for dig at få tænkt mange forskellige forhold igennem i forbindelse med aftalens udformning - så kommer de ikke bag på dig senere hen. Når vilkårene desuden bliver nedskrevet i en aftale, garderer du dig mest muligt mod uheldige overraskelser.

Mundtlige aftaler er også juridisk bindende, men det er dig, der skal bevise, hvad der er blevet sagt og aftalt, hvilket i praksis er nærmest umuligt. Undgå derfor mundtlige aftaler. E-mails kan godt bruges som kommunikationsform og udgøre bindende aftaler. Vær dog opmærksom på, at du skal have en bekræftelse (e-mail svar) på at modparten både har læst mailen og er enig i hvad e-mailen/aftalen indeholder.

Hvilke typer håndværkeraftaler findes?

Aftaler mellem privatkunder og håndværkere kan indgås på forskellige måder:

• En mundtlig aftale (frarådes).
• En skriftlig aftale, som kan komme i stand på to forskellige måder:
  • Håndværkerens tilbud og din skriftlige accept danner tilsammen aftalegrundlaget (sammen med eventuelle bilag).
  • Der udfærdiges et særligt aftaledokument, en såkaldt entreprisekontrakt (se nedenfor), hvori alle gældende forhold indskrives, også håndværkerens tilbudspris, og hans tilbudsbrev bliver dermed et bilag til entreprisekontrakten (andre bilag kan også knyttes til aftalen).

Hvilke bilag til en aftale kan være nyttige?

Almindelige bilag til håndværkeraftaler er ofte:

• AB92 (se nedenfor.
• ABT93, der bruges ved totalentreprise, dvs. at samme firma både tegner, beregner og udfører byggeprojektet. Opførelse af typehuse er som regel totalentreprise.
• Beskrivelse af projektet, evt. tegninger, tidsplaner m.v.

AB92 er byggeriets eget aftalegrundlag: "Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed". Det er et frivilligt regelsæt, der beskriver mange standardprocedurer ved en byggesag, f.eks. hvordan betaling skal foregå, hvordan tvister håndteres etc. AB92 er omfattende og meget detaljeret på nogle punkter og områder, som ikke altid er relevante for private kunder. AB92 bruges meget i dansk byggeri og i særdeleshed i erhvervsmæssigt byggeri og store boligbyggerier.

Du skal være opmærksom på, at AB92 stiller relativt store krav til dig. Du skal bl.a. stille økonomisk sikkerhed over for håndværkeren, ligesom du er ansvarlig for at indkalde til byggemøder, skrive referat af byggemøder og lign. Til gengæld opnår du også en række fordele, f.eks. at håndværkeren også skal stille økonomisk sikkerhed over for dig, hvilket kan give dig en vis tryghed. Det paradoksale er, at især de mindre håndværksvirksomheder har vænnet sig til altid at skrive AB92 på som aftalegrundlag, når de laver et tilbud, men de følger meget sjældent selv alle punkter i aftalen.

Tilbud og accept som aftaledokumenter

Det er ikke ualmindeligt, at håndværkerens tilbud på en opgave også fungerer som den endelige aftale - i kombination med din skriftlige accept af tilbuddet. Men hvis din opgave er lidt større end "udskiftning af en liste", må det anbefales at lave en separat aftale om opgaven (entreprisekontrakt eller Forbrugeraftalen, se nedenfor). Et almindeligt tilbud fra en håndværker løser ikke alle relevante forhold af aftalemæssig karakter.

For eksempel indeholder et håndværkertilbud sjældent angivelse af start- og sluttidspunkt for en opgave eller forslag til fordeling af ansvaret mellem håndværkeren og dig under byggeforløbet. Det kan i sidste ende skabe problemer, f.eks. hvis byggeriet trækker ud.

Lidt mere avancerede tilbud har indbygget en aftaledel, der for dig som kunde ikke løser aftaledelen, men dog afklarer nogle af de mest almindelige ting i en aftale. Ofte indeholder den slags "udvidede" tilbud kun ekstra detaljer om, hvordan din betaling til håndværkeren skal foregå.

Du bør derfor udarbejde en separat aftale, som dækker de områder, som tilbuddet ikke dækker.

Det særlige aftaledokument - entreprisekontrakten

Som særligt aftaledokument kan du anvende en standardaftale eller en entreprisekontrakt inspireret af større projekter. I særlige tilfælde, f.eks. ved opførelse af typehus, kan helt specielle aftaledokumenter forekomme.

Standardiseret entreprisekontrakt: Forbrugeraftalen

Den såkaldte Forbrugeraftale er et bud på en ny aftale mellem forbruger og håndværker. Flere af de toneangivende organisationer inden for byggebranchen lancerede i begyndelsen af 2006 i samarbejde med Forbrugerrådet og Forbrugerstyrelsen denne aftale, som i mange tilfælde, især ved små og mellemstore byggeprojekter, kan erstatte AB92.

Aftalen er udmærket for den private forbruger. Ved at gennemgå og udfylde Forbrugeraftalen sammen med håndværkeren kommer du omkring langt de fleste og vigtigste forhold ved et byggeprojekt. Men da aftalen er kommet i stand med mange parters deltagelse, er der flere steder tale om et kompromis.

Kan du udarbejde din egen entreprisekontrakt?

I Danmark er der aftalefrihed, så naturligvis kan du formulere din egen aftale. Det vil dog næppe være tilrådeligt, hvis du har tænkt dig at "starte forfra" med formuleringerne. Dertil er begrebet byggekontrakter alt for kompliceret. Støt dig derfor til Forbrugeraftalen og udbyg den evt. med yderligere vilkår, som du og håndværkeren finder rimelige for begge parter. Dertil kan du med fordel få hjælp af en advokat.

Til brug ved større byggesager har de fleste rådgiverfirmaer udviklet mere eller mindre ensartede entreprisekontrakter. Nogle af dem er alt for komplicerede til mindre sager, men mange af forholdene i en aftale er principielt de samme uanset projektets størrelse. Så i virkeligheden kan du også skele lidt til den slags entreprisekontrakter, når du skal lave din egen. Hvis du vil se, hvordan en entreprisekontrakt af denne type kan se ud, findes der et eksempel i bogen "Den private bygherre. Sådan styrer du din byggesag".

Andre aftaler - SL97 fra Nyhusforeningen

Der findes andre specialaftaler for specifikke dele af byggeriet. Blandt andet kan nævnes det aftalesæt, som en stor forening af typehusproducenter, Nyhusforeningen, anvender. Det er den såkaldte SL97, "Salgs og leveringsbetingelser ved opførelse af nyt hus". Denne aftale er inspireret af ABT93, men har enkelte steder fået en uheldig vægtning til fordel for typehusfirmaerne. Derfor bør du ikke ukritisk underskrive en aftale på baggrund af SL97, men tage en advokat med på råd og evt. få dine egne tilføjelser med i aftalen.

Hvad skal en god håndværkeraftale indeholde ?

En håndværkeraftale kan alt efter opgavens art og omfang indeholde mange forskellige informationer og skal så vidt muligt opstille rammerne for byggeopgaven. I dette afsnit oplistes de vigtigste punkter, som din aftale med håndværkeren skal indeholde.

Selve håndværkeraftalen er ikke det dokument, som skal beskrive, hvad der skal laves, men skal præcisere, hvordan rammerne for opgaven skal være. De specifikke oplysninger om, hvad man skal have lavet, hører hjemme i et andet dokument. Det kan enten være håndværkerens tilbud, som beskriver, hvad han giver tilbud på, eller en særskilt beskrivelse/tegning af opgaven, der er udfærdiget af dig (eller din rådgiver). Her er det vigtigt at beskrive præcist, hvad man gerne vil have lavet og især i hvilken kvalitet. Håndværkere er i almindelighed forpligtet til at udføre arbejdet "fagmæssigt korrekt" og med materialer af "sædvanlig god kvalitet" (som der står i AB92), men disse bløde formuleringer rækker sjældent i praksis. Derfor må du som kunde sørge for, at håndværkeren er helt klar over, hvad du ønsker og forventer, f.eks. via beskrivelser og tegninger.

Inden du endeligt beslutter, hvilken form for aftale du er parat til at indgå med en håndværker, er det vigtigt at vide, at en omfattende og meget detaljeret aftale normalt koster flere penge end de mere enkle aftaler - af forskellige årsager:

• Normalt kræver en detaljeret aftale, at du allierer dig med en rådgiver, som kan hjælpe med at beskrive og tegne projektet samt give input til den skriftlige aftale. Og en rådgiver koster penge.
• En meget detaljeret aftale kan betyde, at håndværkeren forhøjer prisen på et projekt, for både at kunne opfylde kundens ønsker og sikre sin indtjening.

Du bør derfor indgå en afbalanceret aftale, der er tilpasset dit projekt og din situation.

Minimumsindholdet i en god håndværkeraftale

• Hvem gælder aftalen for?
  Adresser og kontaktinformation på de parter, som aftalen omfatter. Det er især vigtigt at få byggefirmaets CVR-nr. på aftalen, for det er i sidste ende afgørende for, hvem der regnes for ansvarlig for arbejdet. Desuden skal adressen på selve byggepladsen fremgå.
• Hvad indeholder aftalen (opgaven), og hvilke dokumenter indgår?
  Normalt henvises følgende dokumenter til denne del af aftalen: håndværkertilbuddet inkl. eventuelle forbehold, tegninger, en arbejdsbeskrivelse udfærdiget af kunden, som beskriver omfanget, hvad der skal laves og i hvilken kvalitet, herunder også hvilke materialer der skal anvendes, og om kunden evt. selv leverer noget til byggeriet.
• Prisen, sikkerhedsstillelse samt betalingsbetingelser
  Hvad er den samlede pris inkl. eventuelle delpriser? Det skal fremgå, om prisen er med eller uden moms, og om den er fast. Det er den, hvis der er givet og accepteret et tilbud. Skal der stilles sikkerhed fra en eller begge parter? Hvordan skal der afregnes, dvs. en betalingsplan? I rater eller afregning pr. måned (a conto)? Det er også godt at få oplyst timepriserne for de involverede håndværkere. Timeprisen kan være forskellig fra fag til fag. Hvem betaler eventuelle gebyrer (f.eks. til kommune og lign.)? Renter ved for sen betaling bør også fremgå.
• Start- og slutdato samt forsinkelser
  Hvornår starter byggeriet, og hvornår skal det være færdigt (tidsplan)? Derudover retningslinjer for, hvad der gøres ved forsinkelser (dagbøder).
• Ændringer undervejs samt ekstraarbejde
  Hvordan tackles ændringer i projektet? Det gælder både med hensyn til arbejdsopgaver, tidsplan og afregning.
• Ansvarsfordeling og det praktiske
  Hvem gør hvad? For eksempel vedrørende byggetilladelse, specielle forsikringer, byggeledelse samt styring, herunder også hvordan det daglige byggeri forløber med hensyn til arbejdstid, nøgler, oprydning/byggeaffald, mandskabsskure osv. Her er det også påkrævet, at kunden undersøger, om der er særlige forhold, der gælder for byggeriet eller matriklen, f.eks. servitutter og lokalplaner.
• Reklamationer og garantier
  Er håndværkeren omfattet af særlige garantiordninger i kraft af branchetilknytning? Hvordan udbedres eventuelle fejl og mangler, som opstår under eller efter byggeriet? I hvor lang tid er håndværkerens ansvar gældende? Herunder kan man også angive, hvordan eventuelle tvister og konflikter løses.
• Underskrift
  Her underskriver begge parter aftalen. Dato skal fremgå.

Er det nødvendigt med rådgivning fra en advokat eller tekniker?

Der er ingen regler, der forpligter dig til at anvende en arkitekt eller advokat, når du skal have udført byggearbejder. Men i de fleste situationer vil det være en klar fordel for dig at købe dig til rådgivning - det kan blive afgørende for, at du får et godt byggeforløb og slutresultat. Dette gælder ikke mindst for det helt centrale - at indgå en aftale. En halvgod aftale giver næsten med sikkerhed et halvgodt forløb, og så kan du jo selv regne ud, hvordan forløbet risikerer at blive med en dårlig aftale.