Generelt om udgravning af kælder

Det koster mindre at grave kælderen ud under et hus frem for at bygge flere kvadratmeter over jorden. Men en kælder må normalt ikke bruges til sove- og opholdsrum.

 

 

 

Hvornår kan du overveje at udgrave kælderen?

Der er flere forskellige situationer, hvor det er værd at overveje at udgrave kælderen under sit hus:

• Hvis du skal bygge et helt nyt hus eller bygge til.

• Hvis du har et eksisterende hus uden kælder og mangler plads.

• Hvis du har et eksisterende hus med kælder eller krybekælder, hvor du ønsker større rumhøjde i kælderen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Halvandetplanshus med kældervinduer i sokkel.

 

 

Hvad får du ud af at udgrave din kælder?

En kælder giver dig først og fremmest mere plads til din rådighed. Kælderen kan f.eks. bruges til værksted, hobbyrum, hjemmebiograf, vaskerum, bryggers, vinkælder, viktualierum osv. Kælderen er god til at opbevare de ting, som du ikke har lyst til at have stående fremme i stuer og værelser på de øvrige etager.

Du må normalt ikke bruge en kælder til egentlig beboelse, altså sove- og opholdsrum. Det skyldes, at de fleste kældre er usunde at opholde sig i gennem længere tid på grund af fugt, manglende dagslys og radon (en radioaktiv luftart i undergrunden).

Kommunen giver sjældent dispensation til, at man må bruge kælderen til beboelse.

Læs mere om dette i BOLIUS Fakta: Love og regler om kælderen .

Hvad koster det at udgrave kælderen?

Det er svært at komme med et præcist bud på, hvad det koster at udgrave en kælder. Det afhænger af mange ting, f.eks. hvor dybt du skal grave og grundens jordbundsforhold.

Hvis jordbunden ikke er normal, eller grundvandsspejlet ligger højt på din grund, vil det komplicere udgravningen og gøre projektet væsentligt dyrere.

Ny kælder under nyt hus

Men typisk vil det koste mellem 500.000 og 700.000 kr. at udgrave en kælder på 70 kvadratmeter under et nyt parcelhus. Det svarer til et sted mellem 7.500 og 10.000 kr. pr. kvadratmeter inkl. moms. Det er prisen for en rå kælder. Dertil kommer udgifterne til lægning af gulve, opsætning af lofter og malerbehandling af vægge. Det er væsentligt dyrere, hvis du vil have badeværelse i kælderen.

Opmuring af kældervægge i armerede letklinkerblokke. Foto venligst udlånt af Maxit A/S.

Udgravning af eksisterende kælder

Det koster stor set det samme at udgrave en eksisterende kælder, så den får større rumhøjde, som det koster at få en ny kælder under et nyt hus. Altså typisk mellem 7.500 og 10.000 kr. pr. kvadratmeter inkl. moms for en rå kælder.

Hvis du selv kan udføre en del af gravearbejdet, kan du slippe en del billigere.

Ny kælder under eksisterende hus

Det er ikke muligt at give en typisk pris for at udgrave en ny kælder under et eksisterende hus. Prisen afhænger af det konkrete hus, og derfor må du bede om et konkret tilbud på opgaven hos en entreprenør, der har erfaring med udgravning af kældre.

Du kan dog roligt regne med, at det vil være væsentligt dyrere end at få kælder under et nyt hus. Derfor er det sjældent, at husejere vælger denne løsning.

Se BOLIUS Fakta: Tilbygning eller ny 1. sal, hvad er bedst?

Kan det betale sig at udgrave en kælder?

Da en kælder ikke må bruges til soverum eller længerevarende ophold, foretrækker de fleste husejere at bygge flere kvadratmeter til over jorden, f.eks. i form af en ny førstesal eller en tilbygning, frem for at udgrave kælderen.

Der er dog situationer, hvor udgravning af kælderen er den eneste mulighed for at få ekstra kvadratmeter på sin grund. Det gælder f.eks., hvis grunden allerede er bebygget op til den gældende bebyggelsesprocent, der typisk er på 25 procent. I den situation er en udvidelse nedad en mulighed, hvis du gerne vil blive boende i dit hus, men har brug for ekstra plads til opbevaring m.m. Kælderen tæller  nemlig ikke med i det bebyggede areal.

Læs mere i BOLIUS Fakta: Udgravning af ny kælder under eksisterende hus

Hvis du skal i gang med at bygge et nyt hus eller en ny tilbygning, er det værd at overveje at grave kælderen ud. De kvadratmeter, du bygger under jorden, er nemlig en del billigere end de kvadratmeter, du bygger over jorden.

Læs mere i BOLIUS Fakta: Kælder under nyt hus eller ny tilbygning

Du kan få en mere anvendelig kælder ved at grave kælderen dybere, så du får større rumhøjde. Det er et relativt dyrt projekt. Derfor er det især værd at overveje, hvis din kælder er kold og fugtig. Når du udgraver kælderen, får du nemlig samtidig mulighed for at varme- og fugtisolere den, så du får en mere tør, varm og anvendelig kælder.

Læs mere i BOLIUS Fakta: Udgravning af kælder for at få større rumhøjde

Har det økonomiske konsekvenser at udgrave kælderen?

Det har følgende økonomiske konsekvenser at udgrave kælderen under et nyt eller et eksisterende hus:

• Øget ejendomsværdiskat

• Øget varmeforbrug

• Højere salgspris

Øget ejendomsværdiskat

Når du udgraver en helt ny kælder i et eksisterende hus, vil din ejendomsværdiskat stige.

For et fritliggende enfamiliehus i hovedstadsområdet eller i Nordsjælland vil kvadratmeterne i kælderen indgå i det samlede regnestykke med 30 procent i forhold til kvadratmeterne i stueetagen. Kælderen i et rækkehus vil indgå med 40 procent.

Til sammenligning indgår kvadratmeterne på en ny førstesal med 80 procent i enfamiliehuse og 90 procent i rækkehuse.

I resten af landet og for andre typer af ejendomme koster en ny kælder eller førstesal knap så meget i øget ejendomsværdiskat.

Det betyder ikke noget for ejendomsværdiskatten, hvis du udgraver en eksisterende kælder for at få øget rumhøjde, med mindre kælderen bliver godkendt til beboelse.

Øget varmeforbrug

Husets varmeforbrug stiger, når du udvider huset med flere kvadratmeter, men stigningen behøver ikke at blive ret stor.

Hvis du sørger for at isolere kældergulve og -vægge grundigt, kan du slippe med en ganske beskeden ekstra varmeregning. Det er også en god idé at etablere gulvvarme, der udnytter det lunkne returvand fra radiatorerne i resten af huset til at opvarme kælderen.

Højere salgspris

Huse med kælder er eftertragtede blandt mange huskøbere. En god brugbar kælder vil derfor give dig en højere pris for huset, når du skal sælge det. En af årsagerne er, at huskøbere efterspørger meget plads - op til 55 kvadratmeter pr. person, og her kan en kælder bidrage til at give huskøberne den plads, de ønsker.

I områder med høje huspriser har du større sikkerhed for at få din investering i en ny kælder hjem, når du sælger, end du har i områder med lavere huspriser.

Kræver det byggetilladelse eller andet at udgrave kælder?

Det kræver byggetilladelse, hvis du skal udgrave en helt ny kælder til et eksisterende hus, eller hvis huset i forvejen har delvis kælder, som du ønsker at gøre større.

Derimod kræver det ikke byggetilladelse at udgrave en eksisterende kælder, så den får større rumhøjde, da man i dette tilfælde ikke udvider husets areal.

Du bør kontakte dit forsikringsselskab, inden du går i gang med udgravningen af kælderen.

Kan du selv udgrave din kælder?

At grave en kælder ud under et eksisterende hus er absolut ikke gør det selv-arbejde. Det kan gå grueligt galt, hvis du ikke bærer dig rigtigt ad.

Gravearbejdet under huset skal udføres meget omhyggeligt for at undgå revner i husets ydervægge og fundament (sætningsskader). Bærende vægge i huset kan vælte, hvis du ikke passer på. Derfor er det meget vigtigt at søge råd hos en professionel rådgiver med erfaring i kælderudgravning, inden du går i gang med projektet.

Du kan godt spare på udgifterne til håndværkere ved selv at stå for en del af gravearbejdet, men du bør altid have fagfolk til at rådgive dig undervejs.

En del af arbejdet bør desuden udføres af professionelle, da det er svært at udføre korrekt, hvis man ikke har den fornødne erfaring. Det gælder f.eks. understøbning af vægge og kældergulv og afstivning af huset.

Hvilke fagfolk kan du søge råd hos, når du skal udgrave kælderen?

Vi anbefaler, at du søger råd hos følgende fagfolk, inden du går i gang med udgravningen af din kælder.

Geotekniker

Inden du går i gang med at grave, anbefaler vi, at du får en geotekniker til at vurdere, om jorden under og omkring dit hus er i orden.

Det vil sige, at jorden har tilstrækkelig bæreevne til "at holde huset på plads", så det ikke kan skride eller sætte sig under gravearbejdet. Det er også vigtigt, at jorden rundt om huset kan blive stående, så den ikke vælter ned i udgravningen, når man graver ud under det eksisterende fundament.

Bygningsingeniør

En rådgivende ingeniør er god at have ved hånden, når udgravningsarbejdet skal planlægges. Han eller hun kan vurdere, hvordan arbejdet med bl.a. understøbningen af de bærende vægge bedst kan tilrettelægges, og om det er nødvendigt med afstivning af huset for at undgå sætningsskader under udgravningen.

Den rådgivende ingeniør kan desuden vurdere, om der kan opstå problemer med kloakker og afløb, f.eks. fordi kloakken kommer til at ligge så dybt, at den ikke kan lede kloakvandet til hovedkloakken. I så fald kan det være nødvendigt at etablere en pumpebrønd

Arkitekt

Hvis du skal i gang med at udgrave en helt ny kælder i et eksisterende hus, kan det ikke undgå at påvirke indretningen af resten af huset. Der skal f.eks. findes plads til kældertrappen, og måske skal bryggers og fyrrum eller andre funktioner flyttes ned i den nye kælder. En arkitekt kan hjælpe med at finde en god løsning på den nye indretning af huset.