Hvad koster salg af ejerboligen?

Ved et salg af familiens ejerbolig bør man regne med samlede omkostninger på 4-6 procent af salgsprisen. Ved efterfølgende køb af en ny ejerbolig til en af parterne løber omkostningerne ved en standardfinansiering hurtigt op i 2-4 procent af købsprisen.

Bor familien i et parcelhus til 2,5 mio. kr. og efterfølgende investerer i en lejlighed til 1,2 mio. kr. til en af parterne, løber de samlede transaktionsomkostninger op i ca. 160.000 kr.

Hvordan kan ejerskabet af bolig være fordelt?

Typisk vil hver af de to parter i ægteskabet eje 50 procent af deres fælles ejerbolig. I andre tilfælde kan den ene part stå som ejer af hele ejendommen eller med en ejerandel på over 50 procent.

Er ejendommen ejet af begge parter, vil bank og realkreditinstitut typisk forlange, at begge parter også hæfter for eventuelle lån i ejendommen.

Har ægtefællerne indgået en ægtepagt, kan aftalen indebære, at ejendommen holdes uden for boopgørelsen.

Hvem har ret til at overtage boligen?

Ejer begge parter halvdelen af boligen, afgør de som udgangspunkt selv, hvem der skal overtage ejendommen. Kan parterne ikke blive enige, og kan spørgsmålet heller ikke afgøres ved en lodtrækning, kan ejendommen sættes på auktion, hvorefter parterne byder på ejendommen. Alternativt kan ejendommen sættes til salg i offentligt udbud.

Står den ene part som ejer af boligen, vil vedkommende have fortrinsret til at udtage aktivet af boet. Det vil sige, at han eller hun i realiteten køber ejendommen af boet til vurderingsprisen og dermed også får retten til at benytte boligen.

En undtagelse fra reglen betyder dog, at boligen kan tildeles den anden ægtefælle, "hvis boligen skønnes at være af den væsentligste betydning for denne af hensyn til hjemmets opretholdelse".

Hvad betyder ejerandelen for retten til at overtage boligen?

Som udgangspunkt spiller en større eller mindre ejerandel af boligen ikke den store rolle for retten til at tage boligen ud af boet. Hvis begge parter ønsker at overtage boligen ved at købe aktivet ud af boet, gælder som udgangspunkt de samme regler, som hvis boligen var ejet ligeligt af de to parter.

I tvivlstilfælde kan det dog ikke udelukkes, at myndighederne vil skele til ejerfordelingen, når spørgsmålet om købsret skal afgøres. Ejer den ene part eksempelvis 99 procent af boligen, kan det være udslagsgivende for retten til at overtage ejendommen.

Hvordan ordnes uenigheder om bodelingen?

Delingen af boet efter en skilsmisse finder i 95 procent af alle tilfælde sted i al mindelighed ved et såkaldt privat skifte, der kan afsluttes med en bodelingsaftale.

Hvis parterne ikke kan blive enige, finder bodelingen stede som et offentligt skifte, hvor skifteretten tager stilling til fordeling af boet. Hvis parterne ønsker at lade skifteretten ordne bodelingen, koster det en såkaldt "skifteafgift" til det offentlige.

Afgiften udgør 2 procent af boets bruttoaktiver, dog kun 1 procent af den del, som er behæftet med pant. For et helt almindeligt bo, der omfatter en villa, en bil og en vis opsparing, løber skifteafgiften hurtigt op i 35-40.000 kr.

Hvis sagen afsluttes med et forlig, inden boet er taget under offentligt skifte, sparer parret skifteafgiften, men skal dog betale et gebyr til skifteretten på 400 kr.

Hvordan opgøres værdien af boligen?

Værdien af en fælles ejerbolig indgår i parternes opgørelse af boet. Er parterne uenige om boligens værdi, kan de lade værdien fastsætte af en vurderingsekspert, eksempelvis en ejendomsmægler. Ejendommens værdi og ejendommens gæld indgår i boet på linje med andre aktiver og passiver.

Hvad betyder en ulige ejerfordeling rent økonomisk?

I nogle tilfælde ejer de to parter i ægteskabet ikke lige meget af deres fælles bolig. Rent økonomisk betyder ejerfordelingen ikke noget, hvis begge parter er solvente. Ejendommens værdi og gæld gøres op og fordeles som henholdsvis aktiver og passiver hos de to parter.

Ejer manden eksempelvis 75 procent af boligen, bogføres tilsvarende 75 procent af ejendommens værdi i mandes boopgørelse. Bogføring af parternes gæld finder sted efter samme princip. I princippet kan den ene part dog stå som ejer af hele ejendommen, mens begge parter hæfter for gælden.

Er den ene eller begge parter insolvente, kan et ulige ejerskab få indflydelse på fordelingen af boet, da hver part hæfter for sin egen gæld, men skal deles om en eventuel positiv formue.

Hvad er forskellen på fælleseje og særeje?

Cirka 90 procent af alle ægteskaber har fælleseje. Formuefællesskabet omfatter alt, hvad parterne ejede før ægteskabet og har erhvervet sig i løbet af ægteskabet. Det gælder, uanset om der er tale om arv, tipsgevinster eller værdistigninger i boligen.

Ved særeje oprettes en ægtepagt, der angiver de nærmere betingelser for, hvad de to parter i ægteskabet personligt ejer. En ægtepagt udformes efter parternes ønske og typisk ved medvirken af en advokat.

Hvad betyder formuefællesskab?

Ved almindeligt fælleseje i ægteskabet indgår ægtefællerne i et såkaldt formuefællesskab. Formuefællesskabet betyder, at parternes aktiver og passiver lægges sammen ved ægteskabets ophør.

Derefter er hver ægtefælle berettiget til halvdelen af modpartens formue. Er der tale om negativ formue for en af parterne, deler han ikke dele gælden med sin ægtefælle. Med andre ord betyder formuefællesskab ikke , at man hæfter for hinandens gæld.

Har begge parter negativ formue, beholder hver især sin gæld, og der overføres ikke midler fra den ene part til den anden.

Begge bodele er negative: