Hvad er fordelen ved at købe bolig på tvangsauktion?

I forbindelse med tvangsauktioner er talemåden "den enes død, den andens brød" ikke helt ved siden af. For selvom en tvangsauktion har op til flere tabere - navnlig den gældsatte familie og en eller flere af dens kreditorer - kan der også være en vinder i processen. Nemlig den, der køber ejendommen, og det kan sagtens være en ganske almindelig privatperson på boligjagt.

Selv når advokatsalærer, eventuelle fordringer osv. er betalt, fås boliger solgt på tvangsauktion nemlig ofte til en betydeligt lavere totalpris end tilsvarende ejendomme solgt i fri handel. Det er således ikke usædvanligt, at køberen får ejendommen til en samlet pris, der ligger 10-20 procent under, hvad ejendommen ellers ville kunne sælges til.

Hvad er ulemperne ved at købe bolig på tvangsauktion?

Den altoverskyggende ulempe ved at købe på tvangsauktion er, at der ikke udarbejdes en tilstandsrapport. Derfor kan der heller ikke tegnes en ejerskifteforsikring, der jo netop dækker skader, som ikke omtales i en tilstandsrapport.

Af samme årsag hænger du som køber på eventuelle skjulte fejl og mangler, som en ejerskifteforsikring ellers kunne dække udbedringen af. Det gælder f.eks. fejl på vvs- og elinstallationer eller fejl, der er opstået som følge af fugt og mislighold osv. - uanset hvor alvorlige de er. Du køber ganske enkelt boligen som beset.

Dertil kommer, at der ofte kun afholdes en enkelt besigtigelse i samarbejde med fogedretten, hvor du som eventuel køber har adgang til at gennemgå boligen. Det sker om nødvendigt med bistand fra en låsesmed, hvis ejeren ikke vil lukke op eller ikke er hjemme. Her er sjældent meget tid til rådighed, og det er langtfra sikkert, at boligen fremstår, så du kan let kan gennemskue dens tilstand.

Skal du stille garanti for dit bud?

Nej, du kan godt byde på tvangsauktionen uden at stille garanti. Men byder du højest og vinder auktionen, skal du stille et garantibeløb, typisk i form af en bankgaranti eller kontanter. Garantibeløbets størrelse fremgår af salgsmaterialet. Husk, at et bud på tvangsauktionen er bindende, og kan du ikke betale som aftalt, kan det give dig ekstraudgifter ud over tabet af det garantibeløb, du har stillet.

Skal du som auktionsvinder betale andet end den sum, du byder?

Ja. Er du den endelige vinder af tvangsauktionen, skal du foruden budsummen betale det såkaldte "størstebeløb", som bl.a. består af rekvirentens advokatsalær, eventuelle udeståender til forsyningsselskaber m.v. Dette beløb oplyses dels i det salgsmateriale, der gøres tilgængeligt før auktionen, dels på selve auktionen, hvor beløbet meget vel kan være steget. Størstebeløbet kan let løbe op i 50.000 kr. eller meget mere.

Tillige kan der være fordringer på ejendommen, som ikke slettes ved auktionens gennemførelse, og som den nye ejer derfor hæfter for. Her skal du være opmærksom på, at nogle lån kun kan indfries til mere end kurs 100. Det drejer sig især om lån optaget på det såkaldt "grå" lånemarked. Det er f.eks. privatpersoner eller kreditvirksomheder, der yder lån til personer, der er registreret som dårlige betalere, men til gengæld tager sig betalt med voldsomt høje renter. I det tilfælde skal du have flere penge op af lommen end den nominelle restgæld for at indfri de gældsforpligtelser, som du overtager.

Du vinder ikke automatisk auktionen, selvom du byder højest på 1. auktion. Skønner den nuværende ejer eller rekvirenten, at højeste budsum ikke er tilfredsstillende, kan de begge kræve afholdelse af en 2. auktion, der typisk finder sted inden for fire uger fra 1. auktion. Opnås her ikke et højere vinderbud, får vinderen af 1. auktion ejendommen.

Med andre ord: Du kan godt vinde 1. auktion uden i sidste ende at vinde tvangsauktionen. Som vinder af 1. auktion skal du imidlertid stille garantibeløb som sikkerhed for, at du er i stand til at betale budsum + størstebeløb, hvis du ender som auktionsvinder.

Læs mere om, hvordan en tvangsauktion forløber, i BOLIUS Fakta: Hvad er en tvangsauktion?

Bor den tidligere ejer stadig i boligen, når auktionen er overstået, skal vedkommende nu flytte. Sker det ikke ved egen vilje, skal fogedretten, evt. med bistand fra politiet, hjælpe med at få vedkommende sat på gaden, så du kan overtage ejendommen.

Bør du søge professionel bistand ved køb på tvangsauktion?

Her er svaret ubetinget ja! Du bør få bistand fra både en professionel byggesagkyndig (eller tilsvarende rådgiver) og en advokat med særlig viden om tvangsauktioner.

Da der sædvanligvis kun er ganske kort tid til at gennemgå en bolig på tvangsauktion, og der kan være mange andre fremmødte, bør du bede den byggesagkyndige gennemgå boligen for de mest oplagte fejl og mangler i en ejendom af den pågældende type.

Boligen købes som beset, og der er ingen ejerskifteforsikring at falde tilbage på. Derfor kan alvorlige fejl på ejendommen få meget store konsekvenser for såvel boligens kvalitet og værdi som for din privatøkonomi.

Advokaten kan bistå dig med at gennemskue udbudsmaterialet, herunder hvor meget du som eventuel auktionsvinder skal betale ud over den sum, du byder på ejendommen. Derudover kan advokaten bistå dig under selve tvangsauktionen, hvilket du hurtigt kan få brug for. En tvangsauktion forløber ofte meget hurtigt og domineres af kreditorernes advokater samt af spekulanter, der er ude efter at gøre en god handel, og begge grupper kender spillets regler nøje.

Hvordan finansieres boligkøb på tvangsauktion?

Boligkøb på tvangsauktion finansieres gennem bank eller realkreditinstitut, nogenlunde som hvis du køber bolig i fri handel. Du skal dog være forberedt på, at der stilles endnu skrappere krav til dig som låntager, eftersom långiver ikke har samme sikkerhed for pantets (dvs. boligens) reelle værdi. Der udarbejdes ikke tilstandsrapport, og der kan derfor ikke tegnes ejerskifteforsikring.

En interessant mulighed er, at du inden tvangsauktionen kontakter det realkreditinstitut, der har ydet lån til den nuværende ejer af boligen, og hører, om de vil lade dig overtage lånet, såfremt du skulle vinde auktionen. Det vil de ofte være interesseret i, fordi de på den måde har en køber og dermed slipper for selv at skulle overtage boligen og evt. sælge den med tab.

De kan dermed også undgå at skulle acceptere et meget lavt købsbud på tvangsauktionen, der ikke kan dække deres udestående i ejendommen. Du bør rådføre dig med en advokat for at høre, om denne mulighed kan være gangbar for dig.

Hvor finder du boliger på tvangsauktion?

Alle tvangsauktioner offentliggøres i Statstidende (www.statstidende.dk), ligesom webtjenesten Tvangsauktion.dk også lægger gratis information om kommende tvangsauktioner online. Her kan du ved at tegne abonnement også downloade alt salgsmateriale på de pågældende ejendomme.

Har du kun kig på et mindre antal ejendomme, kan du i stedet rekvirere salgsmaterialet gratis hos det advokatfirma, der repræsenterer rekvirenten. Undertiden ligger materialet på advokatfirmaets hjemmeside. I salgsmaterialet kan du bl.a. se en kort, nøgtern gennemgang af ejendommen og læse om hæftelser, størstebeløb, kontantbehov m.v.

Desuden vil det fremgå, om der er tale om 1. eller 2. auktion (samt hvad der var højeste bud på 1. auktion, hvis nogen overhovedet bød). Overvejer du seriøst at byde på den pågældende ejendom, bør du gennemgå materialet nøje sammen med din advokat. Det kan blive en rigtig dyr fornøjelse ikke at kende detaljerne, f.eks. hvis du som auktionsvinder overtager hæftelser, du havde overset!

Vær også forberedt på, at forberedelserne kan være spildt. Mange tvangsauktioner afværges, ved at den nuværende ejer betaler det skyldige beløb. Det kan ske helt frem til det øjeblik, hvor der falder hammerslag.