Hvordan køber man en grund?

De fleste aftaler om køb og salg af grunde bliver lavet på grundlag af en købsaftale fra en ejendomsmægler. Skødet udarbejdes med udgangspunkt i købsaftalen, som laves af en advokat.

Hvis der ikke er en ejendomsmægler med, kan advokaten også lave alt papirarbejdet.

Pantebrevet bliver som ofte udarbejdet af banken eller af et realkreditinstitut.

Omkostningerne ved køb af en grund er:

• Det koster 0,6 procent af købesummen at få stemplet skødet.

• Pantebreve stemples med 1,5 procent af den pålydende værdi.

• Tinglysningsgebyret for hvert dokument, som sendes til tillysning, er 1.400 kr.

• Salær til advokat.

• Salær til ejendomsmægler.

• Honorar til eventuel rådgiver.

Hvilken forskel er der på at købe byggegrund til hus og til sommerhus?

Rent juridisk er der ikke nogen forskel på, om den grund, du køber, er til et helårshus eller et sommerhus.

Men der kan være forskel på anvendelsen af grunden i forhold til lokalplanen. Derudover vil der også være forskel på mulighederne for eksempelvis tilslutning til kloak, forsyningsledninger, tilslutningsafgifter, renovation og lign.

I hvert enkelt tilfælde anbefales det derfor, at du kontakter kommunen og hører nærmere om de specifikke forhold.

Hvilke zoner kan en grund ligge i?

I Danmark er hele landet inddelt i tre forskellige kategorier eller zoner.

Byzone

Byzone er de arealer, hvor der enten er by i forvejen, eller hvor lokalplanen har godkendt fremtidig bymæssig bebyggelse. Byzonen skal indeholde serviceområder som skole, institutioner, erhvervsbyggeri m.m. Da byzonen udvides hele tiden, vil der på et tidspunkt rent teoretisk ikke kunne bygges mere, medmindre man begynder at inddrage sommerhusområder eller landzoner. Der er et lovmæssigt krav om, at der hele tiden skal være tilstrækkeligt med arealer til byzone. Planlægningen sker efter, hvad der kan forudses i en periode på 12 år.

Sommerhusområde

Et sommerhusområde er forbeholdt huse, der kun må bebos i sommerperioder og bruges til kortere ophold om vinteren.

Landzone

Alle øvrige arealer er landzone. Den må bruges til landbrug, skovbrug, gartneri- og fiskeriformål, medmindre en ændring i lokalplanen gør området til enten byzone eller sommerhusområde.

Hvilke typer grunde kan man købe?

Der er groft sagt to former for byggegrunde: De kan være byggemodnet eller ikke byggemodnet.

En byggemodnet grund

En byggemodnet grund er klar til at blive bebygget. Her er alle installationer, forsyninger, afløb og kloaker ført frem til grunden. Grunden er blevet målt op af en landmåler, har fået sit eget matrikelnummer og ""eksisterer" i kommunens oversigter.

En grund, som er byggemodnet, indgår i lokalplanen, dvs. at der findes en lokalplan for, hvad du må og ikke må i det pågældende område. Derudover kan der være servitutter, som skal overholdes.

En ikke byggemodnet grund

En grund, som endnu ikke er byggemodnet, kan være et stykke af landmandens mark. Som udgangspunkt kræver det en ændring i den kommunale lokalplan at konvertere landbrugsjord til byjord.

Hvis du køber et stykke jord af f.eks. en landmand, skal der laves en købsaftale, som var der tale om et traditionelt grundstykke. Som køber bør du inden købet undersøge mulighederne for at byggemodne grunden, og hvad det vil koste.

Byggemodning af en grund indebærer:

• Jordregulering

• Kloakering

• Vejanlæg

• Belysning

• Øvrige forsyningsanlæg.

Du skal desuden sikre dig, at jorden "kan bære", dvs. at et eventuelt byggeri ikke vil synke, når det er bygget.

Købsaftalen og skødet bør også betinges af, at det er muligt at få jorden matrikuleret, og at du overhovedet kan få lov til at bo på grunden. Det er lokalplanen, som fastlægger rammerne for anvendelsen af grunden. En landskabsarkitekt udformer sammen med bygherren planen for en byggemodning. Det er vigtigt, at placering af grunden, bygningen og veje går op i en højere enhed.

Hvad koster det at byggemodne en grund?

Der er flere ting, som kan være særdeles dyre ved byggemodning af en grund:

• Hvordan er jordbundsforholdene? (Skal der evt. funderes eller piloteres?).

• Skal terrænet reguleres? (Det kan være dyrt at flytte jord).

• Hvordan er vandforsyningen? (Er der kommunalt eller privat vandværk, eller kræves der egen boring?).

• Kloakering (omkostninger til kloakering og tilslutningsafgifter).

• Elforsyning (omkostninger til tilslutning).

• Er der fællesudgifter til vej, fortov, fælles anlæg, fælles antenne, gas, vand, varme eller rensnings- og ledningsanlæg?

Prisen for at byggemodne en grund ligger på 60.-100.000 kr., alt afhængigt af grundens placering og individuelle forhold (pris juni 2007).

Hvilke love og regler gælder for grunde?

Der er flere love og regler, som kan begrænse, hvad du må med en grund.

• Lokalplan

• Servitutter

• Fredningsloven

• Naturbeskyttelse.

Lokalplan

En lokalplan fastlægger udviklingen i et bestemt område. Den kan gælde et større område eller en enkelt ejendom.

Lokalplanen kan bestemme følgende:

• Hvad området og bygningerne skal bruges til.

• Hvor og hvordan der skal bygges nyt.

• Hvilke bygninger der skal bevares.

• Hvordan de ubebyggede arealer skal indrettes.

• Bebyggelsesprocenten.

• Afstand til skel og vej.

• Bebyggelseshøjden.

• Materialevalg (der kan være krav om særlige materialer).

Servitutter

Servitutter eller deklarationer, som de i nogle sammenhænge kaldes, er også bestemmelser, der begrænser en ejers rettigheder over sin grund. Servitutter angiver som oftest, hvem der har ret til at kræve dem overholdt. Når servitutten omhandler forhold, som også kan høre under en lokalplan, kan kommunen altid kræve den overholdt, uanset om kommunen er nævnt i servitutten.

Fredningsloven

Formålet med Fredningsloven er at værne om landets gamle bygninger, som fortæller noget om tidligere tiders bolig-, arbejds- og produktionsforhold og andre væsentlige træk af samfundets historie. Hvis der er en fredet bygning på en grund, er ejerne forpligtet til at vedligeholde den, og den må ikke fjernes.

Naturbeskyttelse

Loven om naturbeskyttelse har kun indflydelse i få tilfælde. Det gælder f.eks. byggelinjen, dvs. hvor tæt man må bygge i forhold til skov, strand og fortidsminder.

Tjekliste, når du køber grund

Det er altid bedst at være på forkant med begivenhederne. Derfor er det en god idé at indhente så mange oplysninger som muligt om den grund, du gerne vil købe.

Du kan gennemgå denne tjekliste for at være sikker på, at du ikke glemmer spørgsmål eller områder, der bør tjekkes:

• Hvordan er jordbundsforholdende? I nogle tilfælde kan det være en god idé at få lavet en jordbundsundersøgelse, inden slutsedlen underskrives. Hvordan er grunden?: Er den fast og stabil, så der nemt kan støbes og bygges på den? Eller skal den piloteres og evt. funderes ekstra, før der overhovedet kan være tale om at bygge noget som helst?

• Skal terrænet reguleres?

• Hvordan er vejadgangene? Er de gode nok, som de er, eller bør der ændres på de eksisterende forhold, og kræver det tilladelse?

• Hvordan er grundens placering i forhold til byggelinjer?

• Hvordan er kloakeringen? Hvad er omkostningerne til kloakering og tilslutning til det offentlige kloaknet?

• Hvordan er elforsyningen, og hvor meget koster den?

• Skal grunden udstykkes? Hvis den skal, er der så tilladelser fra kommunen, fredningsmyndigheder eller andre, der kunne have indsigelser? Er det en betingelse for handlen, at grunden kan udstykkes, og hvem betaler for det?

• Er der afgifter ud over vand, kloakering og el, der skal betales?

• Er forsyningsmulighederne gode og tilstrækkelige?

• Er der gæld på grunden, som skal overtages af køber?

• Er der servitutter, zoneforhold, lokalplaner el.lign., der kan hindre, at du bygger det hus, du ønsker, på grunden?

• Er grunden forurenet eller registreret som giftgrund? Eller er den blevet renset og i så fald hvornår og hvordan?

• Hvis du ikke er EU-borger, kræver det en tilladelse fra justitsministeren at købe grund i Danmark.

• Hvor mange ejere skal registreres på ejendommen?

• Hvad oplyser sælger i øvrigt om grunden? Hvad har grunden været anvendt til? Eksisterer der fremtidige planer med grunden?

• Er der sager om naboklager eller andet på nuværende tidspunkt, der ville kunne være til gene for den kommende ejer?

• Hyr en professionel rådgiver til handlen.