Særlige økonomiske forhold for landejendomme

Har du planer om at købe en landejendom, ejer du en landejendom, eller vil du sælge en landejendom, skal du være opmærksom på, at der gælder andre økonomiske forhold og regler end for et hus i byzone:

• Når du skal finansiere en landejendom.
• Når du skal optage eller omlægge lån i en landejendom.
• Når du skal købe eller sælge en landejendom.
• Hvis du har virksomhed på en landejendom.

Landejendommens status har betydning for, hvilke regler der gælder, og der skelnes mellem to typer:

• Ejendomme med landbrugspligt.
• Ejendomme uden landbrugspligt.

Om der er landbrugspligt på en ejendom, du overvejer at købe, skal ejendomsmægleren oplyse dig om. Du kan også se det på ejendommens BBR-meddelelse, ligesom du kan få alle oplysninger om ejendommen hos kommunen.

Læs mere om landbrugspligt i BOLIUS Fakta: Bo på landet.

Regler for finansiering og belåning af landejendomme

Har du en helårsbolig i byen, kan du hos et realkreditselskab belåne huset op til 80 procent af kontantværdien, men på en landejendom kan du kun belåne op til 70 procent. De resterende 30 procent af prisen skal du finansiere med banklån og/eller med penge, du selv er i besiddelse af.

Samme fordeling af realkreditlån og banklån gælder også, hvis du skal optage lån eller omlægge eksisterende lån i ejendommen.

Bankerne tilbyder lån til finansiering af en landejendom for dels den private benyttelse, dels den erhvervsmæssige benyttelse af ejendommen. Det vil sige, at banken kan tilbyde dig én type lån til boligen og en anden type lån til sidebygninger og jorden. Lånene kan have forskellige renter og betingelser, hvilket din bank kan informere dig mere om.

Regler for beskatning ved salg af landejendomme

Landejendomme med landbrugspligt
Ved salg af en landejendom med landbrugspligt skal al fortjeneste relateret til driftsbygninger samt jorden avancebeskattes. Det betyder, at du skal betale skat af det, du tjener ved salget, dvs. af forskellen på anskaffelses- og salgsprisen på driftsbygningerne, dvs. maskinhus, stalde, længer osv.

Til gengæld beskattes fortjeneste på boligen med tilhørende grund, hvor du har haft bopæl, ikke. En eventuel "friværdi" i boligen med tilhørende grund er altså skattefri på samme måde som for en helårsbolig med tilhørende grund i byzone.

Eksempel:
I forbindelse med salg af en landejendom aftaler køber og sælger, hvilke bygninger der tæller som beboelse, og hvor stor del af grunden (jorden) der hører til boligen. SKAT vil som udgangspunkt respektere købers og sælgers fordeling, hvis køber og sælger er uafhængige og ikke har sammenfaldende interesser. Omvendt vil SKAT kunne tilsidesætte købers og sælgers fordeling, hvis fordelingen fremtræder som åbenbart urimelig og tilgodeser en af parterne skattemæssigt.

Landejendomme uden landbrugspligt
Hvis der ikke er landbrugspligt på en ejendom, skal der ikke betales avanceskat ved salg. Det afgørende er ifølge gældende dansk lovgivning, at sælger har beboet ejendommen, og at kommunen erklærer, at ejendommen ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse. Som tommelfingerregel gælder, at ejendomme i landzone ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse, idet byggeri i landzone primært er forbeholdt landbrug, skovbrug og fiskeri.

Parcelhusreglen

Mindre landbrugsejendomme med landbrugspligt, der benyttes og er vurderet som beboelsesejendomme, kan være omfattet af den såkaldte "parcelhusregel". Parcelhusreglen har den klare fordel, at et salg af landejendommen er fritaget for beskatning.

Hvis grundarealet udgør 1.400 kvadratmeter eller mere, er det dog en betingelse for skattefrit salg, at ejendommen ifølge afgørelse fra SKAT enten ikke kan udstykkes, eller at en sådan udstykning vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. Det vil sige, at man ikke kan sælge en grund fra med stor ekstra fortjeneste, uden at der skal betales skat.

Parcelhusreglen kan under visse betingelser anvendes, hvis du har benyttet ejendommen til erhverv. Der gælder de samme forhold som nævnt ovenfor, ligesom det er et krav, at du har boet på ejendommen. Her vil myndighederne gå ind og se på ejendommens samlede ejendomsværdi samt den fysiske fordeling af arealet mellem beboelse og erhverv.

Som det fremgår ovenfor, kan et salg af en landejendom godt være mere kompliceret end et salg af et almindeligt parcelhus. Det kan derfor være en god idé at søge professionel rådgivning tidligt i forløbet, så du stilles bedst muligt.

Økonomiske muligheder på landet

Kun fantasien sætter grænser for, om en landejendom alene skal tjene som din og familiens bopæl, eller om de ekstra kvadratmeter skal supplere jeres indtægter via afgrøder, dyrehold, liberalt erhverv, bed & breakfast, gårdsalg m.v.

I den skattemæssige behandling af indtægter fra en landejendom skelnes der mellem erhvervsmæssig virksomhed og hobbyvirksomhed. Denne skelnen er især relevant, hvis virksomheden giver underskud. Ved hobbyvirksomhed kan underskud alene modregnes i overskud fra virksomheden, hvorimod underskud fra erhvervsmæssig virksomhed kan modregnes i anden indkomst, f.eks. løn eller andre indtægter.

Erhvervsmæssig virksomhed
Erhvervsmæssig virksomhed er f.eks., at du har et firma, der har kontor på ejendommen. Den type virksomhed vil være indrettet på en sådan måde, at det afgørende formål med den er at opnå fortjeneste.

Hobbyvirksomhed
Hobbyvirksomhed er i modsætning til erhvervsmæssig virksomhed kendetegnet ved, at private formål er det primære for virksomheden. De private formål kan f.eks. være sportsinteresser såsom ridning eller sejlads, eller det kan være dyrehold som f.eks. ponyer, kaniner, fjerkræ el.lign.

SKAT vurderer, om der er tale om erhvervsvirksomhed eller hobbyvirksomhed, ved bl.a. at se på følgende:

• Virksomhedens omfang og størrelse.
• Hvor seriøst du driver virksomheden.
• Om du har særlige faglige forudsætninger (f.eks. relevant uddannelse) for at drive den pågældende virksomhed.
• Om virksomheden har en naturlig sammenhæng med dit øvrige indtægtsgivende erhverv.
• Både ved erhvervsmæssig virksomhed og hobbyvirksomhed beskattes en eventuel nettoindkomst.