Pas på: Stort økonomisk smæk, når du udlejer boligen

Det kan være svært at fastsætte den rette husleje, hvis du vil leje dit hus eller din lejlighed ud. Ifølge adm. direktør i Ejendomsforeningen Danmark, Torben Christensen, kommer mange tusinde private udlejere hvert år i klemme, når de lejer deres bolig ud, fordi de har sat huslejen for højt.

Selv om du handler i god tro, risikerer du, at din lejer slæber dig for huslejenævnet i din kommune, og det kan løbe op i adskillige tusinde kroner.

- De private udlejere er på herrens mark, når de skal fastsætte en husleje. Reglerne er så komplicerede, at de er umulige at forstå, hvis du ikke beskæftiger sig med dem til daglig, siger Torben Christensen.

LÆS OGSÅ: Udlejning af helårshus

Huslejen må ikke sættes efter udgifter

Flere og flere lejer deres bolig ud, fordi de ikke kan få den solgt. Typisk vælger et ungt par at flytte sammen, og hvis de begge har en ejerbolig, forsøger de at leje den ene ud.

Når huslejen skal sættes, kigger de på deres reelle udgifter til boligen – drift, renholdelse, skatter og afgifter og udgifter til kreditforeningslån – og så sætter de lejen efter det. Det må de bare ikke.

Private udlejere taber penge

- De kan hurtigt finde en lejer til den pris, de har sat. Problemet er bare, at 20 sekunder efter, at lejerne har skrevet under, står de nede i Huslejenævnet. Og det kan de gøre med loven i hånden. For man må ikke som udlejer opkræve de penge, man har til kreditforeningslån.

- Så Huslejenævnet sætter huslejen ned, og så bor lejeren i en god lejlighed til billige penge, mens udlejeren hver eneste måned taber penge. Det kan smadre en ung families økonomi, siger Torben Christensen.

Sammenslutningen af Private Udlejere har flere gange påpeget problemet og har oprettet SAPU-listen, hvor deres medlemmer kan dele oplysninger med hinanden om lejere, som tilsyneladende spekulerer i at skrive under på en husleje for derefter at klage til Huslejenævnet.

LÆS OGSÅ: Lejerne skrev under og skyndte sig hen i huslejenævnet

LLO: Kun få problemer for private udlejere

Jesper Larsen, cheføkonom i Lejernes LO (LLO), mener ikke, at problemet med private udlejere, der kommer i klemme, er så stort.

- Der er ca. 150.000 parcelhuse eller ejerlejligheder i Danmark, der udlejes af privatpersoner. Cirka 25.000-50.000 af de lejeaftaler bliver fornyet om året, og det kan man så sammenholde med, at huslejenævnene, der klarer sager for alle de 530.000 privatejede udlejningsboliger, kun har ca. 8.000 afgørelser om året. Og de afgørelser omhandler alt fra fraflytningstvister til varsling af huslejestigninger.

- Så når alt kommer til alt, er det procentuelt meget få sager om året, der handler om uenighed om huslejefastsættelse i udlejede ejerlejligheder, siger han.

LÆS OGSÅ: Hvilke regler skal du kende til, inden du lejer en lejlighed?

Søg rådgivning før du lejer ud

Jesper Larsen er dog helt enig i, at det kan være svært at fastsætte den rigtige leje. Og han mener også, der er mange lejere, der betaler for meget leje, men aldrig gør noget ved det. Hans bedste råd til udlejerne er derfor, at de søger professionel rådgivning.

- Jeg synes, man skal melde sig ind i en udlejerorganisation, fordi det er rigtig klogt at få tjekket, om man sætter lejen rigtigt, siger han.

Alt for svært at leje boligen ud

Torben Christensens bedste råd er faktisk, at man lader være med at leje sin bolig ud. For ifølge ham er det så besværligt at fastsætte en korrekt husleje, at det nærmest ikke kan betale sig.

- For selv om man så er klar over, at man ikke må medregne lån i huslejen, så er det stadig svært. Der er 8 forskellige måder at opgøre huslejen på, og det kommer an på, hvilken type ejendom éns lejlighed fx ligger i, og hvordan den var, da den blev bygget, og hvad den har været brugt til.

- Hvis man alligevel vil leje ud, bør man få hjælp af en ejendomsadministrator, en revisor eller advokat, der ved noget om ejendomme og de gældende regler, anbefaler Torben Christensen.

LÆS OGSÅ: Udlejning af værelse

Mere enkle regler for udlejning, tak

Torben Christensen mener, der er flere måder at løse problemet på.

- For det første burde man forenkle reglerne, så det bliver meget nemmere at regne ud, hvordan man skal fastsætte en husleje. Så det ikke kommer an på, hvad ejendommen blev brugt til i 1970’erne. For det andet har vi i mange år efterlyst statistik over huslejenævnenes afgørelser. Det ville give en vis rettesnor.

- Og så mener vi faktisk, at almindelige markedskræfter også burde regulere boligudlejningsområdet. Hvis man indgår en kontrakt, så bør det være den, der er gældende. Det vil ikke betyde, at huslejepriserne vil suse i vejret, for udlejerne sætter kun lejen så højt, som han eller hun kan få nogen til at betale. Det samme gælder jo, hvis du køber mælk eller biler. Du kender prisen og siger ja til at betale den, og så er den ikke længere, siger Torben Christensen.

LLO: Markedet skal ikke være frit

Jesper Larsen, LLO, mener også, at huslejenævnene bør offentliggøre deres afgørelser, så man har dem at pejle efter, når man skal fastsætte huslejeniveauet. Til gengæld mener han absolut ikke, at markedet skal være frit, og at en lejekontrakt skal være bindende for begge parter, når den er underskrevet.

- Det er meget rimeligt, at huslejen er omkostningsbestemt, og at man derudover kan lægge 7 procent af ejendommens vurdering i 1973 og et afkast af forbedringer. Der er nødt til at være ens og faste rammer for, hvordan huslejen lægges, så de ikke afhænger af udlejerens økonomi. For lejerens husleje skal ikke være afhængig af, om udlejeren har købt boligen i en høj- eller lavkonjunktur, eller om han har haft en rig onkel og en arv, han kan skyde ind i det.

- Som boligejer må man være klar over, at man tjener på dem i opgangstider og taber på dem i nedgangstider. Det er den risiko, man tager, siger Jesper Larsen.

Minister vil se på udlejning

LLO og Ejendomsforeningen har begge rejst problematikken over for minister for by, bolig og landdistrikter, Carsten Hansen (S), og bl.a. bedt ham om at se på, om huslejenævnene kan offentliggøre deres afgørelser. Carsten Hansen har lovet at se på sagen.