Hvad er projektkøb?

Kendetegnende for et projektkøb er, at den lejlighed, du køber, ofte kun er på tegnebrættet, når du og sælger indgår handlen. Projektejendomme sælges ofte, langt før entreprenøren er begyndt at bygge. Andre gange er byggeriet så fremskredent, at du kan se byggeriets konturer og måske ligefrem besøge en af de første lejligheder i projektet. Lejligheden vil desuden ofte være en del af et større projekt.

Da du som regel ikke kan se den lejlighed, som du køber, betyder det, at du skal være ekstra kritisk over for salgsmaterialet, inden du skriver under på en købskontrakt.

Hvordan er forløbet typisk ved et projektkøb?

Da projektlejligheder kun sjældent er opført på handelstidspunktet, gælder det som køber om at væbne sig med tålmodighed. Der kan nemlig gå lang tid, fra du har skrevet under på købsaftalen, til du endelig kan flytte ind. Ofte rykkes overtagelsesdagen også op til flere gange på grund af forsinkelser i byggeriet.

Der kan være stor forskel på vilkårene i købsaftalerne. De fleste købsaftaler indeholder dog en bestemmelse om, at du som køber skal betale en mindre udbetaling på typisk minimum 30.000 kr., når du skriver under på købsaftalen.

Samtidig skal din bank stille en bankgaranti for resten af købesummen. På overtagelsesdagen vil bankgarantien blive erstattet af en deponering af restkøbesummen i sælgers pengeinstitut.

Senest på overtagelsesdagen, dvs. den dag, hvor du skulle kunne flytte ind i lejligheden, skal du gennemgå lejligheden sammen med sælger for at tjekke eventuelle mangler. Hvis der er større mangler, vil det kunne udskyde overtagelsesdagen, afhængigt af hvordan købsaftalen er formuleret.

De fleste købsaftaler ved projektsalg indeholder bestemmelser, som betyder, at sælger kan vente med at udbedre mindre mangler til 1-års-gennemgangen. Normalt hæfter sælger ved salg af fast ejendom for mangler i op til 20 år. Det er som regel ikke muligt at bruge Huseftersynsordningen, da den kræver, at der er en tilstandsrapport på handelstidspunktet, og det kan der kun være, hvis lejligheden er bygget.

Læs mere i BOLIUS Fakta: 1-års og 5-årsgennemgang (eftersyn).

Ved projektsalg vil sælger næsten altid have begrænset sit ansvar til 5 år efter overtagelsesdagen.

Hvis du skriver under på en købsaftale af en projektlejlighed, er det vigtigt, at du sikrer dig, at sælger også skriver under. Så længe købsaftalen ikke er underskrevet af sælger, har du nemlig ikke en bindende aftale. Et eksempel på, hvor galt det kan gå, er en sag fra salget af projektlejligheder i Sadolin Parken på Amager i København, som ejendomsmægler Hanne Nørrisgaard stod for. Her troede køberne, at de havde indgået en aftale med sælger, men sælger havde ikke skrevet under på aftalen og hævede efterfølgende prisen på lejlighederne.

Hvilke særlige risici løber du ved projektkøb?

Det korte svar er, at du som køber altid skal kontakte en advokat, før du skriver under på en købsaftale. Alternativt kan du sørge for at få indføjet et advokatforbehold i købsaftalen. Det vil sige, at købsaftalen ikke er bindende, før din advokat har godkendt den.

Som køber skal du bl.a. være opmærksom på følgende:

• Er sælger en kendt aktør på markedet? (Kan sælger gennemføre byggeriet?).
• Skal der opføres andet byggeri i området, som kan få indflydelse på f.eks. udsigten eller nærmiljøet?
• Kan sælger frit ændre i materialevalg, hårde hvidevarer, farver m.v.?
• Kan sælger frit udskyde overtagelsesdagen, og kan du af den grund forlange dagbøder og erstatning?
• Hvor skal du bo, hvis sælger udskyder overtagelsesdagen?
• Hvornår er lejligheden klar til overtagelse? (Hvilke fejl og mangler skal køber acceptere?).
• Hvor lang tid hæfter sælger for mangler, og stiller sælger garanti for, at manglerne bliver afhjulpet?
• Er ejerforeningens budget realistisk?
• Finansiering. Rentestigning og kursændringer kan gøre lejligheden dyrere end først antaget.

I forbindelse med at du overtager lejligheden, vil det altid være en god idé at få hjælp af en bygningssagkyndig som din uvildige rådgiver. En bygningssagkyndig kan finde eventuelle mangler og rådgive om, hvordan de udbedres korrekt.