Hvilke økonomiske overvejelser skal du gøre dig, før du udlejer din bolig?

Udlejning af helårsboligen kan være en mulighed, hvis det er svært at få den solgt til den ønskede pris, eller hvis man har købt ny bolig og derfor har dobbelt husleje.

Mange overvejer derfor at leje den ene bolig ud for at få nogle penge ind, mens de forsøger at sælge. Fremgangsmåden er oplagt, men ikke uden ulemper. Først og fremmest kan det medføre en del administrativt og praktisk arbejde, hvilket du kan læse mere om i BOLIUS Fakta: udlejning af helårshus du vil sælge - praktik.

Desuden er udlejning af boligen ingen guldrandet forretning. Selv hvis din gæld i boligen er begrænset, vil du ofte tabe penge på at leje den ud. Derfor kan det tit svare sig at sætte salgsprisen på boligen yderligere ned for at få den solgt hurtigere i stedet for at leje den ud for en kortere eller længere periode, i håb om at priserne stiger igen (eller at nogen vil købe til den pris, du har besluttet at sælge for).

Du kan heller ikke være sikker på, at lejerne behandler og vedligeholder din bolig, installationer og hvidevarer lige så pænt, som du selv ville gøre det. Derfor risikerer du, at boligen taber i værdi eller bliver sværere at sælge, jo længere den lejes ud.

Endelig - og det er måske det mest afgørende - har du ingen som helst mulighed for at vurdere, hvordan boligpriserne vil udvikle sig, om de vil stige eller falde og hvornår. Så hvis du efter et eller to års udlejning sætter ny fart i salgsbestræbelserne, kan markedsprisen være lavere, end sidst du forsøgte at sælge. På den måde kan du samlet set risikere at tabe betydeligt større summer i perioden end du har tjent på udlejningsforretningen.

Hvor meget må du tage i husleje?

Er din bolig opført efter 31. december 1991 (eller var den på det tidspunkt erhvervslejemål), kan du tage markedsbestemt leje. Men kun hvis du og lejer aftaler det i lejekontrakten. Markedsbestemt leje svarer groft sagt til, hvad nogen er villig til at betale for at bo i din bolig.

Er din bolig derimod opført før 31. december 1991 , må du som udgangspunkt tage omkostningsbestemt leje, der typisk er lavere end den markedsbestemte leje.

Hvis lejer - uanset hvad I måtte have aftalt i lejekontrakten - bliver utilfreds med lejens størrelse, kan han altid søge det lokale huslejenævns vurdering af, om lejen er rimelig. Er lejen markedsbestemt, får lejer sjældent medhold.

Er lejen derimod omkostningsbestemt, tager huslejenævnet udgangspunkt i boligens stand og beliggenhed og vil ifølge Danske Boligadvokater kun yderst sjældent acceptere en højere årlig leje end 1.000 kr. pr. kvadratmeter. I de fleste tilfælde sættes lejen dog væsentligt lavere, helt ned til 600 kr. pr. kvadratmeter.

Inden for lejeperiodens første år kan huslejenævnet endda nedsætte lejen med tilbagevirkende kraft. Det betyder, at du skal betale penge tilbage. Samtidig reguleres depositum og eventuelt forudbetalt husleje. Huslejenævnets afgørelse kan ankes til det lokale huslejeankenævn.

Huslejenævnet er ikke en rådgivende instans, og derfor kan du ikke få svar på, hvor høj leje du kan tillade dig at opkræve.

Hvor meget må du opkræve i depositum og forudbetalt husleje?

Du kan som udlejer opkræve et depositum svarende til tre måneders husleje. Er der sket deciderede skader på lejemålet i udlejningsperioden, kan depositummet gå til udbedring af disse.

Herudover kan du opkræve tre måneders forudbetalt husleje. Dette beløb er beregnet til at betale huslejen i den sidste periode af lejemålet.

Hvem skal betale forbrugsudgifterne?

Det skal du sædvanligvis, men du kan kræve beløbet refunderet af lejer, typisk i form af et acontobeløb, der reguleres løbende efter forbrug, eller i form af et på forhånd aftalt beløb.

Bemærk, at de refunderede forbrugsudgifter i skattemæssig henseende registreres som personlig indkomst (det kan du læse mere om nedenfor).

I det omfang det er relevant, skal du huske at skaffe dokumentation for forbrug ved aflæsning af f.eks. el, vand og varme før og efter lejeperioden. Tilsvarende kan det være nødvendigt at indhente data fra teleselskab om forbrug af telefon osv.

Hvordan er en typisk udlejningsøkonomi skruet sammen?

Tager vi udgangspunkt i et typehus fra 1973 på 130 kvadratmeter i udmærket stand med beliggenhed nær offentlig transport, er det ikke urealistisk at kunne tage en leje på 750 kr. pr. kvadratmeter pr. år, altså 97.500 kr. svarende til 8.125 kr. om måneden (såfremt du ikke vil risikere at få huslejenævnet på nakken). Dertil kommer forbrugsudgifter på 28.000 kr. årligt, som lejer skal betale.

I alt kan du i dette tilfælde således opkræve ca. 125.500 kr. om året.

I realiteten får du dog ikke megen glæde af disse penge. Lejeindtægt samt opkrævede forbrugsudgifter beskattes nemlig som personlig indkomst. Til gengæld har du med den mest almindelige skattemodel et standardfradrag på 1,33 procent af ejendommens værdi. Vores "modelhus" er vurderet til 2.700.000 kr., og derfor bliver fradraget 33.250 kr. årligt af den samlede, opkrævede sum. (Der findes en anden skattemodel, men den kræver i højere grad løbende bogholderi og fravælges af mange, og derfor tager vi i dette eksempel udgangspunkt i den enkleste model).

Resten af det opkrævede beløb - dvs. 92.250 kr. - skal du betale indkomstskat af. Som mange andre boligejere betaler du sikkert topskat, og derfor skal du slippe 54.427 til SKAT og kan selv beholde 37.822 kr. Hertil kommer naturligvis det føromtalte fradragsberettigede beløb på 33.250 kr.

Efter skat har du med andre ord 71.072 kr. på lommen. Af dette beløb skal du også betale forbrugsudgifterne på 28.000 kr. Når skat og forbrug er betalt, kan du beholde 43.072 kr. til dig selv af den samlede leje på 97.500 kr.

Hertil kommer, at du selv skal betale renter af den gæld, du fortsat har i huset. Skylder du eksempelvis 1,5 mio. kr. på det p.t. billigste variabelt forrentede lån uden afdrag, koster det ca. 60.000 kr. årligt efter skat at betale renter på lånet (primo oktober 2008).

Udlejning af din bolig er med andre ord langtfra en guldrandet forretning, og i vores eksempel sætter du reelt 17.000 kr. til årligt.

Dertil kommer udgifter til vedligehold af boligen og hårde hvidevarer samt evt. udgifter til advokat og revision. På den måde løber de samlede ekstraudgifter let op i 15-20.000 kr.

Endelig kommer et potentielt værditab som følge af misligholdelse, der, hvis du er virkelig uheldig, andrager et betydeligt højere beløb end depositummet på højst tre måneders husleje. Det kan f.eks. være, at lejers hund har hærget dit plankegulv eller de nymalede døre. Skal du have de resterende penge hjem, skal det ske via et civilt søgsmål, der i sig selv kan være langvarigt og kostbart, også selvom du vinder sagen.

En yderligere risiko ved privat udlejning er, at dine lejere i en periode enten ikke kan - eller vil - betale lejen, og det kan blive sin sag at hive et tilgodehavende hjem og (i sidste ende) få lejerne sat ud.

Gælder der andre regler, hvis du udlejer din bolig i længere tid?

Ja. Hvis du udlejer en bolig i mindst et år, er der i skattemæssig henseende tale om erhvervsmæssig udlejning, dvs. selvstændig erhvervsvirksomhed. Det betyder, at du skal opgøre og medregne et overskud/underskud som personlig indkomst på den udvidede selvangivelse. Du skal også betale arbejdsmarkedsbidrag (AM-bidrag) af indkomsten. Når du udlejer din ejendom, er det nødvendigt at lave et regnskab, der dokumenterer dit overskud/underskud.

Får du andre fradrag, hvis du lejer din bolig ud?

Ja. Du skal stadig betale ejendomsskat, men får til gengæld et fradrag svarende til ejendomsskattens størrelse, hvilket reelt annullerer den i udlejningsperioden.

Skal du søge rådgivning i forbindelse med udlejning?

Udlejning af boligen kan få stor betydning for din og din families økonomi, og du bør altid søge ekstern ekspertbistand. Dels hos en advokat, der kan rådgive dig om regler og praksis i almindelighed og i dit lokalområde i særdeleshed - navnlig i forbindelse med udformningen af lejeaftalen og lejefastsættelse. Dels hos en revisor for at få rådgivning om de praktiske konsekvenser for din privatøkonomi.