Hvilke praktiske overvejelser skal du gøre dig, før du udlejer din bolig?

Udlejning af helårsboligen kan være en mulighed, hvis det er svært at få den solgt til den pris, du gerne vil have, eller hvis du har købt ny bolig og derfor har dobbelt husleje. Du kan leje boligen ud i en begrænset periode - enten mens du venter på bedre tider, eller mens boligen er til salg.

Rent økonomisk er det imidlertid ofte en skidt forretning at udleje sin helårsbolig, hvilket du kan læse mere om i BOLIUS Fakta: Udlejning af helårshus du vil sælge - økonomi.

Faktisk kan det ofte bedre betale sig at sætte prisen ned, så det bliver lettere at sælge boligen inden for en overskuelig tidsperiode frem for at satse på udlejning i den mellemliggende periode.

Rent praktisk medfører en udlejningsforretning også en del arbejde samt økonomiske og administrative forpligtelser.

Hvordan finder du lejere?

Du kan selv finde lejere ved at sætte opslag op, annoncere på nettet eller ved at kontakte store virksomheder, der ofte har medarbejdere udstationeret i Danmark i kortere eller længere perioder.

Alternativt kan du alliere dig med en virksomhed, der både kan finde lejere og administrere udlejningsforretningen. Her er prisen dog ofte så høj, at det ikke er umagen værd at bruge denne løsning for en kortere periode, f.eks. når du skal sælge din bolig.

Flere ejendomsmæglere agerer også "udlejningsbureauer", der tager sig af en større eller mindre del af processen med at finde lejere og administrere udlejningsforretningen.

Hvilke pligter har du som udlejer?

Medmindre du og lejer aftaler andet, har du pligt til at sørge for løbende vedligehold, herunder at sørge for udskiftning eller reparation af installationer og hårde hvidevarer, hvis de går i stykker. Derfor skal du påregne løbende udgifter, fuldstændig som hvis du selv boede i huset.

Ligeledes har du - medmindre du og lejer aftaler andet - samme pligter, som hvis du selv boede i huset, herunder f.eks. at salte fortovet og rydde sne i vinterperioden.

Skal du udarbejde en lejekontrakt?

Ja, det er helt nødvendigt at nedfælde lejeaftalen på et standardiseret grundlag. Du kan enten købe en standardiseret lejekontrakt hos en velassorteret boghandler eller hente den såkaldte "Typeformular A, 8. udgave" på Velfærdsministeriets hjemmeside

Husk også at få med i aftalen, om der gælder særlige vilkår for lejemålet, herunder pligter såsom græsslåning/snerydning. Eller for den sags skyld forbud imod husdyr og rygning inden døre.

Gælder dine forsikringer i lejeperioden?

Du skal altid orientere dit forsikringsselskab, når du lejer din bolig ud. Primært fordi selskabet kan opfatte det som en ændring af risikoforholdene, og derfor skal det have lejlighed til at ændre på dækningsforhold, selvrisiko el.lign. Det er også en god anledning til at spørge selskabet, om der er særlige forsikringsmæssige forhold at tage højde for.

Ofte vil såvel indbo- som bygningsforsikring fortsætte uændret. Sker der indbrud, vil dine ting altså blive dækket, hvorimod lejerens eventuelle indboforsikring dækker hans genstande. Opstår der brand, pludselig vandskade, stormskade el.lign., dækker forsikringen også, fuldstændig som hvis du selv boede i huset. Skulle lejerens søn komme til at sparke en fodbold gennem den store termorude i stuen, vil bygningsforsikringen også dække det - blot han ikke gjorde det med vilje ...

Der er derimod ingen forsikring, der dækker almindeligt slid, herunder f.eks. rødvinspletter på dit kostbare persiske tæppe eller grimme ridser i gulvet. Din indboforsikring dækker heller ikke, hvis lejer tager nogle af dine ejendele. Eftersom han har fuldt legal adgang til huset, vil der i så fald være tale om svig, ikke tyveri.

Her er eneste udvej at formulere lejeaftalen, så lejer forpligter sig til at reetablere bolig og indbo i samme stand som ved lejemålets indgåelse.

Hvor længe må du leje boligen ud?

Når du lejer en bolig ud, som du er ved at sælge, sker det typisk for en nærmere bestemt periode, f.eks. to år. Den begrænsede udlejeperiode skal "være begrundet i parternes forhold på udlejetidspunktet".

Hvis lejer fører sag mod dig i Boligretten med det formål at få lejemålet gjort tidsubestemt, kan du risikere, at det forhold, at du er ved at sælge boligen, ikke anerkendes som gyldig grund til, at lejeperioden er tidsbegrænset. I det tilfælde gøres lejemålet tidsubestemt og kan ikke uden videre opsiges. Heller ikke selvom det skulle lykkes dig at sælge boligen.

På samme måde vil lejemålet automatisk overgå til et tidsubegrænset forhold, hvis lejer bliver boende en måned efter lejeperiodens formelle ophør - uden at du f.eks. med fogedens hjælp forsøger at sætte ham på gaden.

Endelig vil flere på hinanden tidsbegrænsede lejeaftaler ofte medføre, at lejemålet lettere kan gøres tidsubegrænset i Boligretten.

Kan du sætte lejer ud, når boligen sælges?

Sædvanligvis løber en tidsbegrænset lejeperiode tiden ud, medmindre lejer skriftligt accepterer at flytte med et nærmere defineret varsel, f.eks. en eller to måneder. Det kan være praktisk at aftale i det tilfælde, at du får solgt huset, og køber gerne vil rykke hurtigt ind. Husk på den anden side, at des mere du skærper kravene, des mere vil lejer formentlig kræve, at lejen sættes ned.

Er lejeforholdet tidsubegrænset, er det reelt umuligt at sætte lejer på gaden, medmindre han har misligholdt lejeaftalen - f.eks. øvet hærværk eller undladt at betale husleje. Skal du selv flytte tilbage i boligen, kan et tidsubestemt lejeforhold dog opsiges med et "rimeligt varsel" ud fra en vurdering af dine og lejers forhold. I denne vurdering lægges der vægt på, hvor længe du har ejet boligen, samt på lejers muligheder for at finde en anden og passende bolig. Det er Boligretten, der foretager denne "vurdering", hvis lejer protesterer mod opsigelsen.

Derimod kan en eventuel køber ikke opsige lejeforholdet, medmindre det misligholdes af lejer.

Kan du bede lejer deltage i salgsprocessen?

Du kan skriftligt aftale dig til alle tænkelige vilkår, herunder at lejer forlader boligen med kort varsel, når der er fremvisning. Men igen, dette skærpede krav vil rimeligvis medføre, at du er nødt til at sætte lejen yderligere ned for at finde lejere til din bolig.

Skal du udarbejde fejl- og mangelrapport?

Det er en god idé at udarbejde en liste over fejl og mangler, før lejer flytter ind, og når han er flyttet ud igen. Listen skal underskrives af begge parter og tjener som dokumentation for, hvilke skader eller ekstraordinært vedligehold der skal foretages for lejers regning - typisk via fradrag i depositum.

Tilsvarende kan det være relevant at udarbejde en indbofortegnelse, så der er enighed om, hvilke af dine genstande der var i huset ved lejeperiodens begyndelse.