Hvornår kan du få behov for at udleje dit helårshus?

Skal du arbejde en længere periode i udlandet, tager du på to års jordomsejling, eller udstationeres du i den anden ende af landet, får du måske behov for at leje dit helårshus ud imens.

I nogle tilfælde pålægger Boligreguleringsloven dig at lade ejendommen være beboet, når du ikke selv anvender den. Det gælder, hvis du i forbindelse med flytning inden for eller uden for landets grænser ændrer folkeregisteradresse eller helt afmelder dig folkeregistret.

Derimod har du ikke pligt til at udleje dit hus i forbindelse med længere ferieophold eller føromtalte jordomsejling, hvor du typisk bevarer din folkeregisteradresse. Mange vil dog leje boligen ud alligevel, da her er tale om en bekvem ekstraindtægt.

Du har heller ikke pligt til at leje dit hus ud, mens du forsøger at sælge det - også selvom det i værste fald kommer til at stå tomt i halve eller hele år.

Skal du lave en tidsbestemt lejeaftale?

Har du planer om at flytte tilbage i dit hus, umiddelbart efter f.eks. din udstationering er afsluttet, er det klogt at indgå en tidsbestemt lejeaftale. Så har lejerne nemlig pligt til at flytte uden nærmere varsel, senest den dag, det er specificeret i lejekontrakten. Trækker din udstationering ud, kan du forlænge lejeaftalen, hvis lejer har lyst til at blive boende.

Du skal dog passe på med at forny den tidsbestemte lejeaftale gentagne gange eller fra måned til måned. For skulle lejer få smag for at blive boende i længere tid, end du har til hensigt at undvære dit hus, går vedkommende måske til huslejenævnet, der igen kan opfatte de gentagne kontraktfornyelser som forsøg på omgåelse af Lejelovens beskyttelse af lejer. I sidste ende risikerer du, at lejeaftalen anses for tidsubestemt jf. Lejelovens § 80.

Det er en ulempe for dig, da du med en tidsubestemt lejeaftale kan få svært ved at slippe af med lejerne, hvis de nægter at flytte. Vil du opsige den tidsubestemte lejeaftale med den begrundelse, at du selv skal bruge huset, er opsigelsesvarslet nemlig et år - og så længe har du muligvis ikke lyst til at vente.

Hvordan skal lejeaftalen udformes?

Der er ikke lovkrav om, at du skal indgå en skriftlig aftale med lejer. Men det er en god idé at gøre det. Ikke mindst fordi lejeforholdet ellers er reguleret af Lejeloven, der giver lejer ret vidtgående rettigheder.

Du kan med fordel tage udgangspunkt i den standardiserede Typeformular A, 8. udgave, der også går under navnet "Lejekontrakt for beboelse", som du finder på Socialministeriets hjemmeside .

Med denne aftale er det muligt at fravige Lejeloven på flere områder. Navnlig kan du pålægge lejer den indvendige vedligeholdelsespligt, således at han skal aflevere huset i samme stand, som da han overtog det - f.eks. nyistandsat. På den måde kan du sikre dig imod ubehagelige overraskelser. Endelig er det til fordel for både lejer og dig selv at have et klart, nedskrevet aftalegrundlag at forholde sig til.

Er der forskel på at udleje et enkelt værelse og hele huset?

Ja. Du kan altid opsige en person, der lejer et værelse i det hus, hvor du selv har bolig, med en måneds opsigelse uden at skulle angive nærmere årsag. Også selvom lejekontrakten ikke er tidsbestemt. Det kan du ikke, hvis lejeren har brugsret til hele huset.

Du kan anvende samme kontraktskabelon (Typeformular A, 8. udgave) ved udlejning af enkeltværelse, som hvis du udlejer hele huset.

Må du selv fastsætte husleje og depositum?

Ikke helt. Socialministeriet oplyser, at huslejen skal afspejle værdien af det lejede, og derfor må du som udgangspunkt ikke tage mere for at leje dit hus ud, end man ville kunne leje ejendomme med tilsvarende beliggenhed i samme stand og med samme størrelse for. Dog accepteres sædvanligvis afvigelser på op til 10-15 procent.

Du må højst kræve et depositum, der svarer til tre måneders husleje (men kan undlade at gøre det, hvis du vil). Depositum anvendes til at dække eventuelle udgifter til aftalt istandsættelse eller vedligehold, som lejeren ikke selv har udført ifølge den indgåede lejeaftale.

Eventuelt overskydende depositum skal tilbagebetales, når det er muligt at gøre regnskabet op efter lejeaftalens ophør.

Du kan tillige kræve op til tre måneders forudbetalt husleje ved lejeaftalens indgåelse. Disse penge anvendes sædvanligvis til at dække huslejen for de sidste tre måneder af lejeperioden. Men det er dog helt op til dig og lejer at aftale, om de skal dække betaling for en anden periode.

Det er vigtigt at skelne mellem depositum og forudbetalt husleje. Sidstnævnte må nemlig ikke anvendes til at betale for aftalt istandsættelse eller udbedring af skader, der er opstået i lejeperioden.

Hvor meget kan du opkræve for forbrug?

Det er normalt at opkræve et acontobeløb til dækning af forbrugsudgifter til el, vand, varme, kabeltv og lign. Forbrugsafregningen skal holdes adskilt fra huslejen. Typisk reguleres acontobeløbet en gang årligt, afhængigt af det faktiske forbrug.