Forældrekøb af lejlighed

Hvad er et forældrekøb?

Det er, når en forælder eller et forældrepar køber en ejerlejlighed med det formål at leje den ud til deres barn/børn. Manglen på billige lejeboliger i specielt de store uddannelsesbyer har gjort, at de unge kan have svært ved at finde et sted at bo. Ved et forældrekøb kan du hjælpe dit barn med en bolig og måske samtidig gøre en god investering.

I begyndelsen af dette årti var der en kolossal interesse for forældrekøb. En af årsagerne var, at de voldsomme prisstigninger på boligmarkedet gav de etablerede boligejere en stor friværdi, som de bl.a. kunne bruge til at købe studielejligheder til deres børn.

Boligmarkedets kollaps i 2007 vendte imidlertid fuldstændig op og ned på billedet, og interessen for forældrekøb svandt hastigt i takt med friværdierne.
Men efter knapt 3 år med konstante prisfald ser boligmarkedet nu ud til at have stabiliseret sig på et prisniveau, der ligger ca. 30 – 40% under 2007-niveauet.

Da udbuddet af små lejligheder i øjeblikket er højt og renten historisk lav, er det igen blevet attraktivt at gå på jagt efter en god studiebolig til sine børn – men forudsætningen er fortsat, at man har en god opsparing eller disponibel friværdi i sin bolig, som man kan investere.

Fordele og ulemper ved forældrekøb

Der er forskellige omstændigheder, du bør overveje, inden du køber en bolig og lejer den ud til dit barn.

Hvor meget har du f.eks. råd til at betale, og vil du evt. selv overtage lejligheden senere?

Ud over de økonomiske er der andre overvejelser, du kan gøre dig, for at vurdere, om et forældrekøb er en god idé eller ej.

Fordelene ved forældrekøb kan være:

• Dit barn får et sted at bo.
• Dit barn kan bo til en husleje, der er til at betale.
• Som lejer kan barnet søge boligsikring.
• Hvis du har investeret i en større lejlighed, kan dit barn med fordel udleje et værelse til en studiekammerat.
• Afhængigt af prisudviklingen på ejerboliger kan et forældrekøb være en god investering.

Ulemperne ved forældrekøb kan være:

• Du skal udarbejde et regnskab for din "udlejningsvirksomhed"
• Du kan få behov for rådgivning om valg af beskatningsform.
• Når du sælger lejligheden, er værdistigningen skattepligtig, fordi du ikke selv har boet i lejligheden.
• Der er en naturlig risiko ved investeringen, da boligpriserne kan stagnere eller falde.
• Det kræver en god økonomi eller høj friværdi at have råd til forældrekøb.

Selve købet af lejligheden

Huslejen skal være på et rimeligt niveau og må ikke sættes for billigt. Ellers kan du risikere at blive beskattet af differencen mellem den fastsatte husleje og det, den burde være ifølge markedet. Det er Huslejenævnet, som afgør, om en husleje er rimelig, eventuelt på baggrund af en henvendelse fra skattevæsenet.

Som alle andre, der lejer en bolig, kan dit barn søge boligsikring. Hvorvidt barnet er berettiget til boligsikring eller ej, afhænger af huslejen, boligens størrelse og den personlige indkomst og formue, samt om der også er børn i husstanden. Boligsikringen er skattefri.

Hvis barnet lejer et værelse i boligen ud, bliver boligsikringen nedsat forholdsmæssigt.

Barnets lejeindtægt inkl. forbrug er skattefri, hvis den ikke overstiger 2/3 af lejeudgiften inkl. varmeudgifter og boligsikring. Hvis barnet fremlejer et værelse eller flere, er det en god idé, at fremlejekontrakten står i barnets navn. På den måde sikrer du dig, at dette lejeforhold ikke får indflydelse på dit udlejningsforhold.

Du kan læse mere om boligsikring og ansøgning på Danmarks officielle hjemmeside Danmark.dk

Du kan se et eksempel på beskatning ved fremleje af lejebolig på SKATs hjemmeside her

Skattemæssige forhold ved forældrekøb

Skattemæssigt betragtes udlejningen af en ejerlejlighed til dit barn som en selvstændig erhvervsvirksomhed. Det betyder, at overskuddet af udlejningen skal beskattes.

Der er dog visse udgifter, du kan trække fra i lejeindtægterne, såsom:

• Ejendomsskatter
• Eventuelle vedligeholdelsesudgifter (OBS! ikke forbedringsudgifter)
• Vand, kloak- og renovationsafgifter
• Udgifter til administration og revisorbistand vedrørende regnskabet
• Udgifter til forsikring af ejendommen
• Udgifter til skorstensfejer, snerydning og fejning
• Kontingent til grundejerforening
• Afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter.

Hvorvidt du kan trække afgifter fra for dit barns forbrug af lys, vand og varme, afhænger af, om forbruget er en del af huslejen eller opgøres og betales særskilt. Du kan ikke trække udgifter til forbedring af din ejendom fra. Det er derfor vigtigt at kende forskel på vedligeholdelse og forbedring. Vedligeholdelse er alle de bygningsmæssige aktiviteter der foretages for at opretholde bygningens stand og forebygge forfald, for eksempel maling af vinduer, lakering af gulve, maling af vægge, udskiftning af en flækket tagsten.

Forbedring er i sagens natur de bygningsmæssige aktiviteter som gør bygningen mere værd, ved at tilføje noget nyt, for eksempel nye vinduer, nyt tag, nyt gulv.

Du kan selv vælge, om du vil beskattes under virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen.

Hvorvidt du skal vælge den ene eller den anden ordning, kan du få en uddybende forklaring på SKATs hjemmeside her .

Når lejligheden skal sælges igen

Ved salg af lejligheden bliver du beskattet af den fortjeneste, du får, når differencen mellem salgsprisen ekskl. salgsomkostninger og købsprisen inkl. købsomkostninger beregnes. I hvor høj grad fortjenesten beskattes, afhænger af, hvilken beskatningsform der er valgt til beskatning af overskuddet i forbindelse med udlejningen.

Du kan læse mere om Ejendomsavancebeskatningsloven på SKATs hjemmeside her . 

Der er dog en undtagelse i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8 (også kaldet parcelhusreglen), som betyder, at fortjenesten ikke bliver beskattet, hvis du selv har boet i boligen. Det betyder, at hvis du som forælder selv bor i lejligheden og efterfølgende sælger den, bliver fortjenesten ikke beskattet. En anden mulighed er at sælge lejligheden til barnet, som efter at have boet der som ejer kan sælge lejligheden uden at blive beskattet af fortjenesten. Når du som forælder sælger til dit eget barn, har du lov til at sælge til 15 procent under den offentlige ejendomsvurdering.