Hvilke fordele og ulemper er forbundet med køb af ejerlejlighed

En ejerlejlighed er, som navnet siger, en lejlighed, du køber og dermed ejer.

En af fordelene ved at købe en ejerlejlighed er, at lejligheden kan fungere som opsparing. Den månedlige husleje er hovedsagelig afdrag på gæld i kreditforening og bank, og derfor vil gælden være mindre, når lejligheden sælges igen - hvis du ikke har valgt et afdragsfrit lån. Hvis ejendommen ikke har tabt værdi, vil der således være en gevinst.
 
En af ulemperne ved køb af en ejerlejlighed er, at der er en del omkostninger forbundet med handlen af fast ejendom. Du skal f.eks. betale for tinglysninger og advokatbistand. Derudover kan du ikke få boligsikring, hvis du ejer en ejerlejlighed.

Desuden løber du selvsagt risikoen for, at værditab på ejendommen eller lejligheden påfører dig et økonomisk tab. Det kan også betyde, at du for en periode bliver stavnsbundet, hvis du ikke kan sælge lejligheden.

Hvad er en købsaftale, og hvilke type klausuler kan du få indført?

Købsaftalen er handlens vigtigste dokument, fordi den binder både dig og sælger med jeres underskrift. Den indeholder oplysninger om kontantpris, udbetaling, finansiering, overtagelsesdato, medfølgende løsøre, tidsfrister og mange andre forhold.
 
Når både du og sælger har skrevet under, er købsaftalen det bindende, juridiske dokument, der fastlægger vilkårene for handlen. Derfor er det vigtigt, at du får tilføjet købsaftalen alle de mundtlige oplysninger om forhold i lejligheden eller ejendommen som helhed, som sælger eller ejendomsmægler har givet dig.
 
Det er vigtigt, at du nøje gennemlæser købsaftalen og forstår alt, hvad der står i den. Desuden skal du få en advokat samt din bank til at gå den igennem, inden du skriver under, så du er sikker på, at den både juridisk og finansielt er i orden.
 
Hvis du af en eller anden grund ikke når at gennemgå købsaftalen med en advokat eller din bank inden underskrivning, skal du få tilføjet en klausul i købsaftalen, inden du skriver under. Den kan lyde således:
 
"Handlen er fra købers side i sin helhed betinget af godkendelse både fra købers pengeinstitut og fra købers advokat, som begge skal være berettigede til at nægte at godkende handlen uden nærmere begrundelse."
 
Du kan også få indført en klausul, hvis du ikke kan nå at gennemgå lejligheden med en byggesagkyndig, inden du skal skrive under på købsaftalen. Du kan efterfølgende få en byggesagkyndig til at gå lejligheden igennem og har således mulighed for at annullere handlen, hvis der er graverende fejl og mangler.
 
Det er også muligt at få indført klausuler, der kan sikre dig økonomisk ved f.eks. kursstigning.

Ifølge købsaftalen skal du som køber ofte bære kursrisikoen på et eventuelt ejerskiftelån. Men du kan få indført en klausul i købsaftalen, der sikrer, at du som køber kan kræve kurssikring af ejerskiftelånet, så snart lånetilbuddet foreligger. 

Hvordan fungerer fortrydelsesretten?

Forbrugerbeskyttelsesloven giver dig en frist på seks hverdage til at fortryde dit boligkøb. Fristen løber fra det tidspunkt, hvor du og sælger har underskrevet købsaftalen. Det betyder, at du altid har én weekend til at overveje købet en ekstra gang.
 
Brug af fortrydelsesretten koster dig dog penge. Hvis du benytter den, skal du betale sælgeren en godtgørelse på 1 procent af købesummen. Sælgeren eller ejendomsmægleren skal modtage din skriftlige meddelelse samt betalingen inden fristens udløb.

Hvad er et skøde?

En skøde er det dokument, som laves til brug for tinglysningen af din ret til den handlede ejerlejlighed. Skødet indeholder normalt kun de aftaler og vilkår, som fremgår af købsaftalen, men i en omskrevet og forkortet form. De aftaler, der står i købsaftalen, er bindende, selvom de ikke fremgår af skødet.

Kan du overtage et ejerpantebrev?

Ja, det kan du godt. Hvis der er tinglyst et ejerpantebrev på lejligheden, kan du prøve at få indført en klausul i købsaftalen om, at du kan overtage ejerpantebrevet mod selv at betale de forbundne omkostninger.

Siden januar 2000 har sælger ikke længere kunnet overflytte et ejerpantebrev til sin nye ejendom uden at skulle betale ny værdiafgift på 1,5 procent af hovedstolen.

Hvis et ejerpantebrev derimod overtages af dig som køber, skal der kun betales den faste tinglysningsafgift på 1.400 kr., og du kan dermed spare 1,5 procent i værdiafgift af et nyt ejerpantebrev.

Hvilke omkostninger er der ved køb af ejerlejlighed?

Når du køber en ejerlejlighed, er der ud over udbetalingen en del omkostninger ved handlen, som du skal betale.

Hvis sælger har en ejendomsmægler til at stå for handlen, skal der sammen med salgsopstillingen være et hovedtalsskema, hvor din del af omkostningerne er specificeret med de konkrete beløb.

• Der skal bl.a. betales tinglysningsafgift på 1.400 kr. plus 0,6 procent af købesummen ved tinglysningen af skødet.
• Hvis der skal optages et nyt realkreditlån, skal der også betales en tinglysningsafgift på 1.400 kr. plus 1,5 procent af hovedstolen ved tinglysningen af pantebrevet.
• Skal der oprettes et sælgerpantebrev, skal der ved tinglysningen betales en afgift på 1.400 kr. plus 1,5 procent af hovedstolen. Det samme gælder, hvis der skal oprettes et ejerpantebrev som sikkerhed for et lån i din bank til udbetalingen eller indfrielse af sælgerpantebrevet.
• Derudover skal du betale for advokatbistand. Hvad det koster, afhænger af bl.a. af arbejdets omfang og ejerlejlighedens pris. Da priserne kan variere meget, bør du fra starten lave en aftale om honorarets størrelse.
• Det er altid køber, der betaler omkostningerne til oprettelse og tinglysning af sælgerpantebrevet og et eventuelt ejerpantebrev samt de førnævnte gebyrer på gældsovertagelse. Reglen er, at køber også betaler advokatomkostningerne i forbindelse med oprettelse af skødet.

Hvem der betaler tinglysningsafgiften for skødet afhænger af, hvor i landet du har købt lejlighed. Ligger lejligheden vest for Storebælt, vil sælger og køber ofte dele tinglysningsafgiften på skødet lige over. Ligger lejligheden øst for Storebælt, er det fast praksis, at køber betaler alle omkostninger ved skødets tinglysning.
 
I skrivende stund (februar 2010) er det købers marked. Det kan gøre det nemmere at få sælger til at betale alle handelsomkostninger, når I forhandler om købesummen. Det er ikke usædvanligt, at sælger går med til et nedslag i købesummen på denne måde. 

Hvilke rådgivere kan du gøre brug af?

De vigtigste rådgivere, du kan gøre brug af ved køb af en ejerlejlighed, er en byggesagkyndig til at gennemgå lejligheden og ejendommen for fejl og mangler, din bank eller dit pengeinstitut til at gennemgå finansieringen af lejligheden samt en advokat til at gennemgå købsaftalen.