Hvilken vedligeholdelsespligt har du som ejer af en ejerlejlighed?

Som ejer af en ejerlejlighed har du som udgangspunkt pligt til at vedligeholde din lejlighed. Det vil sige inden for dens afgrænsning af vægge til det fri eller til nabolejligheder. Det betyder, at du står for vedligeholdelsen og fornyelsen af gulve, vægge, træværk i lejligheden, døre, skabe og alt andet inventar.

Normalt vil det være sådan, at du skal vedligeholde den indvendige side af vinduerne og af døre fra lejligheden til opgangen, mens ejerforeningen står for den udvendige del.

I forhold til rør og faldstammer i lejligheden er det ofte således, at du har ansvaret for "de vandrette rør". Det er alle rør, der går ud fra de lodrette rør (stigstrengene), og de rør, der går fra afløb og toilet til faldstammen. Du har også ansvaret for lejlighedens radiatorer.

Den enkelte ejerforening afgør gennem sine vedtægter, hvordan vedligeholdelsespligten skal fordeles, så det er vigtigt, at du nærlæser disse punkter.

Hvilken vedligeholdelsespligt har ejerforeningen?

Ofte er udgangspunktet, at ejerforeningen har vedligeholdelsespligten for den udvendige side af vinduerne og af døre til opgangen. Mange steder vil det også være ejerforeningen, der står for udskiftning af defekte vinduer. Men foreningens vedtægter kan godt bestemme, at du som ejer selv skal vedligeholde og udskifte vinduer.

Det vil ofte være ejerforeningen, der har ansvaret for "de lodrette rør" i lejlighederne. Det vil sige alle stigstrenge og faldstammer. Hvis I har denne fordeling af vedligeholdelsespligten i din ejendom, har ejerforeningen ansvaret for vedligeholdelse og fornyelse af fælles rør og faldstammer frem til de individuelle forgreninger i de enkelte lejligheder.

I nogle ejerforeninger er det dog sådan, at ejerforeningen vedligeholder og fornyr alle faldstammer, rør og radiatorer frem til ballofix eller forskruning til haner. I de tilfælde har lejlighedsejeren kun vedligeholdelsespligten for blandingsbatterier og vandhaner, mens foreningen står for resten.

Da reglerne varierer fra ejerforening til ejerforening, skal du læse vedtægterne for den ejerforening, du overvejer at købe lejlighed i. På den måde kan du slippe for ubehagelige økonomiske overraskelser, f.eks. at du selv skal stå for udskiftningen af eventuelle defekte vinduer.

Hvem har vedligeholdelsespligten på fællesområder?

Det er ejerforeningen, der har vedligeholdelsespligten for selve ejendommen og fællesområder, og det betaler du for via fællesudgifterne.

Foreningens vedtægter kan dog fastlægge, at du som ejer har en arbejdsforpligtelse i forhold til fællesområderne. Sådanne regler bliver ofte vedtaget for at holde fællesudgifterne nede.

Du og de andre ejere kan f.eks. have ansvaret for trappevask og snerydning, eller I er forpligtet til at deltage i arbejdsweekender, hvor I i fællesskab står for noget af ejendommens vedligeholdelse.

Hvilke økonomiske forpligtelser har du i forhold til ejerforeningen?

Som lejlighedsejer har du visse økonomiske forpligtelser over for ejerforeningen. Du skal bl.a. betale fællesudgifter, varme, koldt og varmt vand, antennebidrag og i nogle tilfælde bidrag til grundfond.

En grundfond er en opsparing, som nogle ejerforeninger vælger at oprette for at kunne betale for større planlagte eller uforudsete udgifter. Ideen er, at ejerne får fordelt bidraget til store udgifter over en årrække, så I ikke hver især pludselig skal lægge en stor sum, hvis ejendommen f.eks. skal have nyt tag.

Fællesudgifter er de omkostninger, der er forbundet med drift og vedligeholdelse af ejerforeningens grund, fælles bygninger og inventar og fælles forsynings- og serviceordninger som f.eks. renovation. Fordelingen af fællesudgifterne bliver ofte bestemt ud fra lejlighedernes fordelingstal.

Fordelingstallene fastsættes ud fra lejlighedernes størrelse og ofte under hensyn til lejlighedernes værdi, da ejerforeningen blev stiftet. Hvis der ikke er fastsat et fordelingstal, er lejlighederne ligestillede, og ejerne skal således betale det samme beløb til fællesudgifterne.

Fællesudgifterne bliver betalt a conto enten pr. måned eller pr. kvartal, og bidragenes størrelse afhænger af foreningens budget for det kommende år. Både i købsaftalen og i ejerlejlighedsskemaet kan du se, hvilket acontobidrag du skal betale.

Varme og varmt vand bliver også opkrævet a conto af ejerforeningen. Omkostningerne bliver enten fordelt efter forbrug eller fordelingstal. Sælger skal oplyse dig om det aktuelle forbrug.

Det er blevet mere udbredt, at hver lejlighedsejer også betaler sit forbrug af koldt vand. Fordelingen af omkostningerne sker efter samme princip som for forbruget af varmt vand.

Hvilken økonomisk sikkerhed kan ejerforeningen kræve af dig?

De fleste ejerforeninger kræver, at lejlighedsejerne i forhold til ejerforeningen stiller et bestemt beløb som sikkerhed for de fælles udgifter.

Formålet er, at ejerforeningen ikke lider tab i forbindelse med en tvangsauktion, fordi ejeren ikke kan betale sine fællesudgifter til foreningen, ejendomsskatter eller ydelser til kreditforening. Da lejlighedsejerne hæfter solidarisk, sikrer det altså, at de andre lejlighedsejere ikke kommer til at betale ekstra.

I praksis bliver sikkerheden ofte stillet, ved at foreningens vedtægter bliver tinglyst på alle ejerlejlighederne, så der bliver stiftet pant (sikkerhed) på det bestemte beløb, der står nævnt i vedtægterne. Det kalder man, at vedtægterne "tinglyses pantstiftende". Der kan også stilles sikkerhed i form af et ejerpantebrev, et skadesløsbrev eller et depositum.