Almene lejeboliger
1. juli 2005 trådte en ny lov om råderet i almene lejeboliger i kraft. Råderetten handler i al sin enkelhed om, at du har ret til at forbedre din lejelejlighed. Den giver altså lejere, der har lyst til at forbedre eller ændre deres almene lejligheder, mulighed for at gøre det.

Det kan både dreje sig om små justeringer og store ændringer. Det kan f.eks. være at opsætte fliser eller sætte et nyt køkken eller bad op. Princippet i råderetten er, at den enkelte lejer selv bestemmer, hvad der skal ændres, og selv sørger for, at arbejdet bliver udført og finansieret.

Der skelnes mellem forbedrings- og forandringsarbejder:

• Forbedringsarbejder forhøjer det lejedes værdi og giver dig ret til godtgørelse, hvis du flytter, og der kan ikke kræves reetablering. Det kan f.eks. være et nyt køkken. Boligorganisationen har et råderetskatalog, hvor du kan se, hvad der hører under forbedringsarbejder.
• Forandringsarbejder forbedrer ikke det lejedes værdi, og du kan ikke få godtgørelse, hvis du flytter. Du kan lave permanente forandringsarbejder eller arbejder, som kan kræves reetableret, hvis du flytter. Det er boligorganisationen, der vurderer, om arbejdet kun har interesse for dig, og det dermed kan kræves reetableret, hvis du flytter. Det kan f.eks. være en ændring af gulvbelægningen. Forandringsarbejder skal aftales individuelt mellem lejeren og boligorganisationen.

Du har desuden ret til at ændre på ruminddelingen ved at opsætte, flytte eller fjerne skillevægge. Det giver dog ikke ret til godtgørelse, hvis du flytter.

Private lejeboliger
Ifølge Lejeloven har du også ret til at foretage forbedringer i private lejeboliger. Det drejer sig om:

• Nyt eller forbedret bad, wc og køkken, herunder udskiftning af de hårde hvidevarer, der hører til lejligheden.
• Energibesparende foranstaltninger.
• Tekniske installationer, herunder elinstallationer.

Hvis du ønsker at udføre andre forbedringer end dem, der er nævnt i Lejeloven, kan du forsøge at lave en aftale med udlejer.

Fælles for alle ændringer eller ombygninger i lejeboliger er, at du altid skal anmelde det skriftligt til udlejeren, inden du går i gang med arbejdet.

Hvilke regler og love gælder i forbindelse med ombygning af en lejelejlighed?

Som lejer er du både underlagt Lejeloven, Byggeloven og reglerne i Bygningsreglementet, hvis du vil foretage ændringer og ombygning af lejligheden. Byggeloven er den overordnede lov på byggeområdet, mens bygningsreglementet indeholder de detaljerede regler for byggeri.

Hvilke ændringer i en lejelejlighed skal du have tilladelse til?

Før du laver ændringer eller ombygning i din lejelejlighed, skal du skriftligt anmelde det til udlejer eller administrator. Hvis udlejer ikke har gjort indsigelser inden for seks uger efter anmeldelsen, må du gå i gang.

I kommunens tekniske forvaltning skelnes der mellem ombygninger, du skal søge om byggetilladelse til, og ombygninger, der blot skal anmeldes.

Langt de fleste ændringer, du må udføre i en lejelejlighed, hører under kategorien "mindre byggearbejder" og kræver ikke byggetilladelse fra kommunen, ligesom der ikke stilles krav om ibrugtagningstilladelse.

Der er imidlertid anmeldelsespligt for en række enkeltstående byggearbejder.

Det gælder f.eks. opsætning eller nedtagning af brændeovn, ombygning af badeværelse og køkken, nedrivning eller opsætning af vægge samt sænkning af lofter. Du skal også anmelde til kommunens tekniske forvaltning, hvis du ændrer rørføringen eller på antallet af vandinstallationer.

Ved andre mindre ændringer i lejligheden, f.eks. nedtagning eller opsætning af radiatorer, udskiftning af håndvask m.v., er der ikke anmeldelsespligt over for kommunen.

Du skal altid søge om tilladelse hos udlejer eller administrator, før du foretager nogle ændringer.

Hvor skal du søge om tilladelse?

Privat lejelejlighed
Hvis du bor i en privat lejelejlighed, skal du først give udlejer eller ejendommens administrator skriftlig besked om, hvilke ændringer eller ombygninger du vil foretage. Derefter skal du sende eller aflevere din ansøgning om byggetilladelse eller din byggeanmeldelse til den tekniske forvaltning eller centret for byggeri i din kommune.

I mange kommuner kan det ske via deres hjemmeside, hvor der vil ligge elektroniske ansøgnings- eller anmeldelsesskemaer. Du skal vedlægge en plantegning i tre eksemplarer i målestoksforholdet 1:100, hvor du markerer, hvilke ombygninger du vil foretage i lejligheden.

Hvis du ansøger om tilladelse til eller anmelder byggearbejder i en privat lejelejlighed, skal du desuden vedlægge en fuldmagt fra ejeren, dvs. udlejer eller administrator af ejendommen. Du skal tilsvarende kunne vise ejer en kvittering fra kommunen, når ansøgningen eller anmeldelsen har fundet sted.

Almen lejelejlighed
I almene lejeboliger står boligorganisationen for at indhente byggetilladelse hos kommunen, og den besigtiger de færdige forbedringer. Du skal dog betale gebyret for kommunens behandling af ansøgningen.

Kan du få refunderet dine udgifter til forbedringer af en lejelejlighed?

Almen lejelejlighed
Du kan godt få refunderet dine udgifter til forbedringer, hvis du bor i en almen lejelejlighed. Hvis forbedringerne er godkendt, inden du går i gang, og du kan dokumentere dine udgifter bagefter, kan du ifølge råderetten få en del af dine udgifter refunderet, hvis du flytter.

For almene lejelejligheder er beløbsgrænsen for, hvor meget du kan få refunderet, sat til højst 110.000 kr. (2009), og afskrivningsperioden ligger på 10-20 år. Det betyder, at du ved fraflytning får en større eller mindre del af de afholdte omkostninger refunderet, alt efter hvor stor afskrivningen har været.

Privat lejelejlighed
Som lejer i en privat lejebolig har du ret til at modtage en godtgørelse ved fraflytning, hvis du har udført en eller flere af de tidligere nævnte forbedringer:

• Nyt eller forbedret bad, wc og køkken, herunder udskiftning af de hårde hvidevarer, der hører til lejligheden.
• Energibesparende foranstaltninger.
• Tekniske installationer, herunder elinstallationer.

I private udlejningsejendomme kan godtgørelsen højst udgøre 30.000 kr., og godtgørelser på mindre end 2.000 kr. udbetales ikke. Der findes særlige regler for beregningen af, hvordan godtgørelsen nedskrives over en nærmere angivet årrække. Reglerne kan du finde i Lejeloven.

Hvad sker der, hvis du overtræder gældende love og regler ved ombygning af en lejelejlighed?

Som lejer har du pligt til at sørge for, at din ombygning lever op til kravene i Byggeloven.

Hvis kommunen finder ud af, at din lejlighed ikke overholder kravene i loven, vil man i første omgang skrive til dig og bede dig om at rette op på de ulovlige forhold. Efterkommer du ikke et sådant påbud inden for tidsfristen, kan du blive idømt bøder. I sidste ende kan kommunen vælge at udbedre de ulovlige forhold på din regning.

Du kan også blive idømt bøder, hvis du:

• Igangsætter en ombygning uden at have søgt byggetilladelse, hvis det kræves.
• Gennemfører en ombygning på anden måde, end kommunen har givet tilladelse til.

Det er altid en god idé at kontakte teknisk forvaltning i kommunen, inden du går i gang med en ombygning, så du er sikker på, at dit byggeprojekt er lovligt.

Det kan også få konsekvenser i forhold til din udlejer, hvis du ikke overholder de gældende regler for ombygning. Udlejer kan f.eks. kræve, at du fører lejligheden tilbage til dens tidligere stand, eller at du lovliggør ombygningen. Du kan i sidste instans blive opsagt, hvis du ikke overholder gældende regler.