Hvilke regler gælder for ombygning af andelslejligheder?

Hvilke ombygninger må du foretage i en andelslejlighed?

Som andelshaver kan du have ønsker om at ombygge visse dele af lejligheden eller dens installationer. Det kan f.eks. være, at du vil have nyt badeværelse eller køkken, eller at du vil rive vægge ned eller sætte nye op.

Du må gerne foretage ændringer i lejligheden, selvom du reelt ikke ejer den. Du skal dog have tilladelse fra andelsboligforeningens bestyrelse, før du går i gang. Kommunens tekniske forvaltning vil også kræve en fuldmagt fra foreningens bestyrelse for at give dig byggetilladelse, da andelsforeningen er den tinglyste ejer af ejendommen.

I følge normalvedtægten for private andelsboligforeninger er du som andelshaver berettiget til at foretage forandringer inde i boligen. Ombygningen skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest tre uger, inden du går i gang.

Bestyrelsen kan gøre indsigelse inden tre uger efter din anmeldelse, og i så fald skal du udskyde projektet, indtil der er enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at bestyrelsens indsigelse er uberettiget.

Hvilke regler og love er du underlagt i forbindelse med ombygning af en andelslejlighed?

Som andelshaver er du underlagt Byggeloven og reglerne i Bygningsreglement 2008, BR08. Byggeloven er den overordnede lov på byggeområdet, mens bygningsreglementet indeholder de detaljerede regler for byggeri.

Du er også underlagt andelsboligforeningens gældende regler og vedtægter på området. Hvis foreningen følger normalvedtægten, er du berettiget til at foretage ændringer inde i selve lejligheden.

Andelsboligforeningen kan i sine vedtægter have andre regler og procedurer med hensyn til ombygning. Derfor skal du læse foreningens vedtægter samt en eventuel husorden, før du går i gang med en ombygning. Er du i tvivl, er det altid en god idé at kontakte bestyrelsen.

Hvilke ombygninger af en andelslejlighed skal du søge om tilladelse til?

I kommunens tekniske forvaltning skelnes der mellem ombygninger, der skal søges om byggetilladelse til, og ombygninger, der blot skal anmeldes.

Langt de fleste ændringer, du må foretage i din lejlighed, hører under kategorien "mindre byggearbejder" og kræver ikke byggetilladelse fra kommunen, ligesom der ikke stilles krav om ibrugtagningstilladelse.

Der er imidlertid anmeldelsespligt for en række enkeltstående byggearbejder.

Det gælder f.eks. opsætning eller nedtagning af brændeovn, ombygning af badeværelse og køkken, nedrivning eller opsætning af vægge samt sænkning af lofter. Du skal også anmelde til kommunens tekniske forvaltning, hvis du ændrer rørføringen eller på antallet af vandinstallationer.

Det kræver byggetilladelse samt en ibrugtagningstilladelse fra kommunen, hvis du f.eks. vil fjerne bærende vægge i lejligheden.

Du skal have en ingeniør til at lave statiske beregninger af, hvilket tryk der hviler på den pågældende væg. Beregningerne er afgørende for, om og hvordan den bærende væg kan fjernes. De statiske beregninger skal vedlægges din ansøgning om byggetilladelse..

I et etagebyggeri er der forskel på trykket på de bærende vægge på de forskellige etager. Jo højere oppe du bor, jo mindre belastning er der på de bærende vægge.

Ved mindre ændringer i lejligheden, f.eks. nedtagning eller opsætning af radiatorer, udskiftning af håndvask m.v., er der ikke anmeldelsespligt over for kommunen. Men i de fleste tilfælde skal du alligevel underrette andelsboligforeningen, da ændringerne kan have betydning for beregningen af varmeforbruget.

Hvor skal du søge om tilladelse til ombygning af en andelslejlighed?

Ved ombygninger skal din ansøgning om byggetilladelse eller din byggeanmeldelse sendes eller afleveres til den tekniske forvaltning eller centret for byggeri i din kommune. I mange kommuner kan det ske via deres hjemmeside, hvor der vil ligge elektroniske ansøgningsskemaer eller anmeldelsesskemaer.

Hvis du skal søge byggetilladelse eller har anmeldelsespligt hos kommunen, skal du have en fuldmagt fra andelsboligforeningens bestyrelse, inden du ansøger. Du skal vise bestyrelsen en kvittering fra kommunen, når ansøgningen eller anmeldelsen har fundet sted.

Du skal skriftligt meddele foreningens bestyrelse, hvis du foretager ombygninger eller ændringer i din lejlighed. Det gælder også, selvom ændringerne ikke kræver byggetilladelse eller anmeldelse hos kommunen.

Hvordan skal ansøgningen om byggetilladelse udformes?

Ved anmeldelse til kommunen skal du udfylde et ansøgningsskema til anmeldelser. Du skal derudover vedlægge en plantegning i tre eksemplarer i målestoksforholdet 1:100, hvor du markerer, hvilke ombygninger du vil foretage i lejligheden. Du skal også vedlægge en fuldmagt fra andelsboligforeningens bestyrelse.

Ved ansøgning om byggetilladelse skal du udfylde ansøgningsskemaet til byggetilladelser. Ansøgningen skal også vedlægges en plantegning i tre eksemplarer, hvor du markerer, hvilke ændringer du har planer om at foretage i lejligheden, samt en fuldmagt fra foreningens bestyrelse.

Sammen med byggetilladelsen modtager du påbegyndelses- og færdigmeldingskort, som du ved arbejdets start og slutning skal videresende til det center for byggeri, der skal føre tilsyn med byggeriet. Når din ombygning er færdig og godkendt, får du en ibrugtagningstilladelse, som du skal vise foreningens bestyrelse.

Hvis dit ombygningsprojekt ændrer sig undervejs, skal du underrette teknisk forvaltning eller Center for Byggeri, som så tager stilling til ændringerne. Du kan få råd og vejledning samt de tegninger, du skal bruge, hvis du henvender dig personligt i kundecentret.

Både ved anmeldelser og ansøgninger om byggetilladelse skal du betale et gebyr. Du kan se på kommunens hjemmeside, hvad det aktuelle gebyr er.

Hvad sker der, hvis du overtræder de gældende love og regler for ombygning af andelslejligheder?

Som andelshaver har du pligt til at sørge for, at din lejlighed lever op til kravene i Byggeloven.

Hvis kommunen i forbindelse med ombygning eller salg konstaterer, at din lejlighed ikke overholder kravene i loven, vil man i første omgang skrive til dig og bede dig om at rette op på de ulovlige forhold. Efterkommer en du ikke et sådant påbud inden for tidsfristen, kan du blive idømt bøder. I sidste ende kan kommunen vælge at udbedre de ulovlige forhold på din regning.

Du kan også blive idømt bøder, hvis du:

• Igangsætter en ombygning uden at have søgt byggetilladelse, hvis det kræves.
• Gennemfører en ombygning på anden måde, end kommunen har givet tilladelse til.

Det er altid en god idé at kontakte teknisk forvaltning i din kommune, inden du går i gang med en ombygning, så du er sikker på, at dit byggeprojekt er lovligt.

Det kan også have konsekvenser i din andelsboligforening, hvis du ikke overholder de gældende regler og vedtægter for ombygning. Bestyrelsen kan f.eks. kræve, at du fører lejligheden tilbage til dens tidligere stand, eller at du lovliggør ombygningen.

I sidste instans kan du blive ekskluderet af andelsboligforeningen, hvis du ikke overholder vedtægterne eller husordenen. Det betyder, at du skal fraflytte din bolig, som derefter kan sælges.