Taget er den del på huset, der har flest skader. Men også skader på vinduer, døre, vægge og bad følger godt med.

Det viser en opgørelse, som Bolius Boligejernes Videncenter har lavet ud fra Erhvervs- og Byggestyrelsens database over samtlige tilstandsrapporter i Danmark fra efteråret 2004 og til primo januar 2009. I alt er der lavet 325.715 tilstandsrapporter i perioden.

27 skader pr. tilstandsrapport

I gennemsnit er der 26,7 skadeangivelser pr. tilstandsrapport, f.eks. K1’ere, K2’ere og K3’ere. Mere end hver femte fejl findes i tagkonstruktionen, mens hver syvende fejl er en skade på vinduer eller døre.

Den mest almindelige skade på taget findes i følge opgørelsen på tagbeklædningen og rygningen. Her er der fundet en lille halv million skader.

Tagrender og tagnedløb tegner sig for rundt regnet det halve, mens det udvendige træværk tager den sidste medaljeplads med 80.000 skader primært fordelt på K1, K2 og K3’ere.

Huller i taget kan give store skader

- Taget er normalt en mere sart overflade end ydervæggene, og der kommer markant mere vand på taget end på ydervæggene. Derfor er utætheder i tagbelægningen mere kritiske.

- Det kan føre til større fugtskader i f.eks. lofter, angreb af skimmelsvamp og nedbrydning af spær og lægter i tagkonstruktionen, siger produktchef i Bolius, Anders Bruhn.

Tagskader kan være billige eller dyre at udbedre

Ejendomsmægler Niels Krag fra EDC oplever mange skader på tage i sin hverdag.

- Tagskader er dem, vi ser flest af. Og det er også her, vi oplever flest K3’ere. Så længe det bare handler om en knækket tagsten, er der tale om en udskrivning, der kan klares for meget små penge. Handler det om træværk, der ikke er vedligeholdt med skimmelsvamp og råd til følge, kan det få slemme økonomiske følgeskader.

- Det allerværste er dog, hvis der er problemer med vindafstivning og stabilisering. Der har vi set eksempler på voldsomme følgeskader som f.eks. sætningsskader, hvor gasbetonen slår revner. Det kan stå i flere hundrede tusinde kroner at udbedre, siger Niels Krag.

Mange skader på døre, vinduer og badeværelser

Skader på døre og vinduer og badeværelse er andre store klassiske skadeanmærkninger i tilstandsrapporterne. Det kan f.eks. være en punkteret termorude eller revnede fliser i badeværelset.

Er skadekarakteren sat til K2 eller K3, er det værd at få skaden udbedret. For begge bygningsdeles vedkommende vil en skade blive yderligere forværret af vand.

Forstå din tilstandsrapport En tilstandsrapport kan være svær at forstå for almindelige mennesker, men nu gør Bolius det meget lettere. I den nye guide ”Forstå din tilstandsrapport” kan du bl.a. læse om: Hvilke oplysninger du kan finde i en tilstandsrapport. Hvordan en boligs synlige skader, tegn på skader og risiko for skader på bygningsdele og personer registreres og vurderes. Hvordan du kan bruge en tilstandsrapport, og hvad du ikke kan bruge den til. Hvorfor det er vigtigt at være opmærksom på alle K’er og ikke kun K3 skader. Udover eksempler fra tilstandsrapporter, kan du også se eksempler på typiske K1, K2 og K3 skader samt læse skadesbeskrivelser. Læs ”Forstå din tilstandsrapport” her.

Det positive er, at det er billigt og hurtigt at få repareret mange af de mest gængse skader. Det anfører arkitekt, bygningskonstruktør og beskikket bygningssagkyndig, Jesper Holm.

Billigt at ordne mange skader, men gør det ordentligt

- Vandindtrængen ved vinduer som følge af manglende eller ikke vedligeholdte glaslister og afskallet maling omkring vinduet, kan afhjælpes ved selv at gå i krig med opgaven.

- For ældre badeværelser lavet før det seneste bygningsreglement, er der ofte fare for vandindtrængen i fugen mellem væg og gulv. Det kan udbedres ved at selv at tætne med en silikonefuge hele vejen rundt i brusenichen. Det koster 50 kr., men betyder en alvorlig skade mindre i tilstandsrapporten, fortæller Jesper Holm.

Husk dog at være omhyggelig med, at det bliver gjort rigtigt. Ifølge Anders Bruhn fra Bolius bliver arbejdet med en ny fuge ofte gjort så dårligt, at der alligevel kommer en K3-anmærkning i tilstandsrapporten.

Fliser skal brækkes op

Der er også skader, der ikke uden videre kan udbedres.

- Gulvafløb, der er lavet ufagmæssigt, kan man ikke redde. I gamle badeværelser, hvor der er lagt et nyt lag beton og efterfølgende klinker typisk oven på et gammel terrazzogulv, vil der opstå en fri betonkant mellem ristramme og afløbsskål. Det kan resultere i vandindtrængen under gulvet, og kan kun reddes ved at fliserne brækkes op, hvilket er en dyr omgang, siger Jesper Holm

Læs mere om tilstandsrapporter og følg en byggesagkyndig på job i juni-nummeret af Bolius' boligmagasin BEDRE HJEM, der netop er udkommet.

Typiske K3’ere i en tilstandsrapport Knækkede tagsten eller eternitplader. Utætheder i undertag. Tag med manglende stabilisering eller vindsikring. Tag med mangelfuld understrygning. Defekt/manglende fuge på badeværelse mellem væg og gulv. Gulvafløb med frie betonkanter mellem afløbsskål og ristramme. Jern lagt efter kobber i vandretningen i brugsvandsinstallation. Vindue, der ikke opfylder krav til flugtvej. Sætningsrevner i sokkel/fundament. Aftræk fra badeværelse ender på loft og føres ikke ud i det fri. Kilder: Anders Bruhn, produktchef i Bolius, Jesper Holm, arkitekt, bygningskonstruktør og beskikket bygningssagkyndig og energikonsulent samt Niels Krag, statsautoriseret ejendomsmægler.

Sådan læses K’erne i tilstandsrapporten K0: kosmetiske forhold. Uden betydning for bygningsdelens funktion. K1: Skader, som vurderes ikke at ville udvikle sig med tiden. K2: Skader, som vurderes til at være af en sådan grad, at der er tale om funktionssvigt, men som ikke medfører skader på andre bygningsdele. K3: Skader, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for en overskuelig tid og samtidig medfører risiko for skade på andre bygningsdele. UN: Forhold, hvis konsekvenser ikke kan fastlægges ved umiddelbart skøn men kræver at det undersøges nærmere. Der kan være tale om en alvorlig skade og forholdet bør derfor altid undersøges.

Samlede skader fordelt på de 11 bygningsdele Tagkonstruktion 1.887.484 21,7 % Vinduer/døre 1.261.187 14,5 % Yder- og indervægge 1.220.598 14,1 % Bad/toilet/bryggers total 824.458 9,5 % Fundamenter/sokler      767.923 8,8 % Kældre/krybekældre/terrændæk 555.280 6,4 % Gulvkonstruktion og gulve 551.841 6,4 % VVS-installationer 449.539 5,2 % Lofter/etageadskillelse 433.382 5,0 % El-installationer 416.300 4,8 % Indvendige trapper 314.127 3,6 % I alt skader 8.682.119 100 Kilde: Erhvervs- og Byggestyrelsens database over samtlige tilstandsrapporter i Danmark fra efteråret 2004 til primo januar 2009.