En tilstandsrapport med K3’ere giver ofte rynkede bryn for potentielle købere. Men K3-skader behøver ikke at være så slemme endda. En K1’er eller K2’er kan være langt dyrere at udbedre end en K3’er.

I følge Anders Bruhn, produktchef hos Bolius, har mange købere et overdrevent fokus på tilstandsrapportens K3’ere. En K3-skade er en kritisk skade, der vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for en overskuelig tid og risikerer at give skader på andre bygningsdele, hvis skaden ikke ordnes.

K3'ere kan være nemme og hurtige at lave

- Men det er ikke det samme som, at huset er ved at falde fra hinanden eller kræver rige onkler at få skik på. Karakterafgivelsen siger nemlig intet om, hvor dyrt det bliver at udbedre. En K1 skade er ikke akut, men kan alligevel være ret bekostelig at udbedre, forklarer Anders Bruhn.

Han fortsætter:

- En K3-skade er akut og bør ofte udbedres med det samme. Men et hul i taget, hvor vandet kan løbe ind og volde skade på andre bygningsdele, behøver ikke være en større sag at lave. Kan det løses med to nye tagsten, er det en opgave, der er til at overse, siger Anders Bruhn.

Tre K3’ere pr. tilstandsrapport

I følge Bolius’ opgørelse fra Erhvervs- og Byggestyrelsens database over samtlige tilstandsrapporter fra efteråret 2004 til primo januar 2009 har hvert hus i snit tre K3’ere, syv K2’ere og ti K’1ere.

Anders Bruhn mener, at K3’erne bør tages alvorligt, men du bør også afdække, hvad K1’erne og K2’erne dækker over, og rette et kritisk blik på kategorien UN, der betyder ”undersøges nærmere”.

Eksempler på skader Eksempler på K1-skader: Mindre revner i murværk. En tagsten, der ligger lidt skævt. Revner i lofter. Løstsiddende tapet og træbeklædning. Eksempler på K2-skader: Større revner i mure, evt. som følge af revner i soklen. Gulvkonstruktioner med revner (fliser, betongulv i kælder eller garage m.v.). Punkterede termoruder eller revnede ruder. Løstliggende og revnede klinker på udendørs trapper. Eksempler på K3-skader: Hul i klimaskærmen (tag, ydervægge, vinduer og terrændæk), som giver risiko for, at der kan trænger vand ind, f.eks. hul i taget. Skader i vådrum (badeværelse, toilet og bryggers), som betyder, at der kan trænge vand ud i konstruktionerne, f.eks. utæthed i gulvafløb, revnede fuger og fliser samt helt eller delvist løstsiddende fliser på gulve og vægge. Manglende afstivning af tagkonstruktioner. Manglende værn på trapper og altaner. Kilde: Forstå din tilstandsrapport

Ikke alle skader behøver udbedres

- En tilstandsrapport kan i princippet have 15 K3’ere, der koster det samme at udbedre som en enkelt K1’er. Samtidig er det ikke sikkert, man behøver at udbedre alle K3’ere.

- Det handler om, hvordan nye ejere bruger huset. Hvis en familie ikke skal bruge det ene badeværelse, hvor afløbet ikke er tæt, så er det ikke her, man behøver starte udbedringen af skader, siger Anders Bruhn.

K2- og K1-skader kan koste kassen

Jesper Holm, arkitekt, bygningskonstruktør og beskikket bygningssagkyndig og energikonsulent har set mange tilstandsrapporter, hvor det er ikke er K3’erne, men de snigende K1 og K2’ere, der kræver den store pung op ad lommen.

- Løse fuger på husets facader skal karakteriseres som en K1’er, for der er ikke tale om, at huset falder sammen inden for overskuelig tid. Men vælger man at udbedre skaden, kan det nemt koste 100.000 kr. at få fuget hele huset.

- På samme måde vil et sildeparketgulv, der aldrig har været vedligeholdt, og derfor kan have en mørk overflade og urinpletter fra et kæledyr, blive karakteriseret som en K1’er. Her er ikke tale om en skade, der nedbryder andre bygningsdele, men skal du have istandsat gulvet, koster det hurtigt mange tusinde kroner, forklarer Jesper Holm. 

Sæt pris på skader

Hos EDC ejendomsmægler Niels Krag fra Næstved er der generelt meget fokus på husets tilstandsrapport – uanset hvilken form for skader, der er.

- Vi vurderer skadesopgørelserne under et og ser ikke mindre på nogen skader end andre. Vi oplever, at mange kunder kigger på tilstandsrapporten med skepsis.

- Derfor tager vi også en snak med sælger, om der skal gives afslag i forhold til de mere omkostningsfulde K’ere eller om skaderne skal udbedres inden. I langt de fleste tilfælde vælger sælger at indhente tilbud på de aktuelle skader og lade køber udbedre dem, fortæller Niels Krag.

Skadeangivelser pr. tilstandsrapport I gennemsnit er der 26,7 skadesangivelser pr. tilstandsrapport. De fordeler sig sådan: IB: Ingen bemærkninger:              5,4 (20 %) K0: Kosmetiske skader:                  0,7 (3 %) K1: Mindre alvorlige skader:             10,3 (38 %) K2: Alvorlige skader:                   6,9 (26 %) K3: Kritiske skader:                   3,0 (11 %) UN: Bør undersøges nærmere:               0,4 (2 %) Kilde: Erhvervs- og Byggestyrelsens database over tilstandsrapporter udarbejdet fra efterår 2004 til januar 2009.

Forstå din tilstandsrapport En tilstandsrapport kan være svær at forstå for almindelige mennesker, men nu gør Bolius det meget lettere. I den nye guide ”Forstå din tilstandsrapport” kan du bl.a. læse om: Hvilke oplysninger du kan finde i en tilstandsrapport. Hvordan en boligs synlige skader, tegn på skader og risiko for skader på bygningsdele og personer registreres og vurderes. Hvordan du kan bruge en tilstandsrapport, og hvad du ikke kan bruge den til. Hvorfor det er vigtigt at være opmærksom på alle K’er og ikke kun K3 skader. Udover eksempler fra tilstandsrapporter, kan du også se eksempler på typiske K1, K2 og K3 skader samt læse skadesbeskrivelser. Læs ”Forstå din tilstandsrapport” her.