Hvilke love og regler skal du tjekke?

Inden drømmen om en 1. sal flyver alt for højt, bør du undersøge, om du overhovedet må bygge en etage oven på dit hus. Både Bygningsreglementet og lokalplanen for det område, hvor dit hus ligger, indeholder krav og regler for, hvad du må bygge.

Læs mere i BOLIUS Fakta: Love og regler om at bygge 1. sal.

Hvordan skal 1. salen indrettes?

I den første fase af projektet skal du have alle tanker og ideer på bordet. Det er nu, du kan tillade dig at tænke kreativt og utraditionelt og måske på den måde finde en løsning, som er endnu bedre end den traditionelle eller mest oplagte.

• Dine behov nu og på længere sigt
• Du skal naturligvis overveje dine behov nøje:
• Hvor mange ekstra kvadratmeter har du brug for?
• Hvilke typer rum har du brug for?
• Hvor meget plads skal der være i de enkelte rum?

Det er et stort projekt at bygge en 1. sal, så det er vigtigt, at du ikke kun tænker på dine behov her og nu, men også overvejer, hvilke behov du vil have om fem eller ti år. Det er også en god idé at tænke over, hvilke behov en kommende ny ejer kan have. Det vil øge salgsprisen for dit hus, hvis 1.-salen også er anvendelig og attraktiv for en fremtidig køber.

Fleksibel indretning

Det vil som regel være godt, hvis du kan skabe mulighed for en fleksibel indretning af 1.-salen. Det kan f.eks. ske, ved at du gør det let at fjerne vægge eller opsætte nye, så huset let kan tilpasses efter dine skiftende behov. I mange moderne huse bruger arkitekter flytbare vægge og store skydedøre til at skabe en fleksibel indretning. Den idé kan du måske kopiere, hvis den ellers passer til dit hus.

Ombygning af stueetagen

Du skal også tænke på, at du sjældent kan etablere en 1. sal, uden at det kræver en vis ombygning af stueetagen. Måske får du den bedste løsning ved at tænke hele din bolig ind i ombygningen. Er der f.eks. rum eller funktioner, som det er fornuftigt at flytte op på 1. sal, så der kan blive plads til en større stue eller et nyt køkken-alrum i stueetagen?

Hvad er muligt i praksis?

Når drømmene og kreativiteten har fået lov at flyve frit et stykke tid, er det tid at komme ned på jorden igen og blive mere realistisk. Nu må du til at vurdere, om det er muligt at få plads og råd til alle dine drømme.

Som tommelfingerregel kan du regne med, at en 1. sal udgør 75 procent af stueetagens areal. Hvis din stueetage f.eks. er på 100 m2, vil 1.-salen blive cirka 75 m2. Når du skal vurdere, hvor mange rum der er plads til på en 1. sal, kan du sammenligne med din nuværende grundplan.

Husk at beregne god plads til trappen, og tænk på, at de skrå vægge tager en del af pladsen og får rummene til at virke mindre. Hvis du har planer om at etablere et badeværelse på 1.-salen, skal du også tænke på, at både toilet og bad kræver fuld ståhøjde.

Når din idé begynder at tage form, og du måske har tegnet skitser el.lign., kan det være en god idé at drøfte projektet med en arkitekt eller med det byggefirma, som du har tænkt dig skal stå for byggeriet. Det er en god idé at vælge en rådgiver, som har erfaring med at ombygge enfamiliehuse.

Få mere inspiration til indretning af 1.-salen i BOLIUS Fakta: Arkitektoniske muligheder, når du bygger en 1. sal .

Hvilke rådgivere kan hjælpe dig og med hvad?

At bygge en 1. sal er ikke umiddelbart gør det selv-arbejde. Det er et projekt, der kræver god byggeteknisk indsigt og erfaring. Så selvom du er god til gør det selv-arbejde, er det en god idé at have professionelle fagfolk i baghånden til at hjælpe dig og give gode råd undervejs i projektet.

Du kan enten lade dine rådgivere står for det meste af planlægningen og styringen af projektet, eller du kan hente dem ind, når du har brug for hjælp til bestemte opgaver i projektforløbet.

Rådgiver

En god rådgiver kan bogstavelig talt være guld værd og en uvurderlig støtte i byggeforløbet, når du har brug for gode råd undervejs. Rådgiveren kan f.eks. være en arkitekt eller en bygningssagkyndig, som har forstand på ombygning af enfamiliehuse, og som har erfaring med at styre den slags byggeprojekter.

Ud over at give gode råd kan rådgiveren udarbejde arbejdstegninger og stå for byggestyringen, f.eks. ved at sørge for, at aftaler og tidsfrister bliver overholdt, og at arbejdet bliver udført korrekt. Og når byggeriet er ved at være færdigt, kan rådgiveren hjælpe dig med at finde eventuelle fejl og mangler og med at gennemskue, hvilke rettigheder du har, hvis der opstår konflikter omkring fejl og mangler eller betaling af håndværkere m.m.

Arkitekt

I starten af projektet er det som tidligere nævnt en god idé, at du drøfter dine ideer med en arkitekt. Arkitekten kan også udarbejde det tegningsmateriale, du skal bruge, når du søger om byggetilladelse hos kommunen. Du kan også vælge en arkitekt som rådgiver på hele byggeprojektet fra start til slut.

Ingeniør

Da det er et stort indgreb i husets konstruktion at bygge en 1. sal, vil du stort set altid have brug for, at en ingeniør laver forskellige undersøgelser og beregninger. Ingeniøren skal afklare, om det eksisterende hus kan bære den ekstra vægt på facader og fundamenter, og om de nye, større tagflader og gavle kan klare trykket fra vinden, når det stormer. Det vil være tæt på det uforsvarlige at opføre en 1. sal uden at have en ingeniør til at vurdere, om husets konstruktioner kan klare det. Desuden vil kommunen som regel kræve ingeniørberegninger, før den vil give byggetilladelse.

Geotekniker

Det er også vigtigt at få jordbundsforholdene undersøgt, så du er sikker på, at jorden kan bære den ekstra vægt fra 1.-salen. Du kan starte med at undersøge, om der blandt husets papirer findes en geoteknisk undersøgelse af jordens bæreevne, f.eks. i form af et dokument fra dengang, huset blev opført. Gør der ikke det, bør du få en geotekniker til at lave en simpel jordbundsundersøgelse. Hvis jordens bæreevne ikke er helt i top, skal husets fundament forstærkes, ellers kan huset få alvorlige sætningsskader, som det kan koste mange penge at udbedre.

Hvordan forløber et typisk byggeprojekt?

Det er vigtigt, at du ikke bliver for utålmodig med at komme i gang, men bruger den tid, der skal til, for at få byggeprojektet ordentligt planlagt. Det kan nemlig hurtigt blive meget dyrt, hvis du skal lave om på noget senere.

Planlægningsfasen består af en meget lang række af beslutninger, som du skal træffe - både store og små. Det drejer sig om alt lige fra, hvordan 1.-salen skal indrettes, hvilke rådgivere og håndværkere du skal bruge, til beslutninger om, hvilken slags undertag og dørgreb du skal vælge.

Du skal selvfølgelig forberede dig grundigt, men der er ingen grund til at blive stresset, fordi der ikke er fuldt styr på alle detaljer, når du kaster dig ud i projektet. Du kan ikke forberede dig 100 procent på alt. Der vil løbende være mange beslutninger, som du skal træffe, og ændringer, du skal tage stilling til.

Set lidt ovenfra består et typisk byggeprojekt af følgende hovedopgaver:

• Få tegnet et skitseforslag
• Tale med banken
• Søge byggetilladelse
• Vælge materialer m.m.
• Få tilbud og indgå skriftlige aftaler med håndværkere
• Tegne forsikring
• Den praktiske udførelse
• Afleveringsforretning

 

Få tegnet et skitseforslag

Når din idé begynder at tage form, og du måske har tegnet skitser el.lign., kan det være en god idé at drøfte projektet med en arkitekt. En dygtig arkitekt kan supplere med nye, gode ideer eller foreslå ændringer, hvis nogle af dine egne planer vil være svære eller meget dyre at realisere. Arkitekten kan tegne et såkaldt skitseforslag, som kan danne udgangspunkt for det videre arbejde med dit projekt.

Tale med banken

På et ret tidligt tidspunkt i projektet er det en god idé at tale med banken, så du kan få et overblik over, hvilke muligheder og begrænsninger din økonomi giver projektet.

For at få et overblik over, hvad 1.-salen vil komme til at koste alt i alt, må du lave et byggebudget, hvor du oplister alle udgifter. I starten er du nødt til at arbejde med overslagspriser, men efterhånden som detaljerne i projektet falder på plads, må du sætte de mere præcise beløb ind i budgettet, så du hele tiden har styr på, at økonomien kan hænge sammen.

For at have bedst muligt styr på økonomien skal du sørge for at få tilbud med en fast pris fra håndværkerne, så der er klare aftaler om, hvad arbejdet koster. Hvis arbejdet bliver udført på timebasis, er det meget svært at have kontrol med udgifterne og overblik over økonomien.

Byggeprojekter bliver næsten altid dyrere end planlagt. Derfor er det vigtigt, at du sørger for, at der er tilstrækkelig luft i budgettet. Som tommelfingerregel er det en god idé at sætte et beløb af til uforudsete udgifter, der svarer til 10-15 procent af projektets samlede pris.

En del af de ekstraudgifter, som dukker op, skyldes, at byggeprojekter har en tendens til at gribe om sig. Når du alligevel er i gang, er det oplagt lige at få ordnet et par ting mere. Prøv så vidt muligt at forudse nogle af disse ønsker, så du kan få dem med i dit budget fra starten. Husk også momsen. I byggebranchen er det normalt at opgive priser uden moms. Du skal også huske at sætte penge af til rådgivere, forsikringer, låneomkostninger m.m.

Søge byggetilladelse

Inden du kan søge kommunen om byggetilladelse, skal du have en del materiale klar, så kommunen har en chance for at gennemskue, hvad dit projekt går ud på, og om det kan gennemføres uden at komme i konflikt med byggeregler og lokalplan.

Selvom du allerede har fået tegnet et skitseforslag til dit projekt, skal du have tegnet en del flere og mere detaljerede tegninger, som kommunen skal bruge i sin sagsbehandling. Tegningerne skal bl.a. vise, hvordan den nye tagkonstruktion skal konstrueres, hvor højt huset bliver med den nye etage og meget mere. Hos kommunens tekniske forvaltning eller på kommunens hjemmeside kan du få nærmere information om, hvilke tegninger og andre oplysninger du skal indsende sammen med ansøgningen om byggetilladelse.

Ansøgningen om byggetilladelse skal sendes til den tekniske forvaltning i din kommune. I nogle sager kan det være en god idé at drøfte byggeprojektet med forvaltningen, inden du sender ansøgningen. Dermed kan du måske få ryddet de værste sten af vejen på forhånd, så ansøgningen går glat igennem. Du skal dog være forberedt på, at det kan tage lang tid at få byggetilladelsen igennem, især i perioder, hvor der er megen byggeaktivitet. De fleste kommuner tager et gebyr på ca. 1.-1.500 kr. for at behandle en byggesag.

Vælge materialer

Der ligger også en stor opgave i at vælge materialer til 1.-salen. Det gælder både de store, synlige overflader og materialer som tagbeklædning, gulve, vægge og lofter, vinduer, trappe m.m. og alle "småtingene" som f.eks. dørgreb, vindueskarme og paneler. Dertil kommer også alle de usynlige materialer, som sidder inde i konstruktionerne, f.eks. undertag, isolering, vægplader osv.

Det gælder om hurtigst muligt at få styr på alle disse detaljer, fordi de har betydning for den samlede pris på byggeriet, og fordi de gerne skal være nogenlunde på plads, inden du kan bede håndværkerne om at give dig et tilbud på de forskellige opgaver. Hvis det lyder helt uoverskueligt, er det måske en god idé at få en arkitekt til at hjælpe dig.

Få tilbud og indgå skriftlige aftaler med håndværkere

Inden du indhenter tilbud fra de forskellige håndværkere, skal du sørge for at have godt styr på, hvordan 1.-salen skal indrettes, og hvilke materialer du vil bruge. Jo flere oplysninger du kan give om projektet, jo mere præcist tilbud kan håndværkerne give. Hvis projektet er for løst, får du priser, som du ikke kan regne med holder.

Det er en god idé at indhente flere tilbud på arbejdet for på den måde at få en fornemmelse af, om prisen hos den håndværker, du foretrækker, er rimelig. Når du sammenligner prisen, skal du sikre dig, at de forskellige tilbud er ens og indeholder de samme arbejdsopgaver. Du skal også sikre dig, at håndværkeren/byggefirmaet ikke har taget forbehold for dele af opgaven. Du kan have gavn af at have en rådgiver til at se tilbuddene igennem.

Læs mere om, hvordan du bedst muligt kan indhente tilbud, i BOLIUS Fakta: Håndværkeraftaler.

Du skal sørge for, at alle aftaler og kontrakter er skriftlige, og at de er udarbejdet på grundlag af AB 92, som er de almindelige betingelser for arbejder og leverancer ved bygge- og anlægsarbejde. AB 92 er ikke en lov, men med AB 92 står du som bygherre meget stærkere, hvis der skulle opstå konflikter om priser, tidsfrister m.m.

Du kan læse mere om AB 92 på Erhvervs- og Byggestyrelsens hjemmeside.

Tegne forsikringer

Inden du går i gang med byggeriet, skal du tegne en brand- og stormskadeforsikring samt en all-risk-forsikring, som dækker andre skader og forhold. Det kan f.eks. være tyveri af byggematerialer eller erstatningsansvar, som du eller byggefirmaet kan pådrage jer under byggeriet. Tag kontakt til dit forsikringsselskab, sæt dem ind i projektet og hør, hvad de vil anbefale dig.

Den praktiske udførelse af byggeriet

For at få en fornemmelse af, hvordan den praktiske udførelse af din nye 1. sal vil foregå, kan du her se de væsentligste hovedpunkter i arbejdsprocessen:

• Den gamle tagkonstruktion tages ned.
• Nye etagebjælker lægges op.
• De gamle "gitre" i gitterspærene skæres af.
• Nye spær rejses.
• Nye lægter, undertag og tagbeklædning lægges op.
• Ny skunkvæg etableres.
• Skråvægge og skunk isoleres.
• Dampspærre sættes op.
• Nyt gulv lægges.
• Skillevægge sættes op.
• Vinduer isættes.
• Elinstallationer etableres.
• Radiatorer eller anden opvarmning sættes op.
• Eksisterende varmerør og udsugningsrør fra emhætte m.m. lægges om.
• Indvendig beklædning på vægge og lofter sættes op.
• Den nye indvendige trappe etableres.

 

Afleveringsforretning

Når byggeprojektet er færdigt, er det en god idé at gennemføre en afleveringsforretning, hvor du gennemgår byggeriet for fejl og mangler og aftaler, hvornår de skal være udbedret. Hvis en af håndværkerne, f.eks. tømreren, har haft hovedansvaret for byggeriet, laver du afleveringsforretningen med ham. Ellers må du gennemføre den med hver enkelt håndværksmester. Du kan have god gavn af at have en rådgiver med, når I gennemgår huset.

Læs mere om afleveringsforretning, fejl og mangler samt 1-års- og 5-års-gennemgang i BOLIUS Fakta: Når håndværkeren er færdig .