Skal du søge byggetilladelse?

Ja, du skal søge om byggetilladelse, før du går i gang med at bygge en 1. sal.

Du skal søge hos kommunens tekniske forvaltning, hvor du kan få et ansøgningsskema og en beskrivelse af, hvilket materiale du skal sende med. I mange kommuner kan man hente ansøgningsskemaet på kommunens hjemmeside.

Normalt skal ansøgningen indeholde en tegning og en beskrivelse af ombygningsprojektet. I mange tilfælde er det desuden nødvendigt at vedlægge ingeniørberegninger, som viser, at husets konstruktion kan bære en 1. sal. Du kan få hjælp af en arkitekt til at udarbejde det materiale, der skal bruges til ansøgningen.

Når kommunen skal vurdere, om de kan give dig byggetilladelsen, ser de på, om byggeprojektet følger lovgivningen:

• Opfylder byggeprojektet kravene i lokalplanen?
• Er der særlige servitutter på grunden, som står i vejen for projektet?
• Opfylder det planlagte byggeri bygningsreglementets krav?
• Er huset bevaringsværdigt eller fredet? I så fald gælder særlige regler.

Det er en god idé, at du sætter dig ind i, hvilke krav og regler der gælder. Hvis du på forhånd sikrer dig, at dit byggeprojekt opfylder kravene, er der stor chance for, at din ansøgning om byggetilladelse går glat igennem. På den måde kan du spare en masse tid og ærgrelser.

Hvad siger bygningsreglementet?

Der stilles en hel del krav til bygninger i Danmark, som bl.a. skal sikre, at husene er sikre og sunde at bo i. For enfamiliehuse, dobbelthuse og rækkehuse fremgår kravene af gældende bygningsreglement. For lejligheder i etagebyggeri gælder der andre regler.

Reglerne i bygningsreglementet skal overholdes, uanset om du bygger et nyt hus, bygger til eller laver andre større ændringer som f.eks. at bygge en 1. sal oven på det oprindelige hus.

Når du skal opføre en 1. sal, skal du især være opmærksom på følgende krav i bygningsreglementet:

• Det samlede areal af hele boligen må normalt ikke overstige 30 procent af grundens areal.
• Der er grænser for, hvor højt dit hus må være, hvis det ligger tæt på skellet.
• Lofthøjden i beboelsesrum skal være mindst 2,30 m.
• Der skal være flugtmuligheder i tilfælde af brand (redningsåbninger).
• Boligen må ikke bruge for meget energi til opvarmning m.m.

Det en god idé at søge ekspertbistand hos en arkitekt eller bygningskonstruktør, så du sikrer dig, at alle kravene bliver overholdt.

Bebyggelsesprocent
Når du bygger en 1. sal, bliver din bolig væsentligt større. Det skal du tage højde for i forhold til grundens bebyggelsesprocent. Det samlede antal kvadratmeter i din bolig, dvs. den oprindelige bolig og den nye 1.-sal, må kun udgøre en vis andel af grundens størrelse (bebyggelsesprocenten). Normalt må beboelsesarealet for helårsboliger højst udgøre 30 procent af grundens areal. Nogle kommuner stiller dog andre krav, så det er en god idé at spørge din kommune, inden du helt opgiver projektet.

Husets højde og afstand til skel
Afstanden fra dit hus til skellet ind til naboen eller til en vej eller sti er afgørende for, hvor højt dit hus må være. Jo tættere huset ligger på skellet, jo lavere skal huset være, og det kan have betydning for, hvilken type tagkonstruktion du kan vælge. Hvis din grund skråner, gælder der særlige regler for, hvordan afstanden til skellet beregnes. Kontakt din kommune, hvis du har brug for at vide mere om dette.

Krav til beboelsesrum
I beboelsesrum og køkkener skal der være mindst 2,30 m til loftet. Desuden stilles der krav om, at rummene er hensigtsmæssigt udført, dvs. at de har en fornuftig størrelse, passende adgangsforhold og lysmængde m.m.

Redningsåbninger
Bygningsreglementet stiller også krav om, at der er flugtveje og redningsåbninger, så man kan komme ud af huset i tilfælde af brand. Alle beboelsesrum og køkkener skal have en redningsåbning direkte til det fri. Åbningerne på 1. sal kan enten være vinduer, døre eller lemme. Åbningens højde plus bredde skal til sammen være mindst 1,5 m - dog må ingen af siderne være mindre end 0,5m. 

Energiregler
Hvis du bygger en 1. sal på dit hus, bliver den omfattet af energiregler, fordi der er tale om en væsentlig ændring af tagetagens anvendelse. Den nye 1. sal skal overholde en række krav til tykkelsen af husets isolering og til isoleringsevnen for materialer, vinduer og eventuelle yderdøre.

Hvis du vil have mere at vide om energireglerne, kan du kontakte Energitjenesten .

Du kan læse energireglerne for ombygninger og tilbygninger på Erhvervs- og Byggestyrelsens hjemmeside.

Hvad siger lokalplanen?

I nogle områder stiller kommunen særlige krav til, hvilke materialer, farver og overflader du må bruge, når du bygger en 1. sal på huset. Der kan også være krav til, hvordan hældningen på taget skal være, hvilke type gavle og kviste huset må have osv.

Disse krav fremgår af lokalplanen for dit område. Baggrunden er som regel, at man fra kommunens side ønsker, at området skal bevare en bestemt karakter eller ensartethed.

Servitutter
Du skal også undersøge, om der findes særlige servitutter for din grund. En servitut er et supplement til lokalplanen, som kun gælder for den grund (matrikel), som de særlige krav vedrører. En servitut kan f.eks. godt forbyde, at du opfører en 1. sal på dit hus. Årsagen kan være, at en 1. sal vil skygge for meget på nabogrunden. Det kan være vanskeligt at få ændret en sådan servitut, fordi det kræver kommunens accept.

Servitutten er beskrevet i lokalplanen, som du kan få hos den tekniske forvaltning i din kommune. Servitutten vil også fremgå af oplysningerne om ejendommen/matriklen i tingbogen, som du kan få på tinglysningskontoret, hvis du ikke allerede har dem mellem de papirer, du fik, da du købte huset.

Kan du søge dispensation?

Hvis dit byggeprojekt ikke opfylder de retningslinjer, der er beskrevet i lokalplanen eller i bygningsreglementet, kan du forsøge at få tilladelse til at gennemføre det alligevel ved at søge om dispensation. Du skal typisk søge om dispensation, samtidig med at du ansøger om byggetilladelse.

Men du kan også godt søge om dispensation, inden du har fået udarbejdet et grundigt ansøgningsmateriale. Det kræver blot, at du i grove træk har beskrevet projektet med særlig fokus på de dele af projektet, der har med dispensationen at gøre.

Hvis der er andre husejere i området, der tidligere har fået en lignende dispensation, har du gode muligheder for også at få den.

Hvad sker der, hvis 1.-salen ikke overholder kravene?

Hvis dit projekt ikke opfylder kravene i lokalplanen eller bygningsreglementet, kan du ikke få byggetilladelse. Og hvis du opfører et ulovligt byggeri, kan du risikere, at du senere må rive 1.-salen ned eller bygge den om - og det kan jo blive en dyr affære.

Selvom huset ligger på en grund, hvor det ikke vil være lovligt at opføre en traditionel 1. sal, skal du ikke opgive lige med det samme. Det vil ofte være muligt at realisere drømmen om en 1. sal ved at vælge en mere utraditionel løsning. En arkitekt kan måske se nogle muligheder, som du ikke lige selv har tænkt på.

Er dit hus bevaringsværdigt eller fredet?

Hvis dit hus rummer særlige lokale eller nationale kvaliteter, er huset måske registreret som bevaringsværdigt eller fredet. I så fald er der nogle særlige krav, du skal overholde, hvis du ønsker at bygge en 1. sal. I så fald må du kontakte din kommune for at få at vide, hvordan de stiller sig til dit byggeprojekt.

Læs mere om bevaringsværdige huse i BOLIUS Fakta: Bevaringsværdige bygninger .

Læs mere om fredede huse i BOLIUS Fakta: Fredede bygninger .