Hvad kræver det at inddrage loftet til beboelse?

Det er en væsentlig ændring i anvendelsen af loftet, hvis du vil inddrage det til beboelse. Derfor skal du have en byggetilladelse. Du søger om en byggetilladelse hos teknisk forvaltning i din kommune. Du kan ofte finde et ansøgningsskema på kommunens hjemmeside.

Ansøgningen skal normalt indeholde en tegning og en beskrivelse af ombygningsprojektet, så kommunen kan vurdere, om byggeprojektet overholder lovgivningen. Du kan få hjælp af en arkitekt til at udarbejde det materiale, der skal bruges til ansøgningen.

Det er en god idé, at du sætter dig ind i, hvilke krav og regler der gælder. Hvis du på forhånd sikrer dig, at dit byggeprojekt opfylder kravene, er der stor chance for, at din ansøgning om byggetilladelse går glat igennem. På den måde kan du spare en masse tid og mange ærgrelser.

Regler ifølge lokalplanen

I en lokalplan fastlægges det bl.a., hvad man må bruge et område og selve bygningerne i området til. Lokalplanen beskriver også, hvor meget af området der må bygges på, og hvordan bygningerne skal tage sig ud eller evt. bevares.

Inden du søger kommunen om tilladelse til at inddrage dit loftrum til beboelse, er det derfor en god idé at undersøge, om din grund er omfattet af en lokalplan, som på nogen måde kan hindre dit byggeprojekt.

Bebyggelsesprocent

En lokalplan kan indeholde regler for, hvor meget der må bygges på de enkelte grunde. Det kaldes bebyggelsesprocenten. Bebyggelsesprocenten udregnes ved at sammenholde det samlede boligareal med grundens størrelse. I en lokalplan er bebyggelsesprocenten oftest 30 procent. Det tal skal du holde dig under - også efter at du har inddraget loftet til beboelse.

Når bebyggelsesprocenten for en tagetage skal udregnes, er det kun det areal, hvor der er mindst 1,5 m fra gulvet til oversiden af tagbeklædningen, som tæller med. Hvis der er lavere til loftet, tæller kvadratmeterne ikke med.

I visse ældre villaområder er der ikke nogen lokalplan, og derfor er der ikke fastsat en maksimal bebyggelsesprocent. Her er det op til kommunen at skønne, hvor mange boligkvadratmeter man synes er passende i forhold til grundens størrelse. Det vurderer man bl.a. ud fra de øvrige huse og grunde i området og ud fra, hvad andre har fået tilladelse til. I det tilfælde er det en god idé at tage en snak med kommunen tidligt i forløbet for at høre, om man kan acceptere, at du inddrager loftetagen til beboelse.

Bebyggelsesprocenten for hems eller høje rum

Hvis du laver en hems på loftetagen, betragtes hemsen først som et selvstændigt rum, når gulvarealet er over 4,5 m2. Desuden tæller kun den del af hemsen, hvor lofthøjden er mindst 1 m. Hvis hemsen er over 4,5 m2, betragtes den som et selvstændigt rum og skal derfor overholde reglerne om brandforhold for beboelsesrum.

Hvis du vælger at lave en åben forbindelse mellem loftetagen og den nuværende etage, er det kun selve gulvet, som regnes med i bebyggelsesprocenten. Det betyder, at bebyggelsesprocenten ikke bliver højere, selvom du inddrager loftrummet, så længe det kun inddrages for at gøre lofthøjden i din nuværende bolig højere. Trapper tæller dobbelt, da de tæller med til begge etager.

Tinglyste servitutter på din matrikel

Det er ikke nødvendigvis alle regler for et område, som er beskrevet i lokalplanen. Der kan også være tinglyste deklarationer eller servitutter på din matrikel, som skal overholdes, og som kan hindre dig i at inddrage loftet til beboelse. Om det er tilfældet, kan du få oplyst på tinglysningskontoret.

Fredede og bevaringsværdige huse

Ud over at en lokalplan eller servitutter kan hindre dig i at inddrage loftet til beboelse, kan der være særlige restriktioner i forhold til dit hus, fordi det er enten fredet eller bevaringsværdigt.

Hvis dit hus er fredet

Hvis dit hus er fredet, er der flere instanser, der skal høres, inden du må inddrage loftet til beboelse. Når et hus er fredet, gælder fredningen både det indvendige og det udvendige af huset. Fredninger administreres af staten via Kulturarvstyrelsen.

Hvis dit hus er bevaringsværdigt

Hvis dit hus er udset til at være bevaringsværdigt, er det kun husets ydre, der er restriktioner for.

Hvis du godt vil inddrage loftet til beboelse, er det derfor placeringen af eksempelvis kviste og tagvinduer, der kræver en godkendelse. Den får du hos kommunen, som administrerer bevaringsværdige huse. Bestemmelserne for bevaringsværdige huse står i lokalplanen.

Læs mere om fredede og bevaringsværdige huse i BOLIUS Fakta: Fredede bygninger og BOLIUS Fakta: Bevaringsværdige bygninger.

Bygningsreglementet

Når du inddrager loftet til beboelse, skal ombygningen selvfølgelig overholde bygningsreglementet.

Der er et bygningsreglement:

• Bygningsreglementet BR10

Det gælder for fritliggende og helt eller delvis sammenbyggede enfamiliehus, dvs. dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lign.

Det gælder for sommerhuse

Det gælder for etageejendomme, tofamiliehuse eller huse med to boliger, som er adskilt med vandret lejlighedsskel.

Bygningsreglementet indeholder regler og lovkrav, der bl.a. vedrører konstruktionen, brandforhold, isolering og lofthøjde.

Konstruktion

Konstruktionen i et hus skal overholde gængse standarder. De standarder stiller krav til f.eks. træet, dimensionen, fastgørelse osv. Hvis der skal ændres betydeligt på konstruktionen for at inddrage loftet til beboelse, er det derfor en god idé at kontakte en ingeniør.

Når der bygges en ny konstruktion op under taget, er der risiko for kondensfugt, og derfor skal taget ventileres, så det sikres mod fugtophobninger.

Isolering

Når du ændrer din tidligere uopvarmede loftetage til en opvarmet etage, skal du overholde de seneste isoleringskrav, ligesom hvis du lavede en ny tilbygning til dit hus.

I Bygningsreglementet er de tilladte u-værdier beskrevet. U-værdien er udtryk for det varmetab, der er i en bygning fra f.eks. ydervægge, tagkonstruktioner og tagvinduer. For at tagetagen skal kunne holde sig under de tilladte u-værdier, skal isoleringen være af en vis tykkelse, ligesom der er krav til isoleringsevnen for materialer, vinduer og eventuelle yderdøre.

Brandforhold

I Bygningsreglementet er de brandmæssige krav ligeldes beskrevet.

Bygningsreglementet kræver, at der er flugtveje og redningsåbninger direkte til det fri i alle beboelsesrum, så man kan komme ud i tilfælde af brand. Åbningerne på et udnyttet loftrum kan enten være et vindue, en dør eller en lem. Åbningens højde plus bredde skal tilsammen være mindst 1,5 m. Ingen af siderne må dog være mindre end ½ m.

Lofthøjde

I et rum, som bruges til beboelse, skal minimum 3,5 m2 af det samlede gulvareal være minimum 2,3 m højt. Desuden skal rummene være såkaldt hensigtsmæssigt udført. Det betyder, at de har en fornuftig størrelse, passende adgangsforhold og lysmængde m.m. Det er op til den enkelte kommune, som behandler din byggetilladelse, at vurdere, hvad en fornuftig størrelse på et rum er.

Ejerforeninger

Hvis du er ejer af en ejerlejlighed, gælder stort set den samme lovgivning, som hvis du ejer et enfamiliehus. Det er dog vigtigt, at du har ejerforeningens accept og fuldmagt til projektet, når du vil inddrage en del af loftet til beboelse.

At udnytte loftet involverer andre i ejerforeningen, og derfor er det selvfølgelig ikke en beslutning, du kan tage alene. Ejerforeningen og de andre beboere skal høres, inden projektet kan godkendes af kommunen. Dialogen med de involverede parter kan med fordel tages tidligt i projektet, så eventuelle problemer og forhindringer ryddes af vejen, inden projektet er nået for langt. Derudover er det en god idé at koble rådgivere på, der kan rådgive og vejlede i de forhold, der skal afklares, inden projektet starter op. Det er godt at få afklaret de økonomiske, juridiske og byggetekniske forhold tidligt i forløbet.

Økonomiske forhold

I skal beslutte, hvordan loftrummet skal benyttes, og hvordan og hvor hurtigt investeringen tjenes hjem:

- Skal det være helt nye lejligheder?

- Skal det være fællesarealer?

- Skal det være en ekstra etage for beboerne på øverste etage, så deres lejligheder bliver større?

Juridiske forhold

Det indbefatter bl.a., hvordan ejerskabet skal være for den nye etage:

- Skal det være leje, ejer eller andel?

- Skal etagen ejes af nye ejere eller af enkelte eller alle, der allerede bor i ejendommen?

Byggetekniske forhold

Der skal også ses på standen og konstruktionen for loftetagen:

- Hvad skal der til for at inddrage loftet til beboelse?

Projektet kan måske være lettere at realisere, hvis de uudnyttede arealer i forvejen skal renoveres.