Hvornår må man bo i en garage?

Du må bo i garagen, når den opfylder de love og regler, der gælder for beboelsesrum, og dermed er godkendt til beboelse.

Bebyggelsesprocent

Når du inddrager din garage til beboelse, får du flere kvadratmeter. Du skal derfor sikre dig, at grundens bebyggelsesprocent ikke overstiger det tilladte. Ifølge Bygningsreglementet er den tilladte bebyggelsesprocent 30. Det vil sige, at dit boligareal må være 30 procent af grundens størrelse inklusiv garage, udhuse m.m. Dette gælder for de fleste områder, men er du i tvivl om, hvor stor bebyggelsesprocenten er på din grund, kan du kontakte tekniske forvaltning i din kommune.

Afstand til skel

Ifølge bygningsreglementet skal et rum, der bruges til beboelse, desuden ligge mindst 2,5 meter fra skel. Mange garager ligger lige op ad skel, så her er en af de største forhindringer, hvis du vil lave din garage til beboelse. Rådfør dig med din kommune, og hør om mulighederne for en eventuel dispensation.

Krav til beboelsesrum

Efter ombygningen skal garagen desuden leve op til de krav, der i øvrigt gælder for beboelsesrum. Der er krav til tags og ydermures isoleringsevne, også kaldet u-værdier. Det vil sige, at garagen skal isoleres, så den opfylder de gældende energikrav. Garagen skal derudover have tilstrækkeligt med lys, ordentlige adgangsforhold og en rumhøjde på minimum 2,3 meter. Alt sammen krav, som er beskrevet i Bygningsreglementet.

Hvilke tilladelser kræves der for at få lov til at bo i en garage?

Hvis du vil inddrage garagen til beboelse, skal du have en godkendelse fra kommunen - en byggetilladelse. For at få den skal du udarbejde materiale om projektet til kommunen, som de kan godkende ud fra. Inden du kaster alt for meget energi og penge i projektet, er det en god idé først at undersøge, om projektet kan realiseres i forhold til de love og regler, som er nævnt ovenfor. Ser det umiddelbart ud til at kunne lade sig gøre, skal du lave en mere detaljeret beskrivelse af, hvordan ombygningen/inddragelsen af garagen skal være. En arkitekt vil kunne hjælpe med at udarbejde tegningsmateriale og beskrivelse til kommunen, ligesom en arkitekt vil kunne komme med (flere) ideer.

Kan en garage overhovedet bygges om til et godt opholdsrum?

Til forskel fra en ny tilbygning er der allerede vægge, gulv og loft, når en garage inddrages til beboelse. Det er ofte her, en af de største udfordringer ligger, da disse skal ombygges og ændres, så rummet kan bruges til beboelse. Men ombygges de eksisterende konstruktioner, så der skabes gode rammer med hensyn til isolering, indeklima, lysforhold osv., kan en garage blive et udmærket opholdsrum.

Er det dyrt at bygge en garage om til beboelse?

Når du skal vurdere, om det er dyrt at bygge din garage om til beboelse, skal du sammenligne med, hvad det ellers vil koste at få flere kvadratmeter i din bolig. Ved at inddrage din garage får du flere kvadratmeter, og sammenligner du det med at få bygget en tilbygning eller lavet en førstesal, er det billigere at inddrage garagen til beboelse, da du allerede har råhuset (tag, ydervægge osv.).

Hvordan undersøger du, om din garage er egnet til at blive bygget om til beboelse?

En garage er ikke blevet opført med henblik på at skulle bruges til beboelse, og det skal du huske på, hvis du vil bygge din garage om. Der kan være stor forskel på, hvordan garager er bygget, og for at finde ud af, om din garage er egnet til beboelse, er du nødt til at se nærmere på:

• Hvordan er garagen bygget?
• Hvilke materialer er garagen bygget af?
• Hvilken stand er garagen i?

Hvordan er garagen bygget?

Start med at se på, hvordan garagen er bygget. For at gøre garagen klar til beboelse skal både tag, ydervægge og gulv ændres, isoleres og beklædes med nyt materiale. Hvor meget der skal gøres afhænger af, hvordan konstruktionen er bygget op, og hvor meget eller lidt der skal til for at ændre konstruktionen.

Hvis gulvet i garagen er fugtigt og koldt, kan det være nødvendigt at grave ud under det for at lægge et isolerende lag. Inden du gør det, skal det undersøges, hvor langt fundamentet går ned, da du ikke uden videre må grave under fundament. Du kan risikere, at garagen falder sammen.

En garage er normalt heller ikke isoleret i tagkonstruktionen, og eftersom isoleringsmaterialer fylder, kan det betyde, at der tages noget af rumhøjden, når du isolerer. Derfor skal du undersøge, om højden i rummet vil blive høj nok efter isolering.

Hvilke materialer er garagen bygget af?

Din garage kan være opført af lige så mange forskellige materialer som huse - mursten, beton/letbeton, træ osv. Afhængigt af hvad den er bygget af, giver det dig nogle "retningslinjer" for, hvordan garagen skal istandsættes. En garage af træ skal ikke istandsættes på helt samme måde som en garage af mursten eller beton. Materialet har bl.a. betydning for, hvor du f.eks. skal placere isolering og dampspærre. I alle tilfælde er det vigtigt at få bygget en ny samlet konstruktion, der kan holde på varmen, optage fugt fra rum og konstruktion samt modstå vind og vejr.

Hvilken stand er garagen i?

Endelig og i forlængelse af de to foregående punkter skal du naturligvis også se på, hvilken stand garagen er i. Du bør gå garagens konstruktioner grundigt efter for at se, om de er i god stand, eller om der i forbindelse med ombygningen skal foretages større reparationer. Se f.eks. efter, om der er rådskader i tagkonstruktion, udhæng, beklædning osv.

Derudover skal du selvfølgelig også se på, hvordan du kan ændre den facade, hvori porten sidder. Du kan enten vælge at lukke porten til eller benytte lejligheden til at etablere et større vinduesareal.

Hvordan etableres forbindelse mellem det nye rum i garagen og det eksisterende hus?

Hvordan du etablerer forbindelse mellem garage og den eksisterende bolig, afhænger naturligvis af garagens placering i forhold til huset. Ligger den i forlængelse af huset? Og er det muligt at skabe adgang fra hus til garage, sådan som dit hus er indrettet? Undersøg også niveauforskellen mellem bolig og garage. Ligger de i samme niveau, eller er der trin op eller ned - og i så fald, hvor mange?

Hvis garage og hus ikke ligger i samme niveau, eller hvis garagen er fritliggende, er det måske mere nærliggende, at det rum, der bliver i garagen, bliver et anneks på grunden. Det er stadig et godt supplement til husets kvadratmeterantal. Men hvordan du vil og kan bruge den ekstra plads, kan være forskelligt. For eksempel kan det være, at børnene først har lyst til at flytte ud og bo i værelset, når de er blevet store, hvis det ligger adskilt fra huset.

Stiger handelsværdien af dit hus, hvis du indretter garagen til beboelse?

Handelsværdien af dit hus vil med stor sandsynlighed stige, i og med at du får flere rum og flere kvadratmeter. Men hvor god en investering og hvor god en forretning det er, afhænger af flere ting.

Dels skal du holde udgifterne til istandsættelse og ombygning op mod, hvad din bolig stiger i værdi. Derudover skal projektet være vellykket for at kunne give en højere handelsværdi. Byggeteknisk skal rummet være i orden, så det er rart at være i, dvs. funktionelt og med et godt indeklima, hvor du kan holde varmen. Arkitektonisk og æstetisk skal hus og garage også hænge godt sammen. Udefra skal det være harmonisk at se på. Det behøver ikke at gøre noget, at du kan se, at det engang har været en garage. Og indefra skal planløsningen og rumfordelingen ligeledes virke logisk og vellykket.

Stiger den offentlige ejendomsvurdering, hvis du bygger garagen om til beboelse?

Når du inddrager garagen til beboelse, og den er godkendt af kommunen, vil de ekstra kvadratmeter fremgå af din BBR-meddelelse. Den offentlige ejendomsvurdering og dermed ejendomsværdiskatten beregnes og reguleres bl.a. efter BBR-meddelelsen og det antal kvadratmeter, der er godkendt til beboelse. Når du inddrager garagen til beboelse, vil din offentlige ejendomsvurdering derfor stige.