Hvad skal du overveje, før du går i gang?

At bygge til kan være et godt alternativ til at flytte til et større hus, hvis du er glad for at bo i dit hus og dit kvarter, men har for lidt plads. Begynd med at finde ud af, hvad dine behov er, men tænk også langsigtet. Hvilke behov har du nu, og hvilke behov vil du have senere, f.eks. når dine børn bliver større, og når de er flyttet hjemmefra? Hvor meget ekstra plads har du brug for, og hvordan skal pladsen indrettes?

Tilbygningen skal gerne øge værdien af dit hus, så du kan få investeringen hjem igen, hvis du senere flytter. Sørg derfor for at skabe en god harmoni mellem det gamle hus og den nye tilbygning. Tænk over, om tilbygningen skal ligne det oprindelige hus eller opføres i helt andre materialer. Sørg også for, at tilbygningen ikke skygger og dermed tager lyset fra det oprindelige hus.

Sørg også for at skabe en god kontakt mellem de nye rum og det oprindelige hus. Det kan f.eks. gøres med gode adgangsforhold fra huset til tilbygningen og ved at skabe fine lange kig igennem hele huset.

Læs mere i BOLIUS Fakta: Overvejelser, inden du bygger om eller til
og BOLIUS Fakta: Smukke tilbygninger.

Brug af rådgivere

Gode rådgivere er guld værd i planlægningen af et større byggeprojekt. De kan f.eks. hjælpe dig med at gøre projektet mere konkret. Et skitseforslag fra en arkitekt er f.eks. en god måde at få sat billeder på de ønsker og drømme, du har i forhold til din nye tilbygning. Det kan også ret hurtigt være en god idé at få en ingeniør til at regne på tilbygningens konstruktion, så du er sikker på, at den er sikker, stabil og lovlig.

Senere i projektet er det en god idé at have en arkitekt eller anden byggesagkyndig, der kan hjælpe dig med at lave ansøgning til kommunen, budget for projektet, aftalegrundlag med håndværkerne samt med at styre byggeprojektet sikkert igennem og kontrollere, at byggeriet skrider frem efter planen uden fejl og mangler.

Det er et stort arbejde at styre et byggeprojekt, og det kan være svært at nå, hvis du samtidig skal passe dit job og din familie. Det gælder også, selvom du har en hovedentreprenør på sagen. Han eller hun har nemlig ikke altid den samme interesse i sagen som du.

De penge, du bruger på en uvildig, professionel rådgiver, kan hurtigt være tjent ind. Det er ærgerligt, hvis du får en ny tilbygning, der ikke lever op til dine forventninger. Og det kan hurtigt blive dyrt, hvis der opstår problemer eller fejl undervejs.

Læs mere i BOLIUS Fakta: Om byggerådgivere.

Få tjek på krav og regler

Når du bygger til, skal den nye bygning leve op til bygningsreglementets krav. Bygningsreglementet sætter f.eks. en grænse for, hvor stor en del af din grund der må være bebygget. Bebyggelsesprocenten for enfamiliehuse er normalt 30 procent.

Tilbygningen skal også opfylde bygningsreglementets energikrav. De kan enten opfyldes, ved at de enkelte bygningsdele (vinduer, tag, ydervægge osv.) overholder minimumskrav til isolering, eller ved at lave en samlet energimæssig beregning for hele tilbygningen - den såkaldte energiramme.

Bygningsreglementet stiller mange andre krav til nye tilbygninger, og tilbygningen skal også leve op til kravene i lokalplanen for dit område samt i en eventuel servitut for din grund. Lokalplan og servitut kan f.eks. stille særlige krav til byggeriets udseende, placering på grunden, bygningens højde, materialevalg m.m. Lokalplanens krav og kravene i en servitut går altid forud for bygningsreglementet.

Læs mere i BOLIUS Fakta: Dine pligter som husejer, når du bygger om, til eller nyt
og BOLIUS Fakta: Energiberegning ved tilbygning.

Ansøgning om byggetilladelse

Når du skal bygge til, skal du altid søge om byggetilladelse hos kommunen. Det gælder, uanset hvor lille eller stor tilbygningen er.

Hos kommunen kan du hente et ansøgningsskema og få oplysninger om, hvilke dokumenter der skal lægges ved din ansøgning om byggetilladelse. Som regel kan du også finde disse oplysninger på kommunens hjemmeside, og du kan finde ansøgningsblanketten på hjemmesiden Borger.dk.

1. januar 2009 kom der nye regler for byggesagsbehandling i kommunerne. Før hjalp kommunen boligejeren med at kontrollere, at bygningsreglementets regler var overholdt. Det sker ikke fremover. Nu kontrollerer kommunen kun, om tilbygningen overholder kravene til placering i forhold til skel m.m., størrelse og bebyggelsesprocenten samt bygningens højde i meter og andre forhold, der har betydning for omgivelserne.

Som boligejere har du selv det fulde ansvar for, at din nye tilbygning overholder kravene i bygningsreglementet, og at kommunen har modtaget alle relevante tegninger, beregninger og dokumenter i sagen. Det kan have ret alvorlige konsekvenser, hvis du bygger en ulovlig tilbygning. I værste fald kan du blive tvunget til at rive den ned.

Læs mere i BOLIUS Fakta: Byggetilladelse og anmeldelse af byggeri.

Få lagt et budget og kontakt banken

Det bedste, du kan gøre, for at sikre dig, at økonomien for dit byggeprojekt holder, er at lægge et gennemtænkt og detaljeret budget. Jo bedre du planlægger projektet, jo mere præcist og sikkert budget kan du lægge. Det er meget svært at lægge et realistisk budget for et byggeprojekt, hvis man ikke har stor erfaring, og derfor er det en god idé at få en byggesagkyndig til at hjælpe med at udarbejde det.

Typisk vil et byggeprojekt rumme opgaver og tekniske udfordringer, som det er svært at forudsige tidsforbruget og prisen på. Her må du bede rådgiveren og entreprenøren/håndværkeren om deres bedste skøn. Sæt altid et ekstra beløb af til uforudsete udgifter, gerne 20 procent af det samlede budget. Der dukker næsten altid uforudsete udgifter og ekstraopgaver op undervejs.

Når budgettet er på plads, er det tid til at kontakte din bank eller dit realkreditinstitut for at få økonomien i projektet på plads.

Læs mere i BOLIUS Fakta: Budget til din byggesag.

Forsikringer under byggeriet

Du bør altid kontakte dit forsikringsselskab, før du går i gang med en ny tilbygning eller et andet større byggeprojekt. Ellers risikerer du, at din husforsikring ikke dækker i tilfælde af brand og storm.

Det er også en god idé at tegne en entreprise- eller all risk-forsikring, så du er sikret mod tyveri af byggematerialer, skader på byggeriet m.m. Normalt dækker håndværkerens forsikring den slags skader, men hvis håndværkeren viser sig ikke at være så godt forsikret, er det rart selv at være dækket ind.

Læs mere i BOLIUS Fakta: Forsikring, når du bygger om eller til.

Tilbud og kontrakt med håndværkere

Før du kontakter håndværkere og indhenter tilbud på din nye tilbygning, skal du gøre dig helt klart, hvilke opgaver du vil have udført, og hvilke forventninger du har til det færdige resultat. Tilbuddet (og de tilhørende beskrivelser/tegninger) skal nemlig beskrive præcist, hvad arbejdet omfatter, hvornår det forventes udført og afsluttet samt prisen. Arbejdsopgaver, som ikke er nævnt i tilbuddet eller eventuelle bilag, kan du ikke forvente bliver udført inden for den tilbudte pris.

Ud over tilbuddet skal du også lave en udførlig skriftlig aftale med entreprenøren/håndværkeren. En håndværkeraftale er et af de vigtigste dokumenter, som indgår i enhver byggesag, stor såvel som lille. Hvis du får lavet en god, præcis og skriftlig aftale, inden byggeriet går i gang, kan mange bekymringer og ærgrelser undgås.

Undervejs i byggeriet bør du dokumentere, at arbejdet bliver udført, som det skal ifølge aftalen. Det gør du lettest ved at tage fotografier. Din rådgiver kan også hjælpe dig med dokumentationsarbejdet.

Du kan f.eks. fotografere isoleringen i vægge og gulve med en tommestok lagt henover, så det tydeligt fremgår, hvor tykt isoleringslaget er. Når først væggen er lukket, og betongulvet er støbt, har du ikke længere adgang til isoleringen og kan derfor heller ikke bevise, at den er der. Din rådgiver kan hjælpe dig med dokumentationsarbejdet.

Når tilbygningen er færdig, skal den færdigmeldes til kommunen og til BBR-registret.

Læs mere i BOLIUS Fakta: Tilbud fra håndværkere og BOLIUS Fakta: Håndværkeraftaler.