Indhold

Beskatning af ejerboliger (ejendomsværdiskat og grundskyld)

Beskatning af boligen sker gennem ejendomsværdiskatten og grundskylden, hvor sidste også er kendt under betegnelsen grundskyld. I alt beløber de to skatter sig til ca. 1 procent af boligens handelsværdi pr. år.

Hvor meget betaler du i samlet skat for din bolig?

Skatten på boligen er sammensat af tre elementer: ejendomsværdiskat, grundskyld og grønne afgifter.

For en gennemsnitsfamilie på fire personer løber de samlede skatter og afgifter op i små 26.000 kr. årligt, hvilket svarer til ca. 2.200 kr. pr. måned.

Udgangspunktet for beregning af ejendomsværdiskatten og grundskylden er den offentlige vurdering af ejendommen, mens de grønne afgifter beregnes på baggrund af forbruget af el, vand og varme.

Så meget betaler du i skatter og afgifter for din ejerbolig



Årligt


Månedligt

Ejendomsværdiskat


12.000,00


1.000,00

Grundskyld


6.469,12


539,09

Grønne afgifter


7.412,00


617,67

I alt skatter og afgifter


25.881,12


2.156,76

 

Note: Tallene er baseret på et enfamiliehus på 135 m2 i Odense. Huset blev i september 2006 sat til salg for 2.495.000 kr. Det er vurderet til 1,5 mio. kr., men i kraft af skattestoppet udgør vurderingsgrundlaget kun 1,2 mio. kr.

Hvad er den offentlige vurdering?

Den offentlige vurdering af din bolig foretages af skattevæsenet og tager udgangspunkt i de senest handlede priser på ejendomme. I kraft af de senere års store prisstigninger ligger vurderingen typisk under ejendommens reelle handelspris.

En opgørelse fra skattevæsenet viser, at parcelhuse i andet halvår af 2005 blev handlet 16 procent over vurderingen, mens ejerlejligheder blev handlet 24 procent over vurderingen.

Du kan finde den seneste offentlige vurdering af alle ejendomme på skattevæsenets hjemmeside www.skat.dk . Under "vælg" i øverste højre hjørne vælger du "ejendomsvurdering". Derefter vælger du kommune og gade. Vurderingen er splittet op i dels en samlet vurdering af hele ejendommen, dels grundværdien.

Fra 2007 forsvinder den årlige regulering af ejendomsværdien, hvorefter ejendomme kun vurderes hvert andet år. Parcelhuse, ejerlejligheder og sommerhuse bliver vurderet i ulige årstal, mens erhvervsmæssige bygninger vurderes i lige årstal.

Hvordan klager du over den offentlige vurdering?

Er du uenig i skattemyndighedernes vurdering af din ejendom, kan du klage til den lokale skatteforvaltning. Klagen skal være skriftligt og være forvaltningen i hænde senest den 1. juli samme år, som du har modtaget din vurdering.

Inden du klager, kan du se den offentlige vurdering på tilsvarende ejendomme i dit lokalområde på skattevæsenets hjemmeside www.skat.dk . Skattevæsenet understreger, at det ikke er tilstrækkelig begrundelse for en klage, at din ejendom er højere vurderet end eksempelvis naboejendommen. Afgørende for skattevæsenets behandling af klagen er, om den offentlige vurdering ligger højere end den reelle handelspris.

Hvad er ejendomsværdiskat?

Ejendomsværdiskatten er en skat på ejerboliger i Danmark eller udlandet. Ejendomsværdiskatten afløste i 2000 den gamle lejeværdibeskatning, hvor boligejeren blev beskattet af en anslået lejeværdi af boligen.

Den historiske begrundelse for beskatning af boliger er, at boligen betragtes som en investering på linje med andre investeringer. Mens du ved investering i eksempelvis obligationer modtager et årligt afkast i form af renter, modtager du afkastet på din bolig i form af retten til at bo i boligen. For at bevare symmetrien i skattesystemet bør boligen derfor beskattes på linje med andre investeringer, lyder det rent skattetekniske argument.

Ejendomsværdiskatten modsvares i en fradragsret på renter af gæld i boligen og skattefrihed på fortjeneste (avance) ved salg af boligen.

Hvordan beregnes ejendomsværdiskatten?

Ejendomsværdiskatten beregnes som 1 procent af boligens offentlige vurdering. Ved boliger købt før den 1. juli 1998 gives der et nedslag i skatten på 0,2 procent. Derudover gives der yderligere et nedslag på 0,4 procent, som dog maksimalt kan udgøre 1.200 kr. Det sidste nedslag i skatten gives ikke for ejerlejligheder. Overstiger ejendommens værdi 3.040.000 kr., beregnes 3 procent af den overskydende værdi i ejendomsværdiskat.

Ejendomsværdiskatten på udenlandske ejendomme beregnes på samme vis. Betaler du en tilsvarende skat i udlandet, kan du modregne den betalte udenlandske skat i den danske ejendomsværdiskat.

Den beregnede ejendomsværdiskat bliver ført på din forskudsopgørelse og betales derfor med 1/12 hver måned.

Hvad er grundskyld?

Grundskyld, der også er kendt under navnet grundskat, er en skat på jord. Skatten er hidtil blevet udskrevet af både kommune og amt, men efter kommunalreformen udskrives og opkræves den af kommunen. Udgangspunktet for grundskylden er grundens vurdering, som den fremgår af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Grundskyldspromillen varierer, alt efter hvilken kommune ejendommen er placeret i.

I 2006 lå den laveste grundskyldspromille til amt og kommune på 15,5 i Bov Kommune i Sønderjyllands Amt, mens Trundholm Kommune i Vestsjællands Amt lå i top med en grundskyldspromille på 41,2. Den gennemsnitlige grundskyldspromille lå i 2006 på 27,0.

Hvad betyder skattestoppet for ejendomsskatterne?

Regeringen indførte skattestop i 2002, og det har bremset stigningen i ejendomsværdiskatten, der ikke længere stiger i takt med boligpriserne.

Med skattestoppet beskattes du kun af den laveste værdi af en af følgende vurderinger:

  • Ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret

  • Ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg på 5 procent

  • Ejendomsværdien pr. 1. januar 2002.

I kraft af de seneste års prisstigninger vil langt de fleste boligejere i dag blive beskattet af enten ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg på 5 procent eller af ejendomsværdien pr. 1. januar 2002.

Officielt er grundskylden også omfattet af skattestoppet, men da 'stoppet' er et loft over den årlige stigning i skatten, er der på langt sigt ikke tale om et 'stop', men blot om en udjævning. Hovedreglen er, at kommunerne samlet set højst må lade grundskylden stige med 5-6 procent årligt. Stiger grundværdien et enkelt år med 20 procent for derefter at stige med 2 procent årligt de følgende tre år, må grundskylden altså ikke stige mere end 5-6 procent pr. år. Men efter fire år med 5-6 procents årlig stigning vil grundskylden det fjerde år udgøre omtrent det samme beløb (se skema).

Sådan fungerer "skattestoppet" på grundskylden

Årstal

Offentlig grund-
vurdering

Årlig stigning i
procent

Beskat-
nings-
grundlag

Maksimal
stigning i grund
-skyld

Grund-
skylds
-pro
-mille

Grundskyld ved skattestop

Grundskyld
uden skattestop

2002

350.000


350.000


27

9.450

9.450

2003

420.000

20

371.000

6

27

10.017

11.340

2004

428.400

2

393.260

6

27

10.618

11.567

2005

436.968

2

416.856

6

27

11.255

11.798

2006

445.707

2

441.867

6

27

11.930

12.034

 

Tabellen viser, at "skattestoppet" på grundskylden snarere fungerer som en udjævning af skatten end som et reelt skattestop. Efter fire år betaler boligejeren 11.930 kr. i grundskyld i kraft af "skattestoppet", mens han eller hun skulle have betalt 12.034 kr. i grundskyld, hvis "skattestoppet" ikke havde eksisteret.

Hvad betyder skattestoppet for din økonomi?

Skattestoppet på ejendomsværdiskatten og udjævningen af grundskylden har i sagens natur en positiv effekt på boligejernes økonomi. For en gennemsnitsfamilie på fire personer bosiddende i det nævnte hus i Odense betyder skattestoppet en månedlig besparelse på ca. 350 kr.

Omregnet svarer det i 2006 til en rabat på 19 procent på ejendomsværdiskat og grundskyld.

Ud over at påvirke den daglige økonomi påvirker skattestoppet også boligens handelsværdi. Afgørende for prisen på en bolig er, hvor meget den nye køber skal betale i månedlig husleje. Falder renten, vil en ny ejer have mulighed for at optage et større lån i boligen og dermed også kunne betale en højere pris for boligen. På samme vis gælder, at hvis boligen bliver 350 kr. billigere om måneden på grund af skattestoppet, vil en ny boligkøber kunne betale en højere pris for boligen uden at stige i månedlig ydelse.

I eksemplet med huset fra Odense til 2.495.000 kr. ville en ny køber kun have råd til at betale 2.424.000 kr. for huset, hvis skattestoppet ikke havde barberet 350 kr. af den månedlige ydelse. Teoretisk set betyder skattestoppet derfor, at den nye køber har råd til at betale 71.000 kr. mere for huset i kraft af den månedlige besparelse på 350 kr.

Hvad er "grønne afgifter"?

De såkaldte grønne afgifter består af afgifter, der betales i forhold til forbruget af el, vand og varme. Afgifterne var tænkt som en adfærdsregulerende foranstaltning, der skulle få forbrugerne til at spare på vand og energi. Afgifterne skal betales af både lejere og ejere og gælder således ikke specielt for boligejere.

For en gennemsnitsfamilie på fire personer i et 135 m2 stort parcelhus udgør afgifterne ca. 7.400 kr. årligt inklusive moms.

Så meget betaler en gennemsnitsfamilie i et parcelhus i grønne afgifter (kr.)

  • El 4.662,00
  • Fjernvarme 1.562,12
  • Vand 1.187,50
  • I alt 7.411,62
Journalist / Kilder
Af:

Kilder:

Roskilde Kommune
Odense Kommune
Kommunernes Landsforening
Skatteministeriet

Henvisninger:
Skattevæsenets hjemmeside

Kommentarer (10)

  1. steen s. kristensen den 05.05.2014
    Er der nedslag i grundskyld /ejendomsværdiskatten for sommerhuse ? De må jo kun benyttes til kortvarige ophold i perioden oktober - april iflg den danske særlov.
    (0)Svar og se andres svar


  2. P Jørgensen den 16.08.2012
    Jeg er enig med Hans Donnerborg. Jeg overvejer huskøb for første gang og undrer mig over, at jeg skal betale skat af noget, jeg selv har købt og betalt. Hvad er logikken i det? Og hvorfor er det så kun grund og boliger man skal betale skat af og ikke andre private ting?
    (0)Svar og se andres svar


  3. Arne moller den 25.05.2012
    Er der forskel paa skat af ejerbolig og sommerhus i samme omraade?
    (0)Svar og se andres svar


  4. Hans Donnerborg den 08.05.2012
    alle spørgere mm accepterer at sådan skal det så være.
    Jeg mener at ejendomsskat og grundskyld er noget forbandet vrøvl.
    Køber man en ting, skal man ikke betale beskyttelses avgift for at eje det.
    Køber man hus har man jo selv vedligeholdelses forpligtigelserne ikke samfundet.
    oven i købet skal man betale 25% moms af ærlige udgifter - måske derfor det megen sorte arbejde.
    fjern disse mafia avgifter.
    (0)Svar og se andres svar


  5. Dorthe den 12.04.2012
    Er det rigtigt, at man som eneejer betaler mere i ejendomsskat, end hvis man er to om at eje... Hvis ja, hvordan kan det så være ? Er blevet eneejer i en ejerlejlighed, der er vuderer til næsten 2.000.000.-
    (0)Svar og se andres svar


  6. Poul H den 10.01.2012
    En godt beskrevet forklaring.
    (0)Svar og se andres svar


  7. Carsten Hess den 14.06.2011
    God artikel. Jeg savner dog at der nævnes mere eksplicit at huse bygget efter 2002 (f.ex. nu i 2011) jo overhovedet ikke får glæde af skattestoppet, men betaler fuld pris, og det kan derfor være langt billigere at købe et "gammelt" hus for f.ex. 4 mill. istedet for at bygge et nyt til 3.5 mill hvis det til 4 mill. var vurderet laveret end 3.5 mill tilbage i 2002.
    (0)Svar og se andres svar


  8. Jan Nielsen den 15.12.2010
    God forklaring i forståeligt sprog!
    (0)Svar og se andres svar


  9. Jens Holm Møller den 11.10.2010
    Hej

    Tak for en god og informativ artikel.

    Jeg har fundet en god beregner der kan vise forskel i grundskyld og skatter mellem de forskellige kommuner, det var et chok for mig, at der var så mange penge til forskel.

    http://www.sparet-er-tjent.dk/2010/10/hvad-koster-det-at-flytte-til-anden.html
    (0)Svar og se andres svar


  10. kb den 09.08.2010
    Tak for god forklaring.
    hvad vil der ske med ejendomsværdiskatten hvis skattestoppet ophæves?

    mh
    kb
    (0)Svar og se andres svar


Annonce
Annonce

Bolius - et helejet Realdania selskab