Beskatning af ejerboliger (ejendomsværdiskat og grundskyld)

Beskatning af boligen sker gennem ejendomsværdiskatten og grundskylden. Grundskyld går også under betegnelsen ejendomsskat. I alt beløber de 2 skatter sig til ca. 1 procent af boligens handelsværdi pr. år.

Beskatning af ejerboliger kan være svær at gennemskue.
De grønne afgifter skal også regnes med, hvis du vil have et præcist tal for, hvor meget du reelt betaler i skat for at eje en bolig. Foto: Lisa F. Young

Hvor meget betaler du i samlet skat for din bolig?

Skatten på boligen er sammensat af tre elementer: ejendomsværdiskat, grundskyld og grønne afgifter.

For en gennemsnitsfamilie på fire personer løber de samlede skatter og afgifter op i små 26.000 kr. årligt, hvilket svarer til ca. 2.200 kr. pr. måned.

Udgangspunktet for beregning af ejendomsværdiskatten og grundskylden er den offentlige vurdering af ejendommen, mens de grønne afgifter beregnes på baggrund af forbruget af el, vand og varme.

Så meget betaler du i skatter og afgifter for din ejerbolig



Årligt


Månedligt

Ejendomsværdiskat


12.000,00


1.000,00

Grundskyld


6.469,12


539,09

Grønne afgifter


7.412,00


617,67

I alt skatter og afgifter


25.881,12


2.156,76

Note: Tallene er baseret på et enfamiliehus på 135 m2 i Odense. Huset blev i september 2006 sat til salg for 2.495.000 kr. Det er vurderet til 1,5 mio. kr., men i kraft af skattestoppet udgør vurderingsgrundlaget kun 1,2 mio. kr.

Hvordan foretages den offentlige vurdering?

Den offentlige vurdering af din bolig foretages af skattevæsenet og tager udgangspunkt i de senest handlede priser på ejendomme. Siden 2011 har Skat dog ikke lavet nye ejendomsvurderinger, da man i øjeblikket arbejder på at udvikle et nyt ejendomsvurderingssystem, der gerne skulle mindske de store afvigelser fra de faktiske handelspriser, som det gamle ejendomsvurderingssystem medførte.

Rigsrevisionen har således i en rapport om den offentlige ejendomsvurdering i 2013 konstateret, at 41 procent af de handlede parcelhuse var overvurderede af Skat, mens 34 procent var vurderet til mindre end 85 procent af de faktiske salgspriser.

Til brug for beregningen af ejendomsskatterne bruger Skat 2011-vurderingen nedsat med 2½ procent, indtil det nye system kommer op at køre.

Du kan finde den seneste offentlige vurdering af alle ejendomme på skattevæsenets hjemmeside www.skat.dk. I nederste hjørne vælger du "ejendomsvurdering". Derefter vælger du ”Slå en ejendomsvurdering op” og indtaster kommune og gade. Vurderingen er splittet op i dels en samlet vurdering af hele ejendommen, dels grundværdien.

Hvordan klager du over den offentlige vurdering?

Læs om beskatning af ejendomme på skattevæsenets hjemmeside
På skats hjemmeside kan læse om vurderingen af tilsvarende ejendomme i dit lokalområdet. Foto: Torben Klint

Indtil det nye system kommer op at køre, er muligheden for at klage over ejendomsvurderingen suspenderet. Når du får en ny ejendomsvurdering, vil du kunne klage over den, hvis du er uenig i den.

Inden du klager, kan du se den offentlige vurdering på tilsvarende ejendomme i dit lokalområde på skattevæsenets hjemmeside www.skat.dk. Skattevæsenet understreger, at det ikke er tilstrækkelig begrundelse for en klage, at din ejendom er højere vurderet end eksempelvis naboejendommen. Afgørende for skattevæsenets behandling af klagen er, om den offentlige vurdering ligger højere end den reelle handelspris.

Hvad er ejendomsværdiskat?

Ejendomsværdiskatten er en skat på ejerboliger i Danmark eller udlandet. Ejendomsværdiskatten afløste i 2000 den gamle lejeværdibeskatning, hvor boligejeren blev beskattet af en anslået lejeværdi af boligen.

Den historiske begrundelse for beskatning af boliger er, at boligen betragtes som en investering på linje med andre investeringer. Mens du ved investering i eksempelvis obligationer modtager et årligt afkast i form af renter, modtager du afkastet på din bolig i form af retten til at bo i boligen samt en mulig avance ved salg af boligen. For at bevare symmetrien i skattesystemet bør boligen derfor beskattes på linje med andre investeringer, lyder det rent skattetekniske argument.

For boligejere med gæld modsvares ejendomsværdiskatten af en fradragsret på renter af gæld i boligen.

LÆS OGSÅ: Sådan beregnes din ejendomsværdiskat

Hvordan beregnes ejendomsværdiskatten?

Ejendomsværdiskatten beregnes som 1 procent af boligens offentlige vurdering. Ved boliger købt før den 1. juli 1998 gives der et nedslag i skatten på 0,2 procent. Derudover gives der yderligere et nedslag på 0,4 procent, som dog maksimalt kan udgøre 1.200 kr. Det sidste nedslag i skatten gives ikke for ejerlejligheder. Overstiger ejendommens værdi 3.040.000 kr., beregnes 3 procent af den overskydende værdi i ejendomsværdiskat.

Ejendomsværdiskatten på udenlandske ejendomme beregnes på samme vis, hvis der findes en offentlig ejendomsvurdering for ejendommen, som kan sidestilles med en dansk vurdering, og som er godkendt af SKAT.

Hvis der ikke er en godkendt udenlandsk vurdering, fastsættes beregningsgrundlaget på grundlag af en reguleret handelsværdi.
Den beregnede ejendomsværdiskat bliver ført på din forskudsopgørelse og betales derfor med 1/12 hver måned.

Hvad er grundskyld?

Grundskyld, der også er kendt under navnet ejendomsskat, er en skat på jord. Skatten opkræves af kommunen. Udgangspunktet for grundskylden er grundens vurdering, som den fremgår af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Grundskyldspromillen varierer, alt efter hvilken kommune ejendommen er placeret i.

I 2014 er den laveste grundskyldspromille Gentofte på 16,0, mens syv forskellige kommuner har ramt det maksimalt tilladte, nemlig en grundskyldspromille på 34,0. Den gennemsnitlige grundskyldspromille er i 2014 på 26,25.

LÆS OGSÅ: Sådan beregnes din grundskyld

Hvad betyder skattestoppet for ejendomsskatterne?

Lommeregner til at udregne beskatning af bolig
Skattestoppet har betydet, at ejendomsværdiskatten ikke længere følger boligpriserne. Arkivfoto.

Skattestoppet blev indført i 2002, og det har bremset stigningen i ejendomsværdiskatten, der ikke længere stiger i takt med boligpriserne.

Med skattestoppet beskattes du kun af den laveste værdi af en af følgende vurderinger:

  • Den seneste offentlige ejendomsvurdering nedsat med 2½ procent.
  • Den offentlige ejendomsvurdering den 1. januar 2002.
  • Den offentlige ejendomsvurdering den 1. januar 2001 + 5 procent.

I kraft af prisstigningerne på ejendomsmarkedet siden 2002 beskattes langt de fleste boligejere i dag af enten ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg på 5 procent eller af ejendomsværdien pr. 1. januar 2002.

Officielt er grundskylden også omfattet af skattestoppet, men da 'stoppet' er et loft over den årlige stigning i skatten, er der på lang sigt ikke tale om et 'stop', men blot om en udjævning. Hovedreglen er, at det beløb, grundskylden beregnes af (grundskatteloftværdien), højst må stige med en af finansministeren fastsat årlig procent (reguleringsprocent), der i de seneste år inden 2014 har udgjort 6-7 procent årligt.

I praksis beregnes hvert år en grundskatteloftværdi (som fremgår af ejendomsskattebilletten), som hvert år reguleres med reguleringsprocenten. Hvis grundskatteloft-værdien er lavere end grundværdien, beregnes grundskylden af grundskatteloftværdien, og grundskylden vil i det tilfælde stige med 6-7 procent om året, indtil grundskatteloftværdien rammer grundværdien.

Stiger grundværdien eksempelvis et enkelt år med 20 procent for derefter at stige med 2 procent årligt de følgende tre år, må grundskylden altså ikke stige mere end 6-7 procent pr. år. Men efter fire år med 6-7 procents årlig stigning vil grundskylden det fjerde år udgøre omtrent det samme beløb (se skema).

Sådan fungerer "skattestoppet" på grundskylden

Årstal

Offentlig grund-
vurdering

Årlig stigning i
procent

Beskat-
nings-
grundlag

Maksimal
stigning i grund
-skyld

Grund-
skylds
-pro
-mille

Grundskyld ved skattestop

Grundskyld
uden skattestop

2002

350.000


350.000


27

9.450

9.450

2003

420.000

20

371.000

6

27

10.017

11.340

2004

428.400

2

393.260

6

27

10.618

11.567

2005

436.968

2

416.856

6

27

11.255

11.798

2006

445.707

2

441.867

6

27

11.930

12.034

Tabellen viser, at "skattestoppet" på grundskylden snarere fungerer som en udjævning af skatten end som et reelt skattestop. Efter 4 år betaler boligejeren 11.930 kr. i grundskyld i kraft af skattestoppet, mens han eller hun skulle have betalt 12.034 kr. i grundskyld, hvis skattestoppet ikke havde eksisteret.

Hvad betyder skattestoppet for din økonomi?

Skattestoppet på ejendomsværdiskatten og udjævningen af grundskylden har i sagens natur en positiv effekt på boligejernes økonomi. For en gennemsnitsfamilie på fire personer bosiddende i det nævnte hus i Odense betyder skattestoppet en månedlig besparelse på ca. 540 kr.

Omregnet svarer det i 2014 til en rabat på 23 procent på ejendomsværdiskat og grundskyld.

Ud over at påvirke den daglige økonomi påvirker skattestoppet også boligens handelsværdi. Afgørende for prisen på en bolig er, hvor meget den nye køber skal betale i månedlig husleje.

Falder renten, vil en ny ejer have mulighed for at optage et større lån i boligen og dermed også kunne betale en højere pris for boligen. På samme vis gælder det, at hvis boligen bliver 540 kr. billigere om måneden på grund af skattestoppet, vil en ny boligkøber kunne betale en højere pris for boligen uden at stige i månedlig ydelse.

I eksemplet med huset fra Odense til 2.695.000 kr. ville en ny køber kun have råd til at betale 2.551.000 kr. for huset, hvis skattestoppet ikke havde barberet 540 kr. af den månedlige ydelse. Teoretisk set betyder skattestoppet derfor, at den nye køber har råd til at betale 144.000 kr. mere for huset i kraft af den månedlige besparelse på 540 kr.

Hvad er "grønne afgifter"?

Så meget betaler en gennemsnitsfamilie i et parcelhus i grønne afgifter

  • El 5.720,00 kr.
  • Fjernvarme 4.696 kr.
  • Vand 1.302 kr.

I alt 11.718 kr.

De såkaldte grønne afgifter består af afgifter, der betales i forhold til forbruget af el, vand og varme. Afgifterne var tænkt som en adfærdsregulerende foranstaltning, der skulle få forbrugerne til at spare på vand og energi. Afgifterne skal betales af både lejere og ejere og gælder således ikke specielt for boligejere.

For en gennemsnitsfamilie på 4 personer i et 130 kvadratmeter stort parcelhus udgør afgifterne ca. 11.718 kr. årligt inkl. moms (2014).

LÆS OGSÅ: Hvad skal du betale i grønne boligafgifter?

Oprindeligt publiceret d. , senest ajourført d.

Kilder og henvisninger

Kilder:

Roskilde Kommune
Odense Kommune
Kommunernes Landsforening
Skatteministeriet

Henvisninger:
Skattevæsenets hjemmeside

Kommentarer (12)

  1. Frank Hansen
    Ejendomsvurderingen foregår på en noget forunderlig måde, dvs. at Vurderingskreds/Skats vurderingsgrundlag/-udgangspunkt skaber betydelig forskel i og mellem de forskellige "roder" ifb. med fastsættelse af off. vurdering og dermed den skat, som opkræves. Og der kan være / er særlige tillæg til en bolig med f.eks. god beliggenhed/udsigt mm., men hvis jeg har en Monet hængende, som jeg kan savle over hver dag betaler jeg ingen skat for denne herlighed. Ejendomsvurdering (skatten heraf) er med til at skabe boligghettoer med betydelig social slagside (jager gamle og "fattige ud af et område) samt får små "rigmandsøer", hvor det kan se ud som om, at der der tages særlige hensyn til områdets beboere. Man BØR afskaffe den nuværende beskatningsform af bolig og i stedet lade denne erstatte af en formue/indtægtsbestemt skat (med max. beløb) for at bo i eget/lejet hus/lejlighed.
    (0)Svar og se andres svar


  2. Morten Rasmussen
    Jeg bor i Australien og naar jeg laeser om disse uretfaerdige skatter saa maa jeg indroemme at det bestemt ikke er noget der faar en til at overveje at flytte tilbage til Danmark. Danmark er dejlig men uretfaerdig! Jeg glaeder mig til at jeg har betalt mit hus af, saa er der ikke mere at betale udover lidt til kommunen til vedligeholdelse af de lokale veje, parker of renovation.
    (0)Svar og se andres svar


  3. steen s. kristensen
    Er der nedslag i grundskyld /ejendomsværdiskatten for sommerhuse ? De må jo kun benyttes til kortvarige ophold i perioden oktober - april iflg den danske særlov.
    (0)Svar og se andres svar


  4. P Jørgensen
    Jeg er enig med Hans Donnerborg. Jeg overvejer huskøb for første gang og undrer mig over, at jeg skal betale skat af noget, jeg selv har købt og betalt. Hvad er logikken i det? Og hvorfor er det så kun grund og boliger man skal betale skat af og ikke andre private ting?
    (0)Svar og se andres svar


  5. Arne moller
    Er der forskel paa skat af ejerbolig og sommerhus i samme omraade?
    (0)Svar og se andres svar


  6. Hans Donnerborg
    alle spørgere mm accepterer at sådan skal det så være.
    Jeg mener at ejendomsskat og grundskyld er noget forbandet vrøvl.
    Køber man en ting, skal man ikke betale beskyttelses avgift for at eje det.
    Køber man hus har man jo selv vedligeholdelses forpligtigelserne ikke samfundet.
    oven i købet skal man betale 25% moms af ærlige udgifter - måske derfor det megen sorte arbejde.
    fjern disse mafia avgifter.
    (0)Svar og se andres svar


  7. Dorthe
    Er det rigtigt, at man som eneejer betaler mere i ejendomsskat, end hvis man er to om at eje... Hvis ja, hvordan kan det så være ? Er blevet eneejer i en ejerlejlighed, der er vuderer til næsten 2.000.000.-
    (0)Svar og se andres svar


  8. Poul H
    En godt beskrevet forklaring.
    (0)Svar og se andres svar


  9. Carsten Hess
    God artikel. Jeg savner dog at der nævnes mere eksplicit at huse bygget efter 2002 (f.ex. nu i 2011) jo overhovedet ikke får glæde af skattestoppet, men betaler fuld pris, og det kan derfor være langt billigere at købe et "gammelt" hus for f.ex. 4 mill. istedet for at bygge et nyt til 3.5 mill hvis det til 4 mill. var vurderet laveret end 3.5 mill tilbage i 2002.
    (0)Svar og se andres svar


  10. Jan Nielsen
    God forklaring i forståeligt sprog!
    (0)Svar og se andres svar


  11. Jens Holm Møller
    Hej

    Tak for en god og informativ artikel.

    Jeg har fundet en god beregner der kan vise forskel i grundskyld og skatter mellem de forskellige kommuner, det var et chok for mig, at der var så mange penge til forskel.

    http://www.sparet-er-tjent.dk/2010/10/hvad-koster-det-at-flytte-til-anden.html
    (0)Svar og se andres svar


  12. kb
    Tak for god forklaring.
    hvad vil der ske med ejendomsværdiskatten hvis skattestoppet ophæves?

    mh
    kb
    (0)Svar og se andres svar


Annonce
Annonce

Bolius - et helejet Realdania selskab