Øen Endelave ligger i det sydlige Kattegat ud for Horsens og er et af de steder, hvor den nye lov om statsgaranti på boliglån måske kan bruges. Endelave er 13 km2 i areal og har et indbyggertal på ca. 160.
Selv om prisstigningerne på boligmarkedet er driblet uden om mange tyndt befolkede landdistrikter, modtager nogle boligkøbere et klart nej i banken, når de vil låne penge til at købe en bolig på landet eller i et yderområde.
Derfor har et flertal i Folketinget vedtaget en ny lov, der gør det muligt at optage et lån med statsgaranti til at købe en bolig på landet fra 1. juli 2022 og tre år frem.
– Med loven sikrer vi, at det ikke er postnummeret, der afgør, om man kan få et lån eller ej, og vi styrker dermed sammenhængskraften i Danmark, siger erhvervsminister Simon Kollerup (S) i en pressemeddelelse.
Statsgaranti til boliglån på landet er ingen mirakelkur
Men ifølge både bankøkonomer og uafhængige økonomer er problemet imidlertid ikke manglende finansieringsmuligheder, men den forsatte affolkning af landdistrikterne. Borgerne søger simpelthen ind til de større byområder, der bl.a. tilbyder, daginstitutioner, skoler, indkøb, kultur og sportsfaciliteter.
Cheføkonom i Forbrugerrådet Tænk, Morten Bruun Pedersen, ser heller ikke den nye lov som nogen mirakelløsning.
– Det kan godt være, at statsgarantien hjælper lidt, men det er ikke et supervåben, der kan rette op på den demografiske udvikling. Det er et fint signal og et prisværdigt initiativ, men det vender ikke udviklingen, konstaterer han.
Nogenlunde samme vurdering kommer fra boligdirektør i Arbejdernes Landsbank, Asger Friis Pedersen:
– En statsgaranti på den yderste del af boliglånet ændrer ikke noget for Arbejdernes Landsbank. Vi tilbyder i forvejen finansiering med banklån og realkreditlån gennem Totalkredit, så der er ingen ændring der, fastslår han.
Banker løber højere risiko ved lån i landdistrikter
For Asger Friis Pedersen og andre bankfolk handler det helt grundlæggende om ”at blive betalt for sin risiko”. Og risikoen er stor på den type af billige huse, som regeringens lovforslag omfatter. Skal huset sælges som følge af arbejdsløshed, sygdom eller skilsmisse, kan salget tage flere år og slutteligt ende med en tvangsauktion.
Hvis man ikke kan få et lån i sin sædvanlige bank, kan man overveje at skifte bank.
Cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig peger på, at banker- og realkreditselskaber stort set altid mister penge på en tvangsauktion:
– Hvis låntager ikke kan betale sine regninger, og boligen går på tvangsauktion, så er der store omkostninger forbundet med en sådan proces, og der vil ikke nødvendigvis være meget værdi at redde hjem på en auktion.
– Dermed står realkreditsektoren tilbage med en betydelig risiko for tab i en sådan situation – et tab som man ikke kan kompensere for via en højere pris, da alle låntagere uafhængig af indkomst og geografi får samme bidragssats og rente på lånet, forklarer han.
Flest udfordringer med lån til nybyggeri og erhverv
Inden erhvervsminister Simon Kollerup (S) offentliggjorde sit lovforslag om statsgaranti på boliglån i landdistrikterne, opfordrede han både købere og sælgere til at maile til ministeriets postkasse om deres udfordringer med finansiering af fast ejendom.
Videncentret Bolius har modtaget en anonymiseret indsigt i indholdet af cirka 140 mails. En gennemgang viser, at næsten halvdelen af henvendelserne drejer sig om finansiering af nybyggeri, renovering og udlån til erhverv. To områder, som regeringens lovforslag ikke dækker.
Et typisk problem for husejerne er, at banken ikke yder bank- eller realkreditlån til renovering af boligen eller alternativt nybyggeri. Fra bankens side er argumentet, at boligen bliver for dyr, og at området ikke kan bære en kvadratmeterpris fx 15.000 kr. Eller som Christian Hilligsøe Heinig vurderer situationen:
– I relation til nybyggeri, er der en udfordring i landdistrikterne i forhold til at sikre en samlet fornuftig økonomi i projektet. Udfordringen er således, at prisen på eksisterende boliger er markant lavere end prisen ved at bygge nyt.
– Man skal således gå ind i et sådan projekt vel vidende, at det kan blive svært at få pengene ind igen ved et fremtidigt salg. Denne udfordring kan også knytte sig til større ombygninger af boligen, siger han.
Realkreditlån erstattes af banklån og højere udbetaling
Cirka en tredjedel af henvendelserne til ministeriets mailboks drejer sig om, at boligkøberne ikke kan opnå den traditionelle finansiering med 80 procent realkreditlån. I stedet bliver køberne tilbudt et banklån samtidig med et krav om større udbetaling end de lovbestemte 5 procent.
Men det er en helt naturlig konsekvens af den relativt store usikkerhed, der ligger i prisfastsættelsen af de meget billige ejendomme, forklarer Asger Friis Pedersen fra Arbejdernes Landsbank:
Kunder skal være kreditværdige
– Udgangspunktet er, at kunden skal være kreditværdig. Og hvis kunden er kreditværdig, kan vi prise os ud af risikoen på pantet. Det kan vi gøre ved at tilbyde finansiering med et banklån, hvor renten er justeret efter kreditrisikoen. Altså risikoen for, at pantets værdi bliver ringere med tiden.
– Vi kan også prise os ud af tabsrisikoen ved at gå ned i belåningsgrad for realkreditlånet og/eller forlange en højere udbetaling, siger han.
Heller ikke ovennævnte type af lånebegrænsninger for boliger i landdistrikterne er omfattet af lovforslaget om statsgaranti. Sammenlagt vurderer Asger Friis Pedersen derfor, at banken næppe vil tilbyde flere lån på baggrund af statsgarantien.
Cheføkonom Morten Bruun Pedersen fra Forbrugerrådet Tænk accepterer ligeledes, at der bør være en sammenhæng mellem rente og risiko.
– Hvis nogle kunder har en markant større risiko end andre kunder, så går det ud over de andre kunder. Dermed ikke være sagt, at vi bør indføre differentierede bidragssatser, hvor risikoen afspejler sig i bidragssatsen. Men vi bør være klar over, at realkredit er designet til stordrift og lav risiko. Derfor er det også naturligt, at ikke alle boligkøbere kan opnå maksimal finansiering i realkreditselskabet, siger han.
Morten Bruun slår samtidig fast, at han har stor forståelse for de boligkøbere og boligsælgere, der kommer i klemme på grund af manglende finansieringsmuligheder.
– Men der er altså nogle – man kan næsten sige - økonomiske lovmæssigheder, som fungerer over hele landet og altså også i yderligt beliggende landdistrikter, konstaterer han.
Banker sige nej til lån til boliger under 750.000 kroner
Selv om både Danske Bank og Nordea fastholder, at de ikke har nogen automatiske lånegrænser ved finansiering af de helt billige boliger i landdistrikterne, oplever både køberne og ejendomsmæglerne, at der i praksis er nogle grænser.
Flere af henvendelserne i Simon Kollerups mailboks handler om, at bankerne ikke ønsker at finansiere ejendomme til under 500.000 kr. eller 750.000 kr. Samme billede tegner sig fra en spørgeundersøgelse til landets ejendomsmæglere fra 2014.
Her blev medlemmerne bl.a. stillet spørgsmålet, om der er en nedre grænse for, hvornår realkreditinstitutter pr. automatik ikke vil låne ud. Det fremgår af besvarelserne, at tre fjerdedele angiver, at der er en nedre grænse. Og blandt dem, der har angivet en nedre grænse, mener stort set alle, at grænsen ligger i prisintervallet 250.000-750.000 kr.
Sådan er lov om etablering af statsgaranti på en del af ejendomskreditaftalerne i landdistrikterne
Ordningen med en statsgaranti indebærer, at banken har mulighed for at gøre brug af statsgarantien på den del af boliglånet, der ligger mellem 60 og 90 procent af boligens værdi. Garantien omfatter både banklån og realkreditlån inden for belåningsintervallet.
Ifølge bemærkningerne til lovforslaget forventes garantien at koste boligkøber 1,0 procent af lånesummen i årlig provision. På den anden side af bordet er der lagt op til, at banken i gennemsnit skal af med 1,25 procent i provision til Finansiel Stabilitet, som repræsenterer staten i den praktiske del af ordningen.
Banken kan vælge at gøre brug af ordningen i postnumre med en gennemsnitlig kvadratmeterpris på under 8.000 kr. Kravet er, at kvadratmeterprisen på den konkrete bolig skal være under 10.000 kr.
Ordningen omfatter 227 postnumre, som primært er beliggende i kystnære eller tyndt befolkede områder og relativt langt fra de centrale bycentre.
Loven blev vedtaget af et flertal i Folketinget 7. juni 2022 og træder i kraft 1. juli 2022. Ordningen med statsgaranti skal gælde i tre år frem til 1. juli 2025.
Læs ”Lov om etablering af statsgaranti på en del af ejendomskreditaftalerne i landdistrikterne”
Svært at låne? Overvej at skifte bank
Men ikke alle banker vurderer kundens kreditværdighed og pantets værdi på samme måde, fremgår det af flere af de mails fra Simon Kollerups brevkasse.
I nogle tilfælde er lokalt baserede banker mere villige til at tilbyde lån, da de typisk samarbejder med Totalkredit. Og Totalkredit er netop kendt som det selskab, der låner flest penge ud i de tyndt befolkede egne af landet.
Af en stikprøve foretaget af Videncentret Bolius fremgår det, at ud af 29 solgte huse til 500.000 kr. i 2020, har Totalkredit finansieret 9 boliger, mens Nordea tegner sig for tre boliger og Jyske Realkredit DLR for hver én bolig. De resterende boliger er enten købt kontant eller finansieret med private pantebreve.
Selvom man som køber får nej hos de første to-tre-fire banker, kan det betale sig at gå videre til andre banker. Og den kan være en udmærket strategi, vurderer Morten Bruun Pedersen.
– Hvis man ikke kan få et lån i sin sædvanlige bank, kan man overveje at skifte bank. Nogle banker har måske et specielt kendskab til lokalområdet og ved, at et hus beliggende i netop dette område, sagtens kan blive solgt hurtigt – hvis nødvendigt, fastslår han.
