Indhold

Hvad er en tvangsauktion?

Det kan have store økonomiske og personlige konsekvenser, hvis din bolig går på tvangsauktion. Det kan altid svare sig at gå i dialog med kreditorerne og forsøge at afværge den, inden huset er solgt.

Et hus på tvangsauktion kan lægge et stort pres på familien.

Et hus på tvangsauktion kan lægge et stort pres på familien. Foto: Diego Cervo.

Hvad er en tvangsauktion?

Når du låner penge til et boligkøb, eller til finansiering af en udbygning m.v., sker det typisk med sikkerhed i fast ejendom. For de flestes vedkommende er det familiens bolig og sædvanligvis med pant i netop den bolig, der købes.

 

Betaler du ikke renter og afdrag til tiden, kan en kreditor, der har lånt dig penge med sikkerhed i din bolig, begære boligen solgt på tvangsauktion i fogedretten for at få sine penge igen. Ligeledes kan SKAT begære tvangsauktion mod dig, hvis du ikke betaler dine ejendomsskatter.

Har du optaget flere lån med sikkerhed i boligen, fordeles salgssummen, så første panthaver i tingbogen får alle sine penge først, vel at mærke hvis salgssummen var høj nok. Herefter kommer turen til de næste panthavere i rækken, hvis der stadig er penge til overs fra salget. Eftersom en bolig på tvangsauktion ofte handles betydeligt under markedsprisen, sker det tit, at en eller flere panthavere kun får en del af deres udestående eller slet intet. Samtidig slettes resterende kreditorer af tingbogen, så de ikke længere har pant i det, der før var din ejendom. Men pengene skylder du stadig, og den gæld forældes først efter 10 år.

Fald og stigning i antallet af tvangsauktioner

Antallet af tvangsauktioner var på sit højest i 1990 med omkring 1.400 i gns. pr. måned.

Tallet er siden dalet voldsomt til omkring 100 i gns. pr. måned i 2006.

Det er dog igen steget, og i 2013 var det oppe omkring 400 tvangsauktioner i gns. pr. måned.

Hvilke konsekvenser har en tvangsauktion?

Det har en række kedelige konsekvenser for dig og din familie, hvis din bolig går på tvangsauktion.

En af de mest åbenlyse er naturligvis de praktiske genvordigheder, der er forbundet med at skulle finde et andet sted at bo. Måske bliver du nødt til at flytte til et sted eller til et kvarter, hvor du ikke har lyst til at bo. Dertil kommer, at den usikkerhed, der følger af alvorlige økonomiske problemer og tvangsauktionen, i sig selv lægger stort pres på familiens trivsel.

På længere sigt er den resterende gæld muligvis af større betydning. Typisk medfører tvangsauktion nemlig en betydelig restgæld, der sender dig direkte i et eller flere registre over dårlige betalere. Det kan gøre det meget svært at komme økonomisk på fode igen. Det er derfor i din åbenlyse interesse at gøre mest muligt for at undgå en tvangsauktion.

Hvad skal du gøre, hvis du ikke kan betale din termin?

Navnlig arbejdsløshed, men også skilsmisse, sygdom eller dobbelt husleje (når man køber ny bolig, før den gamle er solgt) er blandt de primære årsager til, at danske boliger går på tvangsauktion. Ofte er den udløsende årsag kombineret med prisfald og en låntagning, der senere viser sig at være lidt for optimistisk. Mange tvangsauktioner kan dog afværges, længe inden fogedretten kommer ind i billedet. Det bedste råd er, at du ikke ignorerer stadig mere presserende rykkerbreve fra kreditorerne.

Uanset om dine økonomiske vanskeligheder er af forbigående karakter eller skyldes mere permanente forhold, bør du hurtigst muligt kontakte dine kreditorer og sætte dem ind i sagen. Forklar dem, hvordan din situation ser ud, og vis, at du gerne vil finde en løsning. Alene dette kan give dig ekstra goodwill på kontoen i bestræbelserne på at finde en løsning.

I det tilfælde vil seriøse finansielle virksomheder såsom banker eller realkreditinstitutter ofte være indstillet på enten at finde en mere lempelig afdragsordning eller, hvis det er muligt, give dig lån i eventuel friværdi. Er situationen vitterlig udsigtsløs, vil de ofte give en passende frist til at sælge ejendommen, så du kan betale mest muligt af din gæld.

Husk, at långivere også har en kontant interesse i at undgå en tvangsauktion af den simple årsag, at den i mange tilfælde også vil påføre dem ikke ubetydelige tab.

Hvordan forløber en tvangsauktion?

Når fogedretten har modtaget en begæring om tvangsauktion fra en af dine kreditorer (også kaldet "rekvirenten"), indkaldes du til et vejledningsmøde i fogedretten. Her får du praktisk rådgivning i, hvordan du kan undgå en tvangsauktion.

Samtidig kan fogedretten, hvis det skønnes nødvendigt, tildele dig (beskikke) en advokat, som skal hjælpe dig med at undersøge mulighederne for at undgå en tvangsauktion gennem forhandling med dine kreditorer.

Du skal igen huske, at kreditorerne også er interesseret i at undgå tvangsauktionen, da den som nævnt let kan påføre dem tab i form af udeståender, som du ikke har en chance for at betale. Derfor er kreditorerne ofte villige til at give dig tid til at forsøge at sælge boligen på det frie marked og måske endda afstå en del af deres krav mod dig, hvis salget skulle lykkes. Det er en interessant mulighed, da den i bedste fald giver dig en chance for at gå gældfri ud af forløbet. Afværges auktionen ikke ved de efterfølgende forhandlinger, annonceres den i Statstidende og ofte også i dagspressen.

I perioden op til tvangsauktionen har du kun pligt til at give adgang til din bolig i forbindelse med én fremvisning (og lukker du ikke op, kan fogedrettens repræsentant tilkalde assistance fra en låsesmed). Omvendt er det ingen dårlig idé at lade fremvisningerne forløbe lettest muligt og dermed give besøgende de bedste betingelser for at se boligen igennem. For des højere pris boligen kan indbringe på tvangsauktion, des færre penge vil du jo skylde, når auktionen er gennemført.

Skønner du, at den pris, der opnås på 1. auktion, ikke er tilfredsstillende, har du ret til at begære 2. auktion afholdt inden for 4 uger. Dette er meget almindeligt og snarere reglen end undtagelsen. Opnås der ikke højere bud på 2. auktion, vinder budgiveren fra 1. auktion tvangsauktionen og køber dermed ejendommen. Herefter afregner fogedretten med kreditor(erne), og alle panter i ejendommen slettes af tingbogen. Hvis der stadig er udestående gæld, hæfter du personligt for den. Efter auktionen vil den nye ejer kunne kræve, at du flytter fra ejendommen - om nødvendigt med assistance fra foged og politi.

LÆS OGSÅ: Køb af bolig på tvangsauktion

Kan du afværge en tvangsauktion?

Ja.

Betaler du den misligholdte terminsbetaling, der i første omgang fik en kreditor (rekvirenten) til at begære tvangsauktion, kan du afværge tvangsauktionen helt frem til det øjeblik, hvor de første bud gives i fogedretten.

Afværges tvangsauktionen, skal du også betale de udgifter, som auktionsvinderen ellers skulle betale i forbindelse med tvangsauktionens gennemførelse - herunder rekvirentens advokatomkostninger, udgifter til annoncering af tvangsauktionen i dagspresse og Statstidende m.v. Det kan godt løbe op i 30-40.000 kr. eller mere, hvis processen er kommet langt. Men beløbet vil selvsagt være væsentligt lavere, hvis du afbryder processen tidligere.

Oprindeligt publiceret d. , senest ajourført d.

Journalist / Kilder
Af:

Kilder:
Allan Schouw-Pedersen, advokat (L), C.C. Jørgensen & M. Winsløv
Advokat Anders Nielsen, (H), partner, Lett Advokatfirma
Poul Gammelgaard, cand.polit., boligoekonomen.dk
Ulrikke Ekelund, cheføkonom, BRF Kredit

Henvisninger:

Kommentarer (3)

  1. John whyte
    Låneansøgning for 2% (alvorlige ansøgere kun) hvis de er interesseret kontakte os på: surewaysfinancialaid@gmail.com med følgende oplysninger nedenfor.

    Navn:
    land:
    Lånebeløb:
    Varighed:
    telefon:
    (0)Svar og se andres svar


  2. nadine
    Skriv din kommentar her. Desværre kan vi ikke besvare alle konkrete spørgsmål.
    (0)Svar og se andres svar


  3. Hr. Ang Geck
    Bemærk Du vil komme tilbage til USA via: anggecklender@gmail.com Mit navn er hr. Ang Geck, en præst i den romersk-katolske kirke her i Afrika. Jeg giver lån med overkommelig rente på 3%. Jeg giver lån fra området på $ 1.000 til $ 50 mio. Bemærk, at enhver form for lån, du er på udkig efter jeg kan give dig. Hvis du er interesseret bedes du give os følgende oplysninger: anggecklender@gmail.com~~HEAD=NNS 1) Fulde navn: ................. 2) Kontakt Adresse: ............ 3) Lån nødvendige mængde: ......... 4) Lån Varighed: ............. 5) Land ...................... 6) Telefon: ....... Mobil ......... 7) Køn ........... alder ............ Regards, * Du repaly til denne E = mail: anggecklender@gmail.com E-mail: anggecklender@gmail.com Hr. Ang Geck
    (0)Svar og se andres svar


Annonce
Annonce

Bolius - et helejet Realdania selskab