Villavej på Frederiksberg

Flere undersøgelser af danskernes forventninger til prisudviklingen på boligmarkedet viser, at det især er de yngre og storbyboerne, som ser stigende priser i horisonten.

Efter et turbulent 2023 på boligmarkedet med en intens slutspurt på især markedet for ejerlejligheder, hvor prisfald blev afløst af prisstigninger, er et nyt år i gang.

Men hvilken vej kommer prispilen til at pege i 2024?

Svaret afhænger af, hvem der kigger i krystalkuglen. Der findes nemlig en stribe forskellige prognoser og forventningsundersøgelser. Og spådommene er lidt forskellige. Men man kan bruge dem til at danne sig et overordnet billede af retningen.

Vi begynder med et par af de boligprisprognoser, der er kommet fra realkreditselskaberne i løbet af de første måneder i 2024.

Realkreditselskaber venter stigende huspriser

Hos Nykredit, der også ejer Totalkredit, er forventningen, at priserne på villaer og rækkehuse på landsplan kommer til at stige 4,9 procent i 2024 og 4,0 procent i 2025 målt som årsgennemsnit. 

Priserne på ejerlejligheder ventes at stige med 1,6 procent i år og 2,9 procent næste år. 

– I vores optik vil det fortsat se overvejende lyst ud for det danske boligmarked i de kommende år, men der vil dog være forskelle i udviklingen, oplyser Mira Lie Nielsen, boligøkonom i Nykredit.

Især tre faktorer understøtter prisfremgang for både huse og ejerlejligheder:

•    Høj beskæftigelse
•    Reallønsfremgang
•    Rentefald. 

– Men 2024 byder jo også på nye boligskatteregler, som vil ramme markedet for huse og ejerlejligheder med modsat fortegn. 

Mira Lie Nielsen understreger, at selvom Nykredit forventer prisstigninger på lejligheder i 2024 sammenlignet med 2023, så vil der hen over året være faldende priser.

– Vi forventer ikke længere prisfald på sommerhusmarkedet, som i stedet ventes at udvise små prisstigninger også over de kommende par år, forklarer hun.

Fritidshusene står ifølge Nykredit til at stige 2,2 procent i 2024 og 0,9 procent i 2025.

LÆS OGSÅ: Se huspriserne i din kommune de sidste 20 år

Nordea: Lejligheder kan falde i pris

Nordea Kredit venter lidt mindre prisstigninger på huse på omkring 3,0 procent i 2024 og yderligere cirka 2,7 procent i 2025.

På ejerlejlighedsmarkedet forventes et lille prisfald i 2024 på 0,0 til -1,0 procent efterfulgt af en prisstigning i 2025 på cirka 1,5 procent. 

– I 2024 er det altså særligt ejerlejligheder, der kommer under pres. Det skyldes både den fortsat høje rente, det i øjeblikket forholdsvist høje boligudbud og boligskattereformen, oplyser Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea Kredit.

På fritidshusmarkedet spår Nordea Kredit en prisstigning på cirka 2,0 procent i 2024 og på yderligere cirka 2,8 procent i 2025.

LÆS OGSÅ: Se lejlighedspriserne i din kommune de sidste 20 år

Realkredit Danmark: Lejlighedspriser skjuler et underliggende prisfald

I Realkredit Danmark, som er en del af Danske Bank-koncernen, lyder prognosen, at huspriserne i hele 2024 vil stige mellem 0,0-3,0 procent. 

Det vil især være drevet af en solid fremgang i købekraften, stabile til svagt faldende renter og en forhåbentlig blød landing af dansk økonomi, vurderer Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark.

– Endelig giver boligskattereformen også lidt medvind til det brede boligmarked, da boligskatterne falder på langt hovedparten af markedet, siger han.

– På markedet for ejerlejligheder har boligskattereformen haft en betydelig effekt – især i København – og her forventer vi noget modvind og faldende priser, når vi kommer ind i 2024. Det har vi også allerede set de første tegn på i januar, hvor både priser og aktivitet faldt noget tilbage, uddyber Christian Hilligsøe Heinig. 

For hele 2024 skønner han, at priserne på ejerlejligheder i København vil være omtrent uændrede i forhold til 2023 som gennemsnit. 

– Tallene ”snyder” dog lidt og skjuler et underliggende prisfald gennem året. Tager vi således boligsidens tal for københavnske ejerlejligheder frem til og med januar i år – og antager, at de er uændrede for resten af året, så vil vi lande med en prisvækst på 3,8 procent for 2024 som gennemsnit. Det skyldes, at vi kommer ind i 2024 på et højt niveau sammenlignet med 2023 grundet de kraftige prisstigninger gennem 2023. Vi har med andre ord et såkaldt "statistisk overhæng", forklarer cheføkonomen.

Realkredit Danmark forventer, at sommerhusmarkedet vil følge nogenlunde samme tendens som husmarkedet med stabile til svagt stigende priser.
 

Regeringen, Nationalbanken og de økonomiske vismænd er mindre optimistiske med boligpriser i 2024

Udover realkredittens prognoser kan man dykke ned i Økonomisk Redegørelse fra Økonomiministeriet, som udkommer fire gange årligt, den halvårlige analyse Udsigter for dansk økonomi fra Danmarks Nationalbank eller Dansk Økonomi - også kaldet vismandsrapporten - fra De Økonomiske Råd, som ligeledes udkommer to gange årligt.

Fælles for de tre udgivelser er, at de kun har en overordnet prognose for huspriserne, hvor realkreditselskaberne typisk deler det op på huse, ejerlejligheder og sommerhuse. Nykredit udarbejder desuden også en regional prognose.

Den nyeste af de tre ‘tunge’ økonomiske prognoser er regeringens Økonomisk Redegørelse fra december 2023. Den er mere optimistisk end de to andre, hvad angår prisudviklingen i 2024. Men skyder noget under realkreditselskabernes forudsigelser.

Regeringens skøn er, at huspriserne i 2024 og 2025 vil stige med henholdsvis 1,2 procent og 1,9 procent. 

– Den forholdsvis afdæmpede vækst i huspriserne skal ses i lyset af højere renter samt strammere kreditvilkår, mens øget købekraft som følge af stigende reallønninger omvendt vil løfte efterspørgslen, skriver regeringen i redegørelsen og fortsætter:

– Overgangen til nyt boligskattesystem vil kunne understøtte huspriserne i det omfang, at det ikke allerede er indregnet på markedet, mens priserne på ejerlejligheder omvendt vil kunne falde.
 

Venter pæne prisstigninger i boligpriser fra 2025 til 2030

I den seneste vismandsrapport fra efteråret 2023 er forventningen ”en svag fremgang i boligpriserne på cirka 1,0 procent i 2024”. Men i årene 2025 til 2030 forventer vismændene, at priserne på enfamiliehuse i gennemsnit vil stige med 4,5 procent om året. 

Det er mindre end i prognosen fra foråret 2023, hvor forventningen lød på en gennemsnitlig årlig prisstigning på 6,0 procent i 2025-2030, mens forventningen til 2024 lød på et prisfald på -1,0 procent.

I Nationalbankens analyse fra september 2023 lyder skønnet, at priserne på enfamiliehuse vil stige med henholdsvis 0,7 procent og 2,1 procent i 2024 og 2025. 

– De nye boligskatter forventes isoleret set at medføre et mindre prisløft for huse og et mindre prisfald for ejerlejligheder, men bidrager til at dæmpe prisudsving fremover, skriver Nationalbanken.
 

Flertal af ejendomsmæglere tror på stigende huspriser

Spørger man dem med hånden direkte på kogepladen – landets ejendomsmæglere – om prisudviklingen det kommende år, er tendensen ligeledes, at et flertal forventer højere huspriser. 

Dansk Ejendomsmæglerforening gennemfører hvert kvartal en såkaldt forventningsundersøgelse blandt sine medlemmer. Og blandt de 313, der har deltaget i den seneste undersøgelse for 1. kvartal 2024, skønner 51 procent, at huspriserne er højere om et år, mens 34 procent tror på uændrede priser og 15 procent på lavere priser.

Hvad angår ejerlejligheder, tror 30 procent på højere priser, 43 procent på uændrede priser og 27 procent på lavere priser.

39 procent tror på højere priser på sommerhuse, og samme andel forventer uændrede priser. Resten spår om lavere sommerhuspriser, når vi spoler tiden et år frem.

LÆS OGSÅ: Se, hvad din og naboens bolig er værd

Danskerne er blevet mere positive

Der findes desuden flere forventningsundersøgelser blandt almindelige danskere. 

I Boligøkonomisk Videncenters, BVC, undersøgelse for 4. kvartal 2023 er danskerne blevet spurgt om deres forventninger til prisudviklingen på et almindeligt dansk parcelhus. 

Ifølge tallene forventer 39 procent, at huspriserne er på samme niveau om et år og 40 procent, at de er højere. 20 procent tror på lavere priser, mens en enkelt procent svarer ”ved ikke”.

Det er nogenlunde samme niveau som i undersøgelsen fra august 2023, påpeger senioranalytiker i BVC Michael Harboe Møller i sin analyse af tallene.

- Dermed ser forventningerne ud til at stabilisere sig omkring let positive udsigter efter en meget turbulent periode, hvor vi kortvarigt observerede de mest negative forventninger i nogen af vores undersøgelser i november 2022, godt hjulpet på vej af stigende renter og faldende priser i tiden op til undersøgelsen, skriver han.
 

Især de yngre i hovedstaden tror på stigende boligpriser

Prisoptimismen er primært drevet af høje forventninger blandt de yngste voksne danskere.

– Midaldrende og ældre danskere har i gennemsnit stort set neutrale forventninger til prisudviklingen i løbet af det kommende år. Forventningerne var ellers massivt negative i starten af året, uddyber senioranalytikeren.

Undersøgelsen viser desuden, at flest borgere i Region Hovedstaden forventer prisstigninger.

– Det har været tilfældet i de fleste undersøgelser, vi har gennemført, men forholdt sig dog modsat for et år siden, i november 2022, hvor forventningerne var endnu mere tyngede i hovedstaden end i resten af Danmark, understreger Michael Harboe Møller.
 

Unaturlig høj efterspørgsel på lejligheder op mod årsskiftet

En anden forventningsundersøgelse, som analysevirksomheden YouGov har gennemført for ejendomsmæglerkæden Home blandt 2.000 repræsentativt udvalgte danskere, viser samme tendens med, at det især er de yngre og storbyboerne, som ser stigende priser i horisonten.

Home har spurgt danskerne, hvad de tror, at en bolig, de køber i dag, vil være værd om et år. Cirka 38 procent svarer, at den vil være nogenlunde det samme værd (ændring på mellem -1,0 procent og 1,0 procent) om et år.

23 procent vurderer, at boligen vil være 2,0 til 4,0 procent mere værd om et år, mens det kun er 6,0 procent, der forventer et tilsvarende prisfald.

Omkring 7,0 procent tror på prisstigninger på 5,0 procent eller derover, mens omkring 1,0 procent omvendt tror, at prisen vil være faldet mere end 5,0 procent om et år.

Men særligt blandt de 18-29-årige i Region Hovedstaden er der altså stor tiltro til, at boligpriserne vil fortsætte op. I denne aldersgruppe forventer 11 procent, at en bolig købt i dag vil være steget med minimum 5,0 procent om et år, mens omkring 37 procent regner med, at den vil være 2,0-4,0 procent mere værd.

Det er en noget større andel end de landsdækkende besvarelser på tværs af alder på henholdsvis 7,0 procent og 23 procent.

Ifølge boligmarkedsanalytiker i Home Henrik Hauthorn Jensen er det meget logisk, at mange yngre i hovedstaden har den forventning, da det netop er her, vi har set de største prisstigninger i 2023.

– Men det er jo ingen garanti for, at det kan fortsætte samme vej. Renten er ret afgørende for prisudviklingen, og så har efterspørgslen på lejligheder måske været unaturlig høj op mod årsskiftet på grund af de nye boligskatteregler, hvilket var med til at presse priserne op. Det kan kræve en tilpasning i 2024, vurderer han.