Indhold

Køb af bolig på tvangsauktion

Der kan være mange penge at spare ved at købe bolig på tvangsauktion. Men der er også en risiko for at brænde fingrene. Derfor bør du alliere dig med professionelle rådgivere, før du køber et hus sat til salg på tvang.

Tvangsauktion penge

Der kan være en del penge at spare ved at købe et hus på tvangsauktion, men det kan også blive en dyr fornøjelse, hvis man ikke ser sig for. Arkivfoto.

Hvad er fordelen ved at købe bolig på tvangsauktion?

I forbindelse med tvangsauktioner er talemåden "den enes død, den andens brød" ikke helt ved siden af. For selvom en tvangsauktion har op til flere tabere - navnlig den gældsatte familie og en eller flere af dens kreditorer, kan der også være en vinder i processen. Nemlig den, der køber ejendommen. Og det kan sagtens være en ganske almindelig privatperson på boligjagt.

Selv når advokatsalærer, eventuelle fordringer osv. er betalt, fås boliger solgt på tvangsauktion nemlig ofte til en betydeligt lavere totalpris end tilsvarende ejendomme solgt i fri handel. Det er således ikke usædvanligt, at køberen får ejendommen til en samlet pris, der ligger 10-20 procent under, hvad ejendommen ellers ville kunne sælges til.

LÆS OGSÅ: Hvad er en tvangsauktion?

Hvad er ulemperne ved at købe bolig på tvangsauktion?

Den altoverskyggende ulempe ved at købe på tvangsauktion er, at der ikke udarbejdes en tilstandsrapport. Derfor kan der heller ikke tegnes en ejerskifteforsikring, der jo netop dækker skader, som ikke omtales i en tilstandsrapport og elinstallationsrapport.

Af samme årsag hænger du som køber på de eventuelle skjulte fejl og mangler, som en ejerskifteforsikring ellers ville kunne dække udbedringen af. Det gælder fx fejl på vvs- og elinstallationer eller svamp og råd, der er opstået som følge af fugt og mislighold, uanset hvor alvorlige de er. Du køber ganske enkelt boligen som beset.

Dertil kommer, at der ofte kun afholdes en enkelt besigtigelse i samarbejde med fogedretten, hvor du som eventuel køber har adgang til at gennemgå boligen. Det sker om nødvendigt med bistand fra en låsesmed, hvis ejeren ikke vil lukke op eller ikke er hjemme. Her er sjældent meget tid til rådighed, og det er langtfra sikkert, at boligen fremstår, så du let kan gennemskue dens tilstand.

LÆS OGSÅ: Tilstandsrapport og elinstallationsrapport ved køb og salg af bolig

Skal du stille garanti for dit bud, når du køber på tvangsauktion?

Nej, du kan godt byde på tvangsauktionen uden at stille garanti. Men byder du højest og vinder auktionen, skal du stille et garantibeløb, typisk i form af en bankgaranti eller kontanter. Garantibeløbets størrelse fremgår af salgsmaterialet. Husk, at et bud på tvangsauktionen er bindende, og kan du ikke betale som aftalt, kan det give dig ekstraudgifter ud over tabet af det garantibeløb, du har stillet.

Skal du som auktionsvinder betale andet end den sum, du byder?

Ja.

Er du den endelige vinder af tvangsauktionen, skal du foruden budsummen betale det såkaldte "størstebeløb", som består af udeståender til forsyningsselskaber, forsikring m.v. samt udgifterne til auktionsrekvirenten, dvs. salær- og udlægsomkostninger. Disse ekstraudgifter oplyses dels i det salgsmateriale, som er tilgængeligt før auktionen, og dels på selve auktionen, hvor beløbet meget vel kan være steget. Størstebeløbet kan let løbe op i 50.000 kr. eller meget mere.

Derudover kan der være fordringer på ejendommen, som ikke slettes ved auktionens gennemførelse, og som den nye ejer derfor hæfter for. Her skal du være opmærksom på, at nogle lån kun kan indfries til mere end kurs 100. Det drejer sig især om lån optaget på det såkaldt "grå" lånemarked.

Det kan fx være privatpersoner eller kreditvirksomheder, der yder lån til personer, som er registreret som dårlige betalere, og til gengæld tager sig betalt med voldsomt høje renter. I det tilfælde skal du have flere penge op af lommen end den nominelle restgæld for at indfri de gældsforpligtelser, som du overtager.

Du vinder ikke automatisk auktionen, selvom du byder højest på 1. auktion. Skønner den nuværende ejer eller rekvirenten, at højeste budsum ikke er tilfredsstillende, kan de begge kræve, at der bliver afholdt en 2. auktion, der typisk finder sted inden for 4 uger fra 1. auktion. Opnås her ikke et højere vinderbud, får vinderen af 1. auktion ejendommen.

Med andre ord: Du kan godt vinde 1. auktion uden i sidste ende at vinde tvangsauktionen. Som vinder af 1. auktion skal du imidlertid stille garantibeløb som sikkerhed for, at du er i stand til at betale budsum og størstebeløb, hvis du ender som auktionsvinder.

Bor den tidligere ejer stadig i boligen, når auktionen er overstået, skal vedkommende nu flytte. Sker det ikke ved egen vilje, skal fogedretten, evt. med bistand fra politiet, hjælpe med at få vedkommende sat på gaden, så du kan overtage ejendommen.

Bør du søge professionel bistand ved køb på tvangsauktion?

Her er svaret ubetinget ja! Du bør få bistand fra både en professionel byggesagkyndig (eller tilsvarende rådgiver) og en advokat med særlig viden om tvangsauktioner.

Da der sædvanligvis kun er ganske kort tid til at gennemgå en bolig på tvangsauktion, og der kan være mange andre fremmødte, bør du bede den byggesagkyndige gennemgå boligen for de mest oplagte fejl og mangler i en ejendom af den pågældende type.

Boligen købes som beset, og der er ingen ejerskifteforsikring at falde tilbage på. Derfor kan alvorlige fejl på ejendommen få meget store konsekvenser for såvel boligens kvalitet og værdi som for din privatøkonomi.

Advokaten kan bistå dig med at gennemskue udbudsmaterialet, herunder hvor meget du som eventuel auktionsvinder skal betale ud over den sum, du byder på ejendommen. Derudover kan advokaten bistå dig under selve tvangsauktionen, hvilket du hurtigt kan få brug for. En tvangsauktion forløber ofte meget hurtigt og domineres af kreditorernes advokater samt af spekulanter, der er ude efter at gøre en god handel, og begge grupper kender spillets regler nøje.

Oprindeligt publiceret d. 4 februar 2009, senest ajourført d. 31 marts 2014

Journalist / Kilder
Af:
  • Redaktionschef Kristine Virén
  • Journalist Michael C. Svendsen
  • Bygningskonstruktør, Fagredaktør Tine R. Sode
  • Journalist Line Jensen
Kilder:
Henvisninger:

Kommentarer ()



  1. Mogens Pedersen den 13.03.2012
    Information og relevante værtøjer om tvangsauktioner kan findes på itvang.dk.

    De har bl.a. udviklet en budberegner, som man kan bruge når man kigger på ejendomme.

    /Mogens
    (0)Svar og se andres svar


  2. Mette den 24.04.2011
    Hej!
    Jeg har et spørgsmål til dette: "En interessant mulighed er, at du inden tvangsauktionen kontakter det realkreditinstitut, der har ydet lån til den nuværende ejer af boligen, og hører, om de vil lade dig overtage lånet, såfremt du skulle vinde auktionen. Det vil de ofte være interesseret i, fordi de på den måde har en køber og dermed slipper for selv at skulle overtage boligen og evt. sælge den med tab."

    Jeg forstår - og så alligevel overhovedet ikke. Hvad menes der med at overtage lånet? Og med at realkreditinstituttet slipper for tab? Hvis jeg køber, ønsker jeg jo at købe for lavest mulig pris. Ikke at sidde for samme lånestørrelse, som den forrige ejer.

    Jeg har også et andet spørgsmål. "Tillige kan der være fordringer på ejendommen, som ikke slettes ved auktionens gennemførelse, og som den nye ejer derfor hæfter for." Hvordan kan man vide, om der er sådanne fordringer? Det vil være en ret slem overraskelse jo!

    Håber -og glæder mig til- at få svar på mine spørgsmål.
    Mvh
    Mette
    (0)Svar og se andres svar


  3. Christina Guldberg den 30.09.2010
    Hej Henriette.
    Det var til stor hjælp det du skrev der. Men der er stadig noget jeg ikke forstår:

    Du skrev: Man kan som køber vælge at overtage de lån, der kan overtages. Disse bliver selvfølgelig ikke slettet fra tingbogen.

    Hvornår skal man så overtage de lån, og er der noget positivt ved det? For det virker som om du skriver at man som køber kan vælge at overtage lånet hvis man har lyst, men kan ikke lige se hvor mange der ville overtage en andens lån hvis man bare kunne lade være? :)

    Christina.
    (0)Svar og se andres svar


  4. Henriette Seidlev den 27.09.2010
    Hej.

    Når du byder på en ejendom på tvangsauktion betaler du budsummen (altså dit eget bud, fx. kr. 250.000) og oveni kommer størstebeløbet der kan være over kr. 100.000. Budsummen går til kreditorerne og dem der ikke får dækning af de penge, skal aflyse deres pant fra tingbogen, sådan så køber får en "ren" ejendom. Størstebeløbet dækker rekvirentens omkostninger og bidrag til kommunen, bidrag til husets forsikring mv.

    Man kan som køber vælge at overtage de lån, der kan overtages. Disse bliver selvfølgelig ikke slettet fra tingbogen.

    Udover budsum og størstebeløbet skal der betales tinglysningsafgift på 0,6 % af budsummen/den offentlige ejendomsværdi (den der er højest) og auktionsauktionsafgift, ca. 0,5 %.
    (0)Svar og se andres svar


  5. Dorthe aastrøm den 27.08.2010
    hej Jakob

    fik du svar på dit spørgsmål for jeg vil faktisk også gerne vide det da jeg står for at handle et hus til mine sønner

    mvh Dorthe aastrøm
    (0)Svar og se andres svar


  6. Jakob Hansen den 15.07.2010
    hej jeg har prøve og læse en hel del af det i skriver her på siden men har stadig nogen spørgsmål som jeg håber i kan hjælpe mig med ???

    hvis man gerne vil købe et hus på tvang og man kommer med et bud på eks.250000 kr så kommer der Størstebeløbet og hvad mere ??? over tager man også den gæld der er i huset (kreditlån og pantebreve)

    eller hvordan er det ???


    venlig hilsen
    Jakob Hansen
    (0)Svar og se andres svar


Annonce
Annonce

Bolius - et helejet Realdania selskab