Lån i boligen

Detr findes flere typer af lån, du kan optage i din bolig. Valget af boliglån vil typisk stå mellem et direkte pantebrevslån med fast rente og et traditionelt banklån med sikkerhed gennem et ejerpantebrev i din bolig.

Optagelse af lån i boligen i bank og via pantebrev
Der er flere måder, du kan optage lån i boligen på, bl.a. ved gennem et pantebrev. Foto: Ade Hughes.

Hvad er et boliglån teknisk set?

Et boliglån er et lån, der ydes med sikkerhed i ejendommen gennem et ejerpantebrev eller som et direkte pantebrevslån. Mens et lån optaget i realkreditinstituttet befinder sig inden for 80 procent af ejendommens handelsværdi, er långivers sikkerhed i et boliglån ringere og ligger typisk mellem 80 og 95 procent af handelsværdien. Renten på et boliglån er derfor højere end på et realkreditlån.

Hvornår har du brug for et boliglån?

Optagelse af lån ved køb af bolig
Ved køb af bolig er det ofte muligt at låne op til 80 procent af købesummen gennem et realkreditlån og 15 procent gennem et boliglån. De sidste 5 procent finansierer man typisk selv. Arkivfoto.

I de fleste tilfælde benytter man et boliglån til restfinansiering af boligen eller ved køb af andelsbolg eller lign. boliger, hvor der ikke kan ydes realkreditlån. Ved et køb af en ejendom belånes op til 80 procent af ejendommens handelsværdi i realkreditinstituttet, mens man henter 15 procent som boliglån, også kaldet restfinansiering. Finansiering af de sidste 5 procent af handelsværdien sørger køber normalt selv for i form af en kontant udbetaling. 

Har du brug for at finansiere en om- eller tilbygning af boligen, finder finansieringen ofte sted gennem et boliglån, hvis belåningen af ejendommen kommer over 80 procent (60 procent for sommerhuse). 

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Hvem tilbyder boliglån?

Både banker og finansieringsselskaber tilbyder boliglån.
Både banker og finansieringsselskaber tilbyder boliglån. Foto: Robert Brown

Både banker og finansieringsselskaber tilbyder lån, der ligger ud over 80 procent af ejendommens værdi. Bankerne tilbyder typisk variabelt forrentede boliglån, mens finansieringsselskaberne tilbyder de såkaldte direkte pantebrevslån med fast rente.

Hvad kan du bruge pengene til?

De fleste banker og finansieringsselskaber er ligeglade med, hvad du bruger pengene fra dit boliglån til. For begge parter er det afgørende, at du har en god økonomi og dermed vil være i stand til at betale lånet tilbage.

Tilbyder banken dig et boliglån på baggrund af planer om en om- eller tilbygning, vil lånebeløbet dog ofte være øremærket til brug for betaling af håndværkerne.

LÆS OGSÅ: Lån til boligkøb

Hvad kan du bruge pengene til?

Eksempel: Din bolig er vurderet til 3.000.000 kr., og du har en restgæld i boligen på 2.850.000 kr. Banken vurderer nu, at en tilbygning til 500.000 kr. vil øge boligens værdi med samme beløb. Derfor er banken villig til at låne dig pengene, men ønsker kun at udbetale provenuet til håndværkerne i takt med færdiggørelsen af byggeret.

Hvor meget kan du låne?

Grænserne for, hvor meget du kan låne gennem et boliglån, varierer mellem de enkelte pengeinstitutter og finansieringsselskaber. Typisk udgør grænsen 95 procent af boligens handelsværdi.

Hvad koster et boliglån i gebyrer?

Bankernes gebyrer på et boliglån svinger lige fra 2500 kr. til 11.000 kr. for et lån på 0,5 mio. kr. (2014). Ofte beregnes gebyret som 1-2 procent af lånesummen. Nogle finansieringsselskaber beregner sig ganske store gebyrer på deres direkte pantebrevslån, mens især de større finansieringsselskaber ikke opererer med gebyrer, men henter deres fortjeneste gennem et efterfølgende salg af pantebrevet.

Ud over eventuelle omkostninger til låneformidler kommer de obligatoriske udgifter til tinglysning. Grundgebyret er på 1.660 kr., hvortil kommer 1,5 procent af lånebeløbet i afgift (2014).

Hvornår kan det betale sig at optage et boliglån? 

Renter, gebyrer og løbetid på boliglån
Renten på lånet er ikke det eneste, du skal kigge på, når du skal vælge boliglån. Også gebyrer og løbetid er vigtige parametre, når du optager et boliglån. Arkivfoto.

Som udgangspunkt kan det ikke betale sig at optage et boliglån, hvis lånets sikkerhed ligger inden for 80 procent af boligens handelsværdi. I så fald vil det være billigere at optage et normalt realkreditlån.

Derudover spiller faktorer som rente, gebyrer og løbetid en afgørende rolle for, om det kan betale sig at optage et boliglån frem for at trække på kassekreditten. Det handler nemlig ikke kun om at få så lave renter som muligt, men også om de øvrige omkostninger i forbindelse med optagelsen af boliglånet. Udgifter til tinglysning og bankens gebyrer kan nemlig hurtig gøre et mindre boliglån til en dyr fornøjelse. 

Hvornår kan det betale sig...

Eksempel: Låner du 100.000 kr. med sikkerhed i ejendommen, koster tinglysningsafgifterne alene 3.160 kr. Skal du yderligere betale 3.000 kr. i gebyr til banken, kan et træk på kassekreditten være en bedre løsning, selvom renten måske er lidt højere end på boliglånet. Husk i den forbindelse, at renteudgifterne er fradragsberettigede, mens gebyrer til optagelse af boliglån ikke er det.

Hvad er det private pantebrevsmarked?

En del boligejere vælger at belåne deres ejendom på det private pantebrevsmarked som et alternativ til bankernes traditionelle boliglån. Kvaliteten af de enkelte låneformidlere og deres produkter svinger meget, hvilket er årsag til, at dele af markedet tidligere blev betegnet som "det grå pantebrevsmarked".

Mange finansieringsselskaber på pantebrevsmarkedet yder lån til den gruppe af boligejere, der på grund af en lav kreditvurdering ikke kan opnå et lån gennem de traditionelle lånekanaler.

Mange af låneudbyderne er enkeltmandsvirksomheder, der typisk markedsfører deres lån gennem gratisaviser og reklameblade målrettet boligejere. Fælles for denne type boliglån er, at lånene ydes som et direkte pantebrevslån.

Hvad er et direkte pantebrevslån? 

Et direkte pantebrevslån er et lån, hvor alle lånevilkår er skrevet direkte ind i pantebrevet. Pantebrevet tinglyses i ejendommen på normal vis, og der betales et tinglysningsgebyr på 1.660 kr. samt en afgift på 1,5 procent af pantebrevets pålydende (2014 priser). Pantebrevet fungerer i praksis som et gældsbrev, hvor du som låntager forpligter sig til at betale en vis sum penge i afdrag og renter på lånet over en aftalt periode.

Direkte pantebrevslån udstedes i dag med både afdragsfrihed og variabel rente. Løbetiden varierer typisk mellem 10 og 30 år. Både finansieringsselskaber og banker formidler boliglån som direkte pantebrevslån.

Hvad er et sælgerpantebrev?

Et sælgerpantebrev er et direkte pantebrevslån, der udstedes af køber til sælger af en ejendom som afregning for en del af købesummen. Sælgerpantebreve er i dag stor set forsvundet ud af markedet, da alle boliger handles kontant, hvorefter køber selv har ansvaret for finansieringen.

Før kontanthandlen blev indført, var det sædvane, at restfinansieringen i intervallet 80 til 95 procent af ejendommens værdi blev afregnet gennem udstedelse af et privat pantebrev til sælger. Umiddelbart efter solgte sælgeren dog typisk pantebrevet videre til banken.

Når du udsteder et sælgerpantebrev, betyder det, at du skriver under på et gældsbevis og lover at betale et aftalt beløb af på din gæld hvert kvartal i en angiven periode.

Hvilke fælder lurer på det private pantebrevsmarked?

Markedsføringen af lån formidlet af de små alternative finansieringsselskaber giver ikke altid det helt korrekte billede af de faktiske omkostninger på lånet.

Hvilke fælder lurer…

Eksempel: En test af lån fra 2 finansieringsselskaber viser, at en årlig rente på 7,5 procent både kan medføre en månedlig nettoydelse på 559 og 496 kr. I det første tilfælde skyldes den høje ydelse en række låneomkostninger, der sammenlagt når op på 10,6 procent af lånebeløbet.

Nogle finansieringsselskaber benytter ofte en lav rente som blikfang for deres lån. I mange tilfælde fortæller renten dog ikke særlig meget om de reelle omkostninger på lånet, der ofte belastes af gebyrer og kurstab. 

Som boligejer bør du derfor holde et skarpt øje med de reelle låneomkostninger, som selskaberne opgiver som ÅOP (Årlige Omkostninger i Procent).

Andre låneformidlere undlader at forlange gebyrer for oprettelse af et pantebrev.

LÆS OGSÅ: Afdragsfrie lån

Hvor finder du det billigste lån?

Både ved restfinansiering af en nyindkøbt bolig og ved tillægslån er et direkte pantebrevslån ofte den billigste løsning. Dertil kommer, at renten på et pantebrevslån typisk ligger fast i hele lånets løbetid.

Renten på både pantebrevslån og boliglån svinger dog betydeligt fra den ene udbyder til den anden udbyder. I banker kan renten blandt andet være betinget af, hvilke andre engagementer, du har hos den pågældende bank.

LÆS OGSÅ: Generelt om renten på boliglån

Oprindeligt publiceret d. , senest ajourført d.

Kilder og henvisninger
Kilder:
  • Håndbog i boligfinansiering" | Bog af Susanne Nielsen, Forlaget Thomson, 2006
  • Boligejere advares mod pantebreve" | Artikel i Jyllands-Posten, 16/6-05
  • Lars Fahlgren, rådgivende økonom hos Finanshuset i Fredensborg
Henvisninger:

Kommentarer (0)

  1. Der er ingen kommentarer endnu (du kan skrive den første).

Annonce
Annonce

Bolius - et helejet Realdania selskab