Indhold

Love og regler om kælderen

Hvad må du bruge kælderen til? Må du bo i din kælder? Hvornår skal du søge tilladelse hos kommunen, og hvilke regler gælder ellers for kældre?

Kælderrum med trappe og vaskemaskine.
Det er svært at få en kælder godkendt til beboelse, men pladsen kan bruges på mange andre måder. F.x. til et bryggers.

Hvad må du bruge kælderen til?

Det kan være et stort gode at have en kælder under sit enfamiliehus. Dernede kan der være mange gode kvadratmeter til f.eks. opbevaring, vaskerum og værksted. Men kan kælderen også bruges til ophold og overnatning? Det er ikke altid en god idé. Det kan både være usundt og ulovligt. Hvis du vil bruge din kælder til opmagasinering, vaskerum eller fyrrum, gælder meget få love og regler. Vil du derimod gerne tage kælderen i brug til beboelse, ser det straks anderledes ud.

LÆS OGSÅ: Generelt om kælderen

Normalt er en kælder ikke godkendt til beboelse. Det betyder, at du ikke må bruge den til soveværelse, opholdsstue, kontor eller køkken, og du må selvfølgelig heller ikke leje den ud til andre, der skal bruge den til ophold eller overnatning. Årsagen er, at der er fugtproblemer i de fleste kældre, og at kælderen derfor ikke betragtes som et sundt sted at opholde sig i længere tid. Desuden kan der være visse problemer i forhold til muligheden for at kunne redde sig ud, hvis det brænder.

SE OGSÅ: Kælderguiden

Se kælderens status i din BBR-meddelelse
Hvis du er i tvivl om, hvilken status din kælder har, kan du kigge på husets BBR-meddelelse. Her kan du blandt andet se, hvor mange kvadratmeter bolig og kælder der er registreret. Hvis kælderen ikke er godkendt til beboelse, fremgår kælderens størrelse separat på BBR-meddelelsen, og den tæller dermed ikke med i bebyggelsesprocenten.

Du kan også gå ind på www.ois.dk (Den Offentlige Informationsserver) og finde oplysninger om din kælder.

Hvis loftet i din kælder ligger mere end 1,25 m over terræn, tæller kælderen med i bygningens bruttoareal på BBR-meddelelsen. Det betyder dog ikke, at kælderen automatisk er godkendt til beboelse.

Kan din kælder blive godkendt til beboelse?  

Det vil være et stort plus for din bolig, hvis du kan få kommunen til at godkende, at din kælder må bruges til beboelse. Det vil formentlig få boligen til at stige i værdi, især hvis du sætter kælderen pænt i stand. Du skal dog være opmærksom på, at ejendomsværdiskatten også vil stige, når boligen får flere kvadratmeter godkendt til beboelse.

De vigtigste krav til beboelsesrum i kældre
I Bygningsreglementet,  står der, hvad der skal til, før en kælder opfylder kravene til beboelsesrum. De vigtigste krav er:

  • Gulvet skal ligge over det omgivende terræn mod mindst én af kældervæggene. Altså skal mindst en af kælderydervæggene svare til en almindelig husfacade i forhold til det omgivende terræn. Hvis ikke dit hus ligger på en skrånende grund, skal den ene kælderydervæg altså graves fri.
  • Der skal være mindst 2,30 m fra gulv til loft.
  • Der skal være mindst et vindue til det fri i hvert kælderrum.
  • Der skal være en redningsåbning direkte til det fri. Det kan f.eks. være et vindue, en dør eller en lem. Åbningens højde plus bredde skal mindst være 1,5 m, og højden fra gulvet til underkanten af åbningen må ikke være over 1,2 m. Desuden skal det være let at åbne redningsåbningen.
  • Indeklimaet i rummet skal være sundt og sikkert.
  • Kælderen, som rummet ligger i, må ikke være kold og fugtig.

I de fleste kældre vil disse krav ikke være opfyldt, og da kommunerne normalt følger bygningsreglementets krav nøje, vil de som regel ikke give tilladelse til at indrette beboelse i kælderen.

LÆS OGSÅ: Sådan isolerer du kælderen

Ansøgningen skal sendes til kommunen
Det er din kommunes tekniske forvaltning, der skal godkende, at din kælder må bruges til beboelse. Så det er dem, du skal sende din ansøgning til. Det er en god idé at kontakte kommunen på forhånd for at høre præcist, hvilke krav de stiller.

Det samlede boligareal må ikke blive for stort
En forudsætning for, at kommunen kan godkende din kælder til beboelse, er desuden, at det samlede boligareal ikke kommer til at overstige den tilladte bebyggelsesprocent. Den del af kælderen hvor loftet ligger over 1,25 meter over terræn vil være en udvidelse af husets bruttoetageareal (det areal, der er godkendt til beboelse).

Eksempel: Hvis en boligejer har en grund på 1.000 kvadratmeter med et hus på 240 kvadratmeter (uden kælder), og den gældende bebyggelsesprocent er på 30 %, betyder det, at der kun må være 300 kvadratmeter godkendt "boligareal" på grunden. Da huset i forvejen er 240 kvadratmeter, er der altså plads til yderligere 60 kvadratmeter boligareal inden for grænsen - medmindre boligejeren kan få dispensation.

Hvornår skal du søge tilladelse til ombygning af kælderen?

Hvis du har en kælder med almindelig kælderstatus, som ikke er godkendt til beboelse, er der mange andre gode muligheder i kælderen. Du kan f.eks. indrette opbevaringsrum, hobbyrum, bordtennisrum, vinkælder, vaskerum, badeværelse eller værksted.

Når du bor i et enfamiliehus, må du i princippet bygge om og istandsætte din kælder, som du vil. Du kan altså lave ændringer i rum og konstruktioner (også bærende konstruktioner), i materialer og overflader uden at søge om tilladelse hos kommunen.

Men der er undtagelser: Du skal f.eks. søge om godkendelse hos kommunen, hvis du skal i gang med at opføre eller ombygge et badeværelse (vådrum) i kælderen. Det skyldes, at anvendelsen af et rum i væsentlig grad ændres. Det gælder også, hvis der laves ændringer i kloakforhold og afløb.

Hvis du er i tvivl om, hvorvidt din ombygning kræver godkendelse, er det en god idé for en sikkerheds skyld at spørge den tekniske forvaltning i din kommune. Her kan du få generel vejledning og svar på, hvilke tiltag der kræver ansøgning og godkendelse.

Husk også at søge om godkendelse, hvis du har planer om at ombygge din kælder, så den kan bruges til beboelse, sådan som det er beskrevet tidligere i artiklen. Kommunen vil nemlig ofte være tilbageholdende med at give en sådan godkendelse.

Hvilke andre regler skal du overholde?

Hvis du bor i et hus med to etager og kælder, skal du være opmærksom på brandreglerne, når du bygger din kælder om eller istandsætter den.

Brandreglerne, som trådte i kraft i 2004, stiller krav om, at de nye materialer og konstruktioner, du bruger i kælderen, i stort omfang skal kunne holde stand mod en brand i mindst 60 minutter (brandkrav REI-60). Hvis du er i tvivl om, hvilke regler der gælder i dit tilfælde, så kontakt din kommune.

Oprindeligt publiceret d. , senest ajourført d.

Journalist / Kilder
Af:

Kilder:

Erhvervs- og byggestyrelsen | BBR-loven
Bygningsreglement BR10, Erhvervs- og byggestyrelsen
Den Offentlige Informationsserver

Henvisninger:
Erhvervs- og Byggestyrelsens hjemmeside med generel information om boligen Bygningsreglement BR10 De nye europæiske brandklasser Beregning af etageareal, hvad hører med. HFB 2011/2012

Kommentarer (5)

  1. Lotte Uttrup
    Synes Bolius glemmer radon som en væsentlig risiko
    (0)Svar og se andres svar


  2. Per Bredgaard
    Har en kælder i villa fra 1938 som opfylder alle krav med undtagelse af niveau. Herning kommune siger generelt, at de ikke godkender kældre til beboelse - men samtidigt, at det ikke er ulovligt at udleje til beboelse.
    (0)Svar og se andres svar


  3. jim Drejer
    Hej lige et spørgsmål til godkendelse af kælder til beboelse. Jeg købte et hus i 2005, da var 30 m² i kælderen godkendt til beboelse, jeg har renoveret hele kælderen frem til start 2008, her satte jeg huset til salg, ejendomsmælgeren undersøgte i den forbindelse hvilken m² der var godkendt da dette ikke stod specifikt på BBR'en, Kommunen meddeler så at der ikke er nogen m² der er godkendte (de forklaret at det var fordi at man i 70erne fik boligejerne til at notere hvor mange m² bolig man ejede, og derefter indførte man det i BBR) nu da min kælder ikke længere er godkendt til beboelse er spørgsmålet så skal jeg lave alle de ændringer som er beskrevet i BR10 eller kan jeg blot søge en dispentation?
    (0)Svar og se andres svar


  4. Peter G
    Husk at du i mange tilfælde kan få fradrag når du renovere din kælder.

    Se mere her: www.haandvaerkerfradrag.dk
    (0)Svar og se andres svar


  5. Steen Reihnav Hansen
    Kommentar til :"Gulvet skal ligge over det omgivende terræn mod mindst én af kældervæggene. Altså skal mindst en af kælderydervæggene svare til en almindelig husfacade i forhold til det omgivende terræn. Hvis ikke dit hus ligger på en skrånende grund, skal den ene kælderydervæg altså graves fri."

    Min kommentar: Det er ikke korrekt at kun en kældervæg skal graves fri. Kommunen har stillet krav op om at den sidste side også skulle graves fri selvom den anden ligger over tærren.
    (0)Svar og se andres svar


Annonce
Annonce

Bolius - et helejet Realdania selskab